Erste Experten äußern sich kritisch zur Entwicklung der Preise für Häuser und Wohnungen in Hamburg. Neubaumieten in Hamm bei zwölf Euro.

Hamburg. Die in Hamburg seit Jahren steigenden Mieten und Immobilienpreise haben jetzt zu ersten warnenden Stimmen geführt. "Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt steuert auf eine Blase zu", sagt Norbert Schumacher, Regionalleiter des Bauträgers NCC, einem Tochterunternehmen des gleichnamigen schwedischen Baukonzerns. Schumacher baut Miet- und Eigentumswohnungen sowie Reihenhäuser in Hamburg und konzentriert sich dabei auf bezahlbares Wohneigentum. "Aktuell sind 350 bis 400 Wohneinheiten in Hamburg im Bau", sagt Schumacher. Dazu gehören 92 Mietwohnungen am Sievekingdamm und 28 Eigentumswohnungen in Ohlsdorf, die 3800 Euro pro Quadratmeter kosten.

Nachdem Neubauwohnungen in Hamburg innerhalb von fünf Jahren nach dem LBS-Preisspiegel um knapp 40 Prozent teurer geworden sind, "setzt sich der Aufwärtstrend bei den Miet- und Kaufpreisen unverändert fort", sagt Marcus Cieleback von der Patrizia Immobilien AG. Auch Schumacher rechnet damit, dass die Preise weiter kräftig steigen werden.

+++ Gefahren am Immobilienmarkt +++

Der Druck kommt von allen Seiten. Die durch das Wohnungsbauprogramm mit 6000 Einheiten jährlich plötzlich in Gang gesetzte Bauboom führt zu Problemen bei den Fertigstellungen. "Das Volumen kann vom Baugewerbe derzeit gar nicht ausreichend bedient werden", sagt Schumacher. Die Folge seien vor allem bei Tiefbauarbeiten deutlich gestiegene Preise und zu wenig Angebote von potenziellen Auftragnehmern. "Manche Preise sind so kalkuliert, da weiß man gleich, die wollen den Auftrag nicht wirklich haben", sagt Schumacher. Auch bei Innenarbeiten müsse inzwischen auf Firmen aus Mecklenburg-Vorpommern oder Schleswig-Holstein zurückgegriffen werden.

Weitere preistreibende Faktoren sind die Grundstückspreise, die gestiegenen energetische Anforderungen und die große Nachfrage. 2007 konnte NCC Eigentumswohnungen in Lokstedt für 2700 Euro pro Quadratmeter anbieten. "Inzwischen kommen einige dieser Wohnungen für 3500 Euro auf den Markt", sagt Schumacher.

Doch lange kann diese Entwicklung nicht gut gehen. Meist wird die Blasenbildung ohnehin erst im Nachhinein erkannt. "Wenn sich einzelne Faktoren wie die Bauzinsen oder Anlagemöglichkeiten verändern, kann der Preistrend schnell gebrochen werden", sagt Schumacher. So erleichtern die historisch niedrigen Hypothekenzinsen die Finanzierung der hohen Kaufpreise und Anleger bevorzugen derzeit Immobilien, weil die eine höhere Rendite als Staatsanleihen bringen.

+++ Preise für Eigentum: Hamburg auf Platz zwei +++

Die Preissteigerungen am Immobilienmarkt bekommen auch verstärkt die Mieter zu spüren. "Bei einem Neubauprojekt in Hamm werden 11,50 bis 12,00 Euro aufgerufen", sagt Schumacher. "Im vergangenen Jahr stiegen die Mieten in Hamburg um zwölf Prozent, für größere Wohnungen sogar zwischen 20 und 30 Prozent", sagt Cieleback. Die Patrizia baut im Portugiesenviertel in der Karpfangerstraße ein Bürogebäude zu Wohnungen um. Seit gut einem Jahr ist auch Wohnungsbau in der Innenstadt möglich, da sie nicht mehr als Geschäftsgebiet ausgewiesen ist. Doch die Mietpreise für die 85 bis 130 Quadratmeter großen Wohnungen beginnen bei 13 Euro pro Quadratmeter. Zwar kommen jetzt viele neue Wohnungen auf den Markt, aber für viele sind die Mieten zu teuer.

Denn immer mehr Interessenten sind sogar bereit, Mieten von 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Solche Preise rufen die Vermieter für die Sophienterrassen auf. Damit ist aber in Hamburg offensichtlich die Schmerzgrenze erreicht. "Nicht alle unsere Objekte eignen sich für eine Vermietung, weil dann Mieten von 30 Euro pro Quadratmeter erzielt werden müssten", sagt Christian Meyer von der Frankonia Eurobau und Projektleiter des Bauvorhabens Sophienterrassen. Manche seiner Objekte mit Quadratmeterpreisen von 13 500 Euro lassen sich daher nur verkaufen. Doch auch das ist offenbar kein Problem. "Wir haben 50 Prozent der Objekte des gesamten Projekts mit insgesamt 200 Wohnungen bereits verkauft", sagt Meyer. Auf angeblich gesunkene Kaufpreise angesprochen, sagte er, die Preisentwicklung verlaufe in einer Wellenbewegung. Sie wird also entsprechend der Nachfrage gesteuert und kann schon um einige Tausend Euro pro Quadratmeter schwanken. "Im Moment sind wie sehr zufrieden."