Wohnen und Immobilien

Wohnungsbesitzer: Wenn nahe Angehörige Mieter sind

Szene während eines Umzugs einer jungen Frau, aufgenommen am Samstag (08.08.2009) in Hamburg. | Verwendung weltweit

Foto: Bodo Marks / picture alliance / dpa Themendienst

Szene während eines Umzugs einer jungen Frau, aufgenommen am Samstag (08.08.2009) in Hamburg. | Verwendung weltweit

Für beide Seiten kann dies ein interessantes Steuermodell sein, wenn der Fiskus keinen Haken erkennt.

Die Tochter hat nach dem Studium ihre erste Stelle angetreten und sucht eine Bleibe. Im Haus der Eltern ist gerade eine schön geschnittene Wohnung mit Terrasse frei geworden. Schnell kommt sie mit Mutter und Vater überein, dass sie einzieht – und zwar zu einer niedrigeren Miete als ortsüblich. Das rechnet sich unter dem Strich für beide Seiten: Die Tochter muss weniger Geld für die Wohnung von ihrem Gehalt abzweigen – und die Eltern sparen Steuern.

Denn im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung können die Eltern den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sogenannte Werbungskosten entgegensetzen. "Etwa für die Abschreibung des Mietobjekts, für Kreditzinsen, für die Instandhaltung und für Nebenkosten", zählt Rechtsanwalt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund in Berlin auf. Das Finanzamt gewährt den vollen Werbungskostenabzug, wenn die vereinbarte Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. "Liegt die Miete darunter, wird der Werbungskostenabzug gekürzt", sagt Gordon Gross, Steuerexperte bei Haus & Grund Deutschland. Die Miete werde in einem solchen Fall in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil gesplittet. Um in den Genuss der steuerlichen Vorteile zu kommen, spielt aber nicht nur die Einhaltung der 66-Prozent-Grenze eine Rolle: "Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und unbefristet sein", betont Gross.

Der Fiskus erkennt Mietverträge zwischen nahen Angehörigen außerdem nur dann an, wenn davon auszugehen ist, dass sie inhaltlich so auch zwischen Nichtverwandten abgeschlossen worden wären. "Hier erfolgt eine regelmäßige genaue Kontrolle durch die Finanzämter", erläutert der Rechtsanwalt Michael Dröge aus Herne vom Verband Wohneigentum.

Lässt der Mietvertrag Rückschlüsse darauf zu, dass dem Angehörigen besondere Vorteile zuteil werden, akzeptiert der Fiskus den Vertrag unter Umständen nicht. Das gilt zum Beispiel dann, wenn der Mieter nur die Nebenkosten oder nur die Kaltmiete zahlt. Das bedeute dann, dass Werbekosten nicht abgezogen werden können und damit die volle Steuerlast für die Mieteinkünfte zu zahlen ist, warnt Dröge.

Steigt die ortsübliche Miete, zahlt der Angehörige mehr

Außerdem wichtig: "Die Miete darf nicht bar übergeben, sondern muss überwiesen oder per Einzugsermächtigung eingezogen werden", erklärt Wall. Daneben darf es nicht zu einem Rückfluss der Mietzahlungen an den zahlenden Verwandten kommen. "All dies wird das Finanzamt überprüfen, bevor das Mietvertragsverhältnis zwischen Angehörigen anerkannt und die Einnahmen mit den Werbungskosten verrechnet werden", sagt Dröge.

Unabhängig davon gilt: "Wenn ein Angehöriger nicht in der Lage ist, die Miete aus eigenen Mitteln aufzubringen, kann das Finanzamt ein Scheinmietverhältnis unterstellen und dieses steuerlich nicht anerkennen", warnt Gross. Er rät auch dazu, die Mietentwicklung genau im Auge zu behalten. Steigt die ortsübliche Miete, muss auch die Miete für den Angehörigen rechtzeitig erhöht werden, damit der Eigentümer steuerlich nicht unter die 66-Prozent-Grenze fällt. Er empfiehlt Vermietern, sich nicht zu dicht an diesem Grenzwert zu orientieren. Besser sei ein Richtwert von rund 70 Prozent, damit man auf der sicheren Seite sei, falls das Finanzamt abweichende Werte errechnet. Eine nachträgliche Mieterhöhung für vergangene Jahre werde vom Finanzamt dann nicht anerkannt.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Wohnraum an ein volljähriges, aber unterhaltspflichtiges Kind vermietet wird. Gross verweist auf ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (Az.: 7 K 1077/14 E). Die Überlassung ihrer Wohnung an die Tochter stelle sich nicht als sogenannte entgeltliche Nutzungsüberlassung dar, sondern als Naturalunterhalt, so die Richter. Vereinbart worden sei, dass die Tochter die Miete zahlt. Tatsächlich sei aber kein Geld von einem Konto der Tochter an die Eltern gegangen. Dröge rät Eltern, über diese Alternative nachzudenken: Schenkungen in Höhe des steuerrechtlichen Freibetrags dem Nachwuchs zur Verfügung zu stellen. "Mit diesem Betrag kann dann das Kind die Miete zahlen, ohne dass das Finanzamt den Verdacht eines Rückflusses bekommt."

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