Wohnungsmarkt

Wie Mieter sich vor Tricksereien schützen können

Neue Portale im Internet machen  Suchanzeigen wie diese überflüssig

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Neue Portale im Internet machen Suchanzeigen wie diese überflüssig

Die Preisbremse und das Bestellerprinzip bringen Unruhe auf den Markt. Neue Internet-Portale erleichtern die Suche.

Seit 1. Juli gilt die Mietpreisbremse, und schon schlagen die Wogen in der Hamburger Immobilienwirtschaft hoch. Sind Tools wie der Mietpreis-Check im Internet tatsächlich eine gute Grundlage, um zu prüfen, ob zu viel Miete verlangt und gegen das Gesetz verstoßen wird? Dieses besagt, dass bei einer Neuvermietung die Miete nicht mehr als zehn Prozent über vergleichbaren Mieten liegen darf. Die Regelung greift bei allen Verträgen, die nach dem 1. Juli unterzeichnet werden. Ausgenommen sind neu gebaute oder umfangreich sanierte Wohnungen.Ausgenommen sind neu gebaute oder umfangreich sanierte Wohnungen. Eine Ausnahme gilt allerdings auch, wenn die Miete schon vor dem 1. Juli bei mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete lag - dann darf er diese auch weiter fordern.

Eine Stichprobe beim Wohnungsportal immonet.de ergab: Eine Einzimmer-Wohnung in Barmbek-Süd mit einer Größe von 45,5 Quadratmetern wird zu einer Miete von 546 Euro angeboten. Der Quadratmeterpreis beträgt mithin zwölf Euro. Die Miete liegt damit laut Online-Check zu 70,21 Prozent über dem Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels. Für die Wohnlage sei nur ein Mittelwert von 7,05 Euro/m2 gerechtfertigt. Der Grundeigentümerverband Hamburg und Immobilienverband Deutschland IVD Nord behaupten indes, solche Berechnungen seien irreführend, sie bezögen zu wenig Lage und Ausstattung der Immobilie ein.

Man kann den Vertrag unterzeichnen, um dann Rückforderungen zu stellen

Wo der Verdacht besteht, dass eine überhöhte Miete gefordert wird, rät Siegmund Chychla, Geschäftsführer vom Mieterverein zu Hamburg, trotzdem den Mietvertrag zu unterzeichnen, "wenn man unbedingt die Wohnung haben will". Danach sollte sich der Mieter allerdings direkt an den Eigentümer oder Vermieter wenden. Ein vorgefertigtes Beschwerdeschreiben werde bei entsprechendem Ergebnis des Online-Checks bereitgestellt. Die Rückforderung ist dann für den Zeitraum ab dem Datum der Rüge möglich.

Einen ähnlichen Tipp gibt Carl Christian Voscherau, Fachanwalt in Hamburg für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, wenn Mietinteressenten den Eindruck haben, die Forderungen für die Übernahme von Inventar seien überzogen. "Für Abstände gibt es eindeutige Regelungen: Zeitwert plus 50 Prozent. Mehr darf der Vermieter nicht verlangen. Tut er das dennoch, ist es rechtlich angreifbar und Mieter können sich das Geld zurückholen", erklärt der Hamburger Fachanwalt. Mieter könnten also auch in diesem Fall erst einmal den Mietvertrag unterschreiben und sich dann innerhalb von drei Jahren das Geld erstatten lassen, "sofern der Preis überteuert war".

Auch wer aktuell einen Mietvertrag schließt und hinterher feststellt, dass er ungerechtfertigt eine Maklercourtage gezahlt hat, kann innerhalb dieser Frist sein Geld zurückfordern, so Voscherau weiter. Er rät jedoch, erst einmal zu versuchen, sich außergerichtlich zu einigen. "Funktioniert das nicht, bleibt einem der Weg zum Anwalt kaum erspart. Um den Vermieter in Verzug zu setzen, sollte eine schriftliche Mahnung unter Setzung einer Zahlungsfrist gestellt werden", rät er.

Was, wenn der Vermieter die Maklerkosten auf die Miete aufschlägt, beispielsweise, um so die Vorgaben des seit 1. Juni geltenden Bestellerprinzips zu umgehen? Dieses sieht vor, dass Vermieter die Courtage und damit bis zu zwei Kaltmieten bezahlen, wenn sie einen ­Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragen. Rechtlich sei dies zunächst nicht verboten, sagt Voscherau. Zwar setze die Mietpreisbremse Grenzen, "das gilt aber nur für Gegenden mit schon hohen Mieten. Wo sie unter zehn Prozent der örtlichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter mehr verlangen."

Florian Quast, Gründer des Startups ­vermietster.de, kann sich vorstellen, dass mancher Makler jetzt mