Für das eigene Haus kombinieren Besitzer oft mehrere Kredite. Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten haben Tücken.
Berlin. Viele Immobilienkäufer nehmen für die Finanzierung von ihrem Haus oder ihrer Wohnung mehrere Kredite auf. Durch die Kombination lassen sich zum Beispiel staatliche Förderungen und Angebote von Bausparkassen voll ausnutzen. Zu Beginn der Kreditlaufzeit ist das durch den niedrigen Gesamtzins die günstigste Variante. Wenn das erste Darlehen ausläuft und noch nicht komplett abbezahlt ist, kann es aber Schwierigkeiten geben. „Das Problem bei unterschiedlichen Zinsbindungsfristen ist, dass ich dann fast an die Bank gebunden bin”, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.
Ein klassischer Hauskauf in Deutschland: 200.000 Euro werden benötigt, der Käufer hat 50.000 Euro Eigenkapital. Weitere 50 000 fließen aus einem staatlich geförderten Darlehen, 50.000 von einer Bausparkasse und 50.000 von der Hausbank des Käufers. Die drei Kredite haben unterschiedliche Laufzeiten: 5, 10 und 15 Jahre. „Nach fünf Jahren sind die ersten Zinsfestschreibungen zu Ende, dann muss ich mit der Bank neue Verhandlungen führen”, erklärt Herbst.
Das Problem bei einer solchen Anschlussfinanzierung: Beim Kauf einer Immobilie werden die einzelnen Kredite mit verschiedenen Rängen im Grundbuch verzeichnet. Das spielt dann eine Rolle, wenn der Eigentümer die Kredite nicht mehr bezahlen kann und das Haus zwangsversteigert wird. „Dann bekommt derjenige, der vorne steht, zuerst das Geld, und der hinten steht, muss gucken, ob noch was übrig bleibt”, sagt Herbst. Alle Kredite, die an zweiter, dritter oder vierter Stelle stehen, werden als Nachrangdarlehen bezeichnet.
Nachrangdarlehen zu übernehmen, ist für die Bank ein Risiko. Daher lassen sich die Institute dies bei der Anschlussfinanzierung mit einem Zinsaufschlag bezahlen, erklärt Herbst. Die Hausbank wisse, dass der Kunde bei anderen Banken nur geringe Chancen habe und verlange daher einen höheren Zins. „Man ist hinterher am Fliegenfänger der Bank, mit der man das macht”, erklärt „Finanztest”-Chefredakteur Hermann-Josef Tenhagen. „Sie bekommen ein Angebot, und es bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als diese Konditionen anzunehmen, wenn sie nicht komplett ablösen können”, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.
”
Trotz Risiken kann ein solches Finanzierungs-Modell aber auch Sinn machen. „Der zentrale Vorteil von verschiedenen Laufzeiten ist, dass man sein Zinsrisiko minimiert”, erläutert Tenhagen. Läuft das erste Darlehen aus und die Zinsen sind gestiegen, „dann fliegt einem nicht die ganze Finanzierung um die Ohren.” Für einen Teil des geliehenen Geldes gelten dann weiter die vorher fest vereinbarten Zinssätze. Es gibt weitere Pluspunkte, erklärt Tenhagen: „Man hat eine Risikoabsicherung, man kann das ein bisschen besser steuern.” Ob verschiedene Laufzeiten sich lohnen, hänge von der Risikoneigung des Käufers, den Zinskonditionen und der Tilgungskraft ab.
Im Geldbeutel der Bankkunden machen sich die verschiedenen Laufzeiten zunächst fast immer positiv bemerkbar, rechnet Herbst vor. Bei drei Darlehen über 50.000 Euro, die jeweils 15 Jahre laufen, müsste der Schuldner rund 362 Euro Zinsen monatlich bezahlen. Haben die Kredite Laufzeiten von 5, 10 und 15 Jahren, fallen im Monat nur rund 310 Euro an. Der Bauherr spart also etwa 52 Euro im Monat. „Aber es könnte sein, dass ich in den Jahren danach das Mehrfache bezahle wie das, was ich vorher gespart habe”, warnt Herbst.
Nach Ansicht von Herbst sind die Möglichkeiten dann trotz allem sehr begrenzt. Immobilienbesitzer sollten daher versuchen, das Darlehen mit der kurzen Zinsbindung möglichst schnell abzuzahlen, um die Abhängigkeit von der Bank zu reduzieren. „Ich kann versuchen, meine ganze Tilgung in dieses eine Darlehen reinzustecken», erklärt Herbst. «Dann baue ich den Schuldenteil etwas stärker ab.”
