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Modernisierung der Elektroheizung

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Ich habe eine veraltete Elektroheizung, die nicht kaputt war, auf Wunsch der Mieter durch eine moderne Gasheizung ersetzt. Ich weiß, dass ich die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen (11 % jährlich) auf die Mieter umlegen darf. Nun habe ich habe auch gelesen, dass ich die Miete nicht vereinbarungsgemäß an die gestiegenen Lebenshaltungskosten nach Umlage der Modernisierungskosten anpassen darf. Für welche Zeit gilt dieses Verbot? Gilt das für die gesamte Dauer der Vermietung? Gilt das auch dann, wenn ich eine vom Gesetzgeber geforderte Energie sparende Heizung einbaue?

Bei einer vereinbarten Indexmiete wird die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt. Sofern eine solche Regelung im Mietvertrag enthalten ist, ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) nur bedingt durchsetzbar. Eine solche Mieterhöhung kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (vgl. § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies wäre der Fall bei Modernisierungsmaßnahmen, welche auf gesetzlichen oder behördlichen Anordnungen beruhen.

Gemäß § 10 a der Energiesparverordnung dürfen in Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten Eigentümer elektrische Speicherheizsysteme nicht mehr betreiben, wenn die Raumwärme in den Gebäuden ausschließlich durch elektrische Speicherheizsysteme erzeugt wird. Falls diese Voraussetzungen gegeben sind, wäre die Mieterhöhung trotz der vereinbarten Indexmiete nicht ausgeschlossen.

Sollten diese Voraussetzungen nicht gegeben sein, ist eine Mieterhöhung unter Umständen dennoch möglich. Der Ausschluss der Mieterhöhungsmöglichkeit gilt nämlich nur für die Zeit der Indexmietvereinbarung. Sofern die Indexmietvereinbarung zeitlich befristet ist, kann nach Ablauf der Laufzeit eine Mieterhöhung auch aufgrund der bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden. Falls die Modernisierung zu weit in der Vergangenheit liegt, hat der Mieter allerdings die Möglichkeit den Einwand der Verwirkung zu erheben.

Experte: Arne Carstens (www.hufer-rechtsanwaelte.de)

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