Leser fragen Experten

Hausverwalter entscheidet ohne Zustimmung der Eigentümer

Experten aus der Wohnungsbranche beantworten im Wochenrhythmus Ihre Fragen

Darf der Hausverwalter größere Reparaturen vom Hausgeldkonto veranlassen, ohne Zustimmung der Eigentümer? Insbesondere, wenn die Eigentümerversammlung beschlossen hat, Geld für ein anderes Vorhaben anzusparen? Und müssen wir alle die Reparatur eines separaten Eingangs bezahlen, der nach Aussage unseres neuen Verwalters und der Eigentümerin zum Außenbereich der Anlage gehören soll. Der frühere Verwalter hatte uns die Information gegeben, die Wohnung und alles was zu ihr gehöre, seien Sondereigentum. Wie ist die Rechtslage?

Die Befugnisse des Verwalters richten sich grundsätzlich nach dem Verwaltervertrag und der erteilten Vollmacht. In der Regel ist hierbei ein Maximalbetrag als Verfügungsrahmen festgelegt, über welchen der Verwalter ohne Rücksprache bei Instandhaltungen und Instandsetzungen verfügen darf. Nur bei Notfällen (Gefahr im Verzug) ist er berechtigt, Notmaßnahmen über diesen Betrag hinaus zu beauftragen. Weiter ist er nur berechtigt, Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen, wenn er hierzu per Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt wurde. Nun zu Ihrer zweiten Frage: Hier gilt grundsätzlich die Teilungserklärung, in der die Kostenlast für Instandhaltungsmaßnahmen geregelt ist. In der Regel gilt das von Ihnen Geschriebene. Im Außenbereich tragen die Eigentümer für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums die Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Gemäß Wohnungseigentumsgesetz § 16 (4) können im Einzelfall Aufwendungen durch Beschluss nach dem Maßstab des Gebrauchs verteilt werden. Dieser Maßstab muss aber der Verursachung Rechnung tragen. Dieser Einzelfall ist vor Ausführung der Maßnahmen per Beschluss zu bestimmen.

Experte: Ralf Michels ( www.as-hausverwaltung.de )

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Und eine weitere Leserfrage:

Unsere seit 1957 bestehende, innen liegende Briefkastenanlage ist für sieben von elf Eigentümern unserer WEG erneuerungsbedürftig. Sie haben dafür auf der jüngsten WEG-Versammlung votiert. Unser Verwalter sagt jedoch, es müssten sich 75 Prozent und damit acht der Eigentümer für die Instandhaltung der Anlage aussprechen. Stimmt das? Aber gehört es nicht ohnehin zu seinen Aufgaben, die Briefkästen in einem einwandfreien Zustand zu halten?

Der vom Verwalter eingeschlagene Weg ist der sicherste: Nach der Novelle des Wohnungseigentumsrecht kann die Gemeinschaft mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungen beschließen. Als solche kann man die Erneuerung der Briefkastenanlage ansehen, da sie die Wohnverhältnisse verbessert. Veranlasst der Verwalter hingegen nur deren Reparatur, benötigt er keinen Beschluss.

In Ihrem Fall scheint es so, dass die Briefkastenanlage intakt ist, aber wohl nicht mehr zeitgemäß erscheint. Insofern bedarf es für ihre Erneuerung eines Beschlusses, der aber nicht, wie bei der Instandsetzung, nur einer einfachen Mehrheit bedarf.

Wichtig ist im Wohnungseigentumsrecht die Teilungserklärung zu beachten. Hier kann es abweichende Regelungen geben.

Experte Matthias Rose (www.wentzel-dr.de)

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