Wer wann kündigen darf
Serie Mietrecht, letzter Teil: Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, muss er dies nachweisen
Wenn die Mietzeit nicht zeitlich bestimmt ist, endet sie durch Kündigung einer der Vertragsparteien. Sie kann ordentlich oder außerordentlich erklärt werden. Sie bedarf aber immer der schriftlichen Form. Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate. Sie verlängert sich für den Vermieter nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate.
Grundsätzlich ist die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses seitens des Vermieters nur dann wirksam, wenn er sein "berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich begründet. Nach § 573 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist dies in folgenden Fällen gegeben: wenn der Mieter seine Vertragspflicht erheblich verletzt (unerlaubte Untervermietung, ständig unpünktliche Mietzahlungen etc.) oder wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht oder er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (sogenannte Verwertungskündigung).
Wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, liegt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vor. Dieser Eigenbedarf lässt sich nicht auf bestimmte Sachverhalte festlegen, entscheidend ist stets der Einzelfall.
Sie können sich insbesondere aus der Veränderung der Lebenssituation des Vermieters oder der begünstigten Person ergeben, wie zum Beispiel Heirat, Begründung einer Lebensgemeinschaft, Geburt von Kindern, Krankheit und Pflegebedürftigkeit des Vermieters oder seiner Angehörigen, Aufgabe des Arbeitsplatzes, Eintritt in den Ruhestand, berufsbedingter Ortswechsel, Erkrankung, wirtschaftliche Gründe. Laut § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter im Kündigungsschreiben seine Bedarfsgründe angeben. Ausreichend ist, wenn die Person, für welche die Wohnung benötigt wird, benannt und das Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung mitgeteilt wird (BGH vom 6.7.2011. VIII ZR 317/10).
Wichtig: Der Vermieter ist verpflichtet, bei Mietvertragsabschluss bereits einen gewissen Zeitraum im Voraus zu planen. Beabsichtigt er, die Wohnung nach zwei Jahren selbst wieder zu beziehen, so muss er den Mieter darauf aufmerksam machen oder einen Zeitmietvertrag abschließen.
Der Klassiker der außerordentlichen Kündigung ist die fristlose Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§§ 543 Abs. 2 Ziff. 3 i.V. mit § 569 Abs. 3 BGB). Wurde die Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht entrichtet oder ist der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Zwei Beispiele: Der Mieter zahlt für die Monate April und Mai nicht: Der Vermieter kann fristlos kündigen. Der Mieter zahlt für die Monate März, April, Mai und Juni jeweils nur die Hälfte: Der Vermieter kann kündigen, weil der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht.
Eine Besonderheit bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs besteht darin, dass der Mieter diese abwenden kann, wenn er die gesamte rückständige Miete bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit - Zustellung der Klageschrift an den Mieter - bezahlt.
Das Gleiche gilt, wenn beispielsweise die Bezirksstelle zur Wohnungssicherung die Rückstände begleicht. Gibt der Mieter allerdings innerhalb von zwei Jahren erneut Anlass für eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, kommt ihm die Schonfrist nicht mehr zugute. Ein Tipp zum Schluss: In Hamburg besteht die Möglichkeit, statt einer gerichtlichen Klage, die häufig nicht nur Geduld, Geld und Nervenkraft kostet, einen Mietaufhebungsvertrag vor der Öffentlichen Rechtsauskunfts- und Vergleichsstelle ( www.hamburg.de/oera ) zu schließen. Die Gebühren sind überschaubar, erst recht im Vergleich zu einem ansonsten erforderlichen Räumungsrechtsstreit vor den Gerichten. Das Verfahren ist freiwillig.
Die Autorin ist Fachanwältin. Ihre Broschüre "Eine Wohnung mieten - aber wie?" ist kostenlos in der Geschäftsstelle des IVD Nord, Büschstraße 12, erhältlich. Ein kostenfreier Versand oder per Rechnung ist nicht möglich. Mehr unter Tel. 357 59 90.
Der Transport erfolgte über die Straße, Zwischenfälle hat es nicht gegeben. Die Brennelemente wurden durch Hamburg nach Brokdorf gebracht. mehr...
Die dänische Königin Margarethe II. hat Torkild Hinrichsen, den ehemaligen Direktor des Altonaer Museums, zum Ritter des Danebrog-Ordens ernannt. mehr...
"Für die Hauptstadt ist das Endspiel dieses wichtigsten europäischen Vereinswettbewerbs ein weiteres großes Sportereignis von internationaler Bedeutung", sagte Berlins Bürgermeister Klaus Wowereit. mehr...
In Krisenzeiten ist es überraschend. Eine Umfrage sieht Deutschland als Spitzenreiter, was den positiven Einfluss in der Welt angeht. Das hängt wohl auch mit einem neuen Image zusammen. mehr...
