Postbank Immobilien – der Makler der Deutschen Bank

Wo und warum sollte ich heute in Immobilien investieren? Sönke Karwei, Vertriebsleiter der Postbank Immobilien GmbH, kennt die wichtigsten Einflussfaktoren und Rahmenbedingungen für ein erfolgreiches Engagement in einem dynamischen Markt. Die Funke Mediengruppe traf den Experten in seinem Büro in der Hafencity zum Klartext-Talk.

Herr Karwei, Sie sind als selbstständiger Immobilien-Experte für die Postbank Immobilien GmbH tätig, dem offiziellen Immobilienmakler der Deutschen Bank. Worin sehen Sie Alleinstellungsmerkmale Ihrer Services und Beratungsleistungen?

Sönke Karwei: Unsere Expertise im Immobiliengeschäft basiert auf einem langjährigen und breiten Erfahrungshorizont. Wir sind einer der größten überregionalen Immobilienmakler in Deutschland und profitieren vom umfassenden Finanz-Knowhow unserer Partner bei der Deutschen Bank AG.

Was bedeutet das für das Beratungsgespräch?

Sönke Karwei: Wir bereiten uns intensiv auf jedes Gespräch vor. So bringen wir dieses Know-how ganzheitlich ein. Wir ermöglichen damit unseren Kunden einen exklusiven Zugang zu unserem relevanten internen und externen Netzwerk. Unser Ziel ist es, jede Investitions-oder Verkaufsentscheidung unserer Kunden auf bestmöglicher Faktenbasis zu treffen.

Sind also Banker die besseren Immobilienmakler?

Sönke Karwei: Das haben Sie gesagt (lacht). Fakt ist allerdings: Die wichtigsten Einflussfaktoren von Immobilieninvestments gehören zum klassischen Bankgeschäft und sind unser tägliches Brot. Wir betrachten die Zins- und Konjunkturprognosen ebenso wie die Entwicklung der Inflation und der Rohstoffmärkte und nicht zuletzt der Finanzkraft von Investoren. Wir haben daher auch dank der Analysen unserer Finanzexperten im Konzern, eine besonders fundierte Basis für eine Beurteilung von Immobilieninvestments.

Betrachten wir einmal die aktuelle Marktlage: Wie beurteilen Sie die Rendite-Chancen für Anleger im Bereich Investmentimmobilien in Hamburg in den kommenden Monaten?

Sönke Karwei: Immobilieninvestments sind immer auf einen längerfristigen Beurteilungszeitraum ausgelegt. Daher sind die zukünftigen Renditechancen, je nach Assetklasse, sehr differenziert zu beurteilen.

Im Segment der Wohnimmobilien sehe ich aufgrund nachhaltig zu erwartender hoher Mietwohnungsnachfrage und Mietsteigerungen sowie eingeschränkter Neubautätigkeit ein deutlich steigendes Renditepotential.

Warum genau?

Sönke Karwei: In diesem Bereich scheint bei den Preisrückgängen der letzten 18 Monate eine Bodenbildung erreicht zu sein. Gleiches gilt übrigens für Logistikimmobilien aufgrund zunehmender Lagerhaltungsbedarfe und gestiegener Nachfragen – Stichwort: Onshoring.

Wie sieht es im Segment der Büroimmobilien aus?

Sönke Karwei: Dieser Bereich leidet unverändert an Unsicherheiten über den nachhaltigen Büroflächenbedarf im Zuge „New Work“ und „Mobile working“ sowie der damit einhergehenden veränderten Nutzeransprüche.

Was sind die wesentlichen Einflussfaktoren für die von Ihnen beschriebenen Marktentwicklungen?

