13.11.12

Stiftung Warentest

Geschlossene Immobilienfonds zu riskant

Betongold ist in Krisenzeiten begehrt. Doch diese Anlagen sind risikoreich. Bei den Prüfern von Warentest fielen 40 von 58 Fonds durch.

Foto: picture alliance / dpa Themendie/dpa Themendienst
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind nach einer Qualitätsprüfung der Stiftung Warentest mit hohen Risiken für die Anleger verbunden

Berlin. Geschlossene Immobilienfonds sind nach einer Untersuchung der Stiftung Warentest für Anleger oft riskant und kaum durchschaubar. 40 von 58 Fonds für Immobilienprojekte in Deutschland fielen bei dem Test durch. Nur acht Fonds erhielten das Qualitätsurteil "befriedigend", zehn andere die Note "ausreichend", wie die Zeitschrift "Finanztest" in ihrer neuen Ausgabe berichtet. Kein Fonds schnitt mit "sehr gut" oder "gut" ab.

"Das Ergebnis ist eine deutliche Warnung für Anleger und für die Branche kein Ruhmesblatt", sagte Chefredakteur Hermann-Josef Tenhagen am Dienstag in Berlin. Geschlossene Immobilienfonds seien für die Altersvorsorge und für Kleinsparer ungeeignet. Der Verband Geschlossene Fonds (VGF) stellte einige der Warentest-Kriterien infrage und verwies auf eine gute Leistungsbilanz.

Geschlossene Immobilienfonds investieren über zehn oder mehr Jahre Millionen-Eurobeträge in ein oder mehrere Bauprojekte wie Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren oder Wohnheime. Die Häuser werden mit Geld von Anlegern und Krediten finanziert. Im ersten Halbjahr 2012 sammelten die Fonds in Deutschland 733 Millionen Euro ein. Anders als bei offenen Immobilienfonds sind die Anleger Gesellschafter und bleiben während der Laufzeit an den Fonds gebunden. Bei Verlusten haften sie in Höhe ihrer Einlage.

Bei fast der Hälfte der untersuchten Fonds stand für mehr als 10 Prozent der Investitionssumme zum Anlagezeitpunkt nicht fest, in welche Immobilien das Geld fließen sollte. Diese Angebote sortierten die Warentest-Experten wegen des hohen Risikos genauso aus wie Fonds, die mehr als 50 Prozent des benötigten Kapitals über Kredite finanzierten. Andere wichtige Kriterien für die Beurteilung waren die Verlässlichkeit der Mieteinnahmen, das Verhältnis von Kreditanteil und Tilgung und die Höhe der Einmalkosten, die die Fondsbetreiber zu Beginn von den Anlegern kassieren.

Am besten schnitt ein Fonds ab, der rund 30 Millionen Euro in zwei Apartmenthäuser für Studenten in Hamburg und Frankfurt investiert. Wegen des knappen Wohnraums in den Universitätsstädten seien hohe Mieten erzielbar, der Pächter sei zahlungskräftig, und eine Stiftung sichere die Garantiemiete ab, sagte Tenhagen zur Begründung.

Nach einer Studie des VGF brachten bis 2010 etwa 85 Prozent der geschlossenen Immobilienfonds mit deutschen Objekten den Anlegern einen Vermögenszuwachs. 15 Prozent hätten Verluste gemacht. Es habe sich auch gezeigt, dass Fonds mit mehr als 50 Prozent Fremdkapital erfolgreicher waren als die anderen, sagte VGF-Hauptgeschäftsführer Eric Romba. Es sei deshalb "zweifelhaft", dass "Finanztest" bei seiner Bewertung die Überschreitung dieser 50 Prozent zum K.o.-Merkmal gemacht habe.

Warentest: Tipps zu geschlossenen Immobilienfonds

Die Stiftung Warentest hat sechs Kriterien entwickelt, die vor einer Investition in geschlossene Immobilienfonds leicht überprüft werden können.

Potenzielle Anleger sollten sich diese entweder von den Fondsverkäufern bestätigen lassen oder die Informationen den Prospekten der Fonds entnehmen können:

1. Tipp: Mindestens 90 Prozent der Immobilieninvestition sollte vor Vertragsunterzeichnung schon bekannt sein.

2. Tipp: Fonds, die in Immobilien in Deutschland investieren, sollten keine Fremdwährungskredite aufnehmen.

3. Tipp: Einzahlungen sollten nicht in Raten erfolgen. Für Kleinanleger sind die Fonds völlig ungeeignet, weil immer das Risiko einer Pleite besteht.

Geht der Fonds pleite, müssen Ratensparer bis zur vereinbarten Gesamtsumme weiterzahlen.

4. Tipp: Anleger sollte darauf achten, dass die Prospektverantwortung niemals auf den Fonds selbst übertragen wird.

Ansonsten haftet der Fondsanleger mit seinem Fondsanteil selbst für Fehler und muss im Fall der Fälle quasi gegen sich selbst klagen.

5. Tipp: Einmalkosten zu Anfang dürfen höchsten 20 Prozent betragen. Da diese Kosten nicht mit Immobilien- oder Grundstückswerten hinterlegt sind, müssen diese durch Mieteinnahmen verdient werden. Je höher diese Kosten sind, desto riskanter ist die Investition.

6. Tipp: Höchstens 50 Prozent der Investition dürfen durch Kredite abgedeckt werden. (dapd)

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