Sönke Karwei: Auf die Investitionsentscheidungen und Performances von Immobilieninvestitionen wirken folgende Faktoren maßgeblich ein: Die langfristige Zinsentwicklung, die konjunkturellen Perspektiven – das sogenannte Sentiment – sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

So hat der deutliche Rückgang der Zinsen seit 2010 bis zur Zinswende 2022 die Preise für Sachwerte massiv in die Höhe getrieben. Das auch deshalb, weil Kapitalanlagen im risikolosen Bereich – Stichwort zehnjährige Bundrendite – verhältnismäßig unattraktiv wurden. Die Korrelation von Immobilienpreisen und -Renditen ist also sehr eindeutig.

Wo kann ich mit sicheren Renditen rechnen?

Sönke Karwei: In den Metropolen. Hier wirkt sich der hohe Bedarf an Wohnraum, der aktuell durch Neubautätigkeiten nicht gedeckt wird, stabilisierend auf die Renditen aus. Damit werden ja auch die tendenziell steigenden Mieten erklärt.

Belastende Einflussfaktoren in diesem Segment gibt es natürlich auch. Sie resultieren aus Unsicherheiten über energetische Investitionsanforderungen und potenzielle regulatorische Restriktionen.

Die Hypothekenzinsen sinken aktuell, weil die Inflation zurückgeht. Können Immobilieninvestoren wieder aufatmen?

Sönke Karwei: Im vierten Quartal 2023 sind die Zinsen deutlich gefallen. Am kurzen Ende der Zinskurve werden kräftige Zinssenkungen der EZB (Europäische Zentralbank, d. Red.) eingepreist. Aber auch die zehnjährigen Bundrenditen liegen derzeit um rund 80 Basispunkte niedriger. Das dürfte auch die langfristigen Hypothekenzinsen senken. Das Zinsniveau wird aber wohl nur dann weiterhin sinken, wenn auch die Inflation im Laufe des Jahres 2024 dauerhaft unter zwei Prozent fällt. Es gibt jedoch weiterhin strukturelle Inflationsrisiken. Insbesondere die Löhne dürften angesichts des Fach- und Arbeitskräftemangels um rund 5 Prozent zulegen.

Welche Auswirkungen hätte das?

Sönke Karwei: Dadurch könnte die Inflation angeheizt werden. Wir rechnen daher damit, dass die langfristigen Hypothekenzinsen am Jahresende 2024 bei 3,8 Prozent liegen und damit wieder ähnlich hoch wie im zweiten Halbjahr 2023. Wenn diese Prognose zutrifft, dann können Investoren nur kurzfristig mit günstigeren Finanzierungskosten rechnen. Sehr wahrscheinlich dürfte es im Jahr 2024 aber keine Zinserhöhungen mehr geben. Allein dies sollte helfen, die Preise zu stabilisieren.

Sie sprechen von einer Stabilisierung bei den Preisen für Wohnimmobilieninvestments. Wie entwickeln sich die Preise für Selbstnutzer?

Sönke Karwei: Sie werden längerfristig steigen – wenn auch nicht mehr mit den Steigerungsraten des Zeitraumes 2020- 2022. Auch hier sehen wir nach den zinsinduzierten Preisabschlägen sowie den Discounts aufgrund energetischer Sanierungsaufgaben eine gewisse Stabilisierung. Ich würde allerdings Preisrückgänge um die 10 Prozent in Hamburg in 2024 nicht ausschließen wollen. Die Belastungsfaktoren sind in den aktuellen Preisen noch nicht vollständig eingepreist. Auf Sicht werden wir es wohl wieder mit jährlichen Preissteigerungen von ca. 2 bis 3 Prozent zu tun haben.

Warum würden sie Immobilieninvestments in der aktuellen Situation empfehlen?

Sönke Karwei: Immobilien gehören unverändert in ein ausgewogenes Investmentportfolio.

Wir haben im Research klare Nachweise, dass Immobilien, auch gern als Betongold bezeichnet, zumindest einen gewissen Schutz vor Inflation bieten. Im Gegensatz zu anderen Anlageformen garantieren sie beispielsweise einen stabilen Cash-Flow. Abgesehen davon sind sie kein fiktiver, sondern ein handfester, physischer Wert, der sich nicht einfach in Luft auflösen kann. Allein das ist für viele sicherheitsorientierte Anleger ein wesentliches Kauf-Kriterium.

Damit kommen wir zu einer entscheidenden Frage: Nach welchen Kriterien sollte ich generell eine Immobilie kaufen. Es gilt ja das Mantra Lage, Lage, Lage...

Sönke Karwei: Dieser viel beschworene Grundsatz allein reicht heute nicht mehr. Es sollte eine tiefergehende Due Diligence in technischer, energetischer und auch rechtlicher Hinsicht durchgeführt werden. Und der Investor sollte einen klaren Renditeplan für sich definieren. Auf dieser differenzierten Basis werden Immobilieninvestments auch zukünftig wertvolle Portfoliobestandteile sein.

Und für den Selbstnutzer gilt unverändert, dass die eigengenutzte Immobilie ein wesentlicher Baustein der Wohlstandssicherung im Alter sein kann.

Was ist für Investments attraktiver? Bestandsimmobilien oder Neubau?

Sönke Karwei: Beides hat spezifische Vorteile und Berechtigungen. Allerdings ist aktuell das Renditeverhältnis bei Bestandsimmobilien in der Regel besser, da die Kaufpreise im Durchschnitt pro Quadratmeter Wohnfläche nur die Hälfte des Neubaus ausmachen.

Woran liegt das?

Sönke Karwei: Ursächlich ist der Discount aufgrund der eingepreisten energetischen Diskussionen und Anforderungen. Der Wohnraumbedarf sorgt für stabile Nachfragen und Mietsteigerungen und häufig liegen attraktive Bestandsbauten in guten, nachgefragten Lagen. Zudem gehe ich davon aus, dass die Klimaziele bis 2045 nur mit aufzusetzenden Fördermitteln in den Bestand zu realisieren sind. Wichtig auch bei dieser Frage ist eine qualifizierte Prüfung von Sanierungsbedarfen. Preissteigerungen werden wir wohl in beiden Segmenten sehen.

Die Energiewende zwingt viele Immobilienbesitzer zu erheblichen Investitionen in neue Heizsysteme und in energetische Sanierungsmaßnahmen. Wie wirkt sich das langfristig auf die Rendite aus?

Sönke Karwei: Das ist aktuell natürlich eine ganz entscheidende Frage, die in den letzten 18 Monaten daher auch zu enormer Verunsicherung und Attentismus geführt hat. Natürlich verursachen derartige Investitionen zunächst Kosten. Entscheidend ist allerdings, inwieweit derartige Aufwendungen auf die Nutzer umgelegt werden können, da wir erst dann die Renditeauswirkung beurteilen können.

Welche Rolle spielen gesetzliche Rahmenbedingungen wie Mietpreisbremsen oder Mietendeckel bei für Renditebetrachtung?

Sönke Karwei: Sie sind nicht zu unterschätzen. Sowohl Mietpreisbremsen, Mietendeckel oder Umlagen-Einschränkungen belasten natürlich die Rendite und machen, wie wir vielerorts sehen, den Neubau oder Bestandssanierungen unattraktiver. Auf der anderen Seite erfordern veränderte Nutzeransprüche sowohl im wohnwirtschaftlichen als auch gewerblichen Bereich bauliche Maßnahmen, um die Attraktivität von Objekten aufrecht zu erhalten. Wer sich beispielsweise für eine Bestandsimmobilie interessiert, fragt als erstes nach dem Energieausweis. Eine positive energetische Performance ist heute also unabdinglich.

Mein Fazit: Vor dem Hintergrund des beschriebenen Szenarios dürften die Immobilienrenditen in einem gewissen Korridor begrenzt bleiben. Dennoch gilt: Die von uns empfohlenen Immobilien sind aus meiner Sicht langfristig die sicherste Bank. Sie sind besonders wertstabil und stützen damit jedes Portfolio gerade sicherheitsbewusster Anleger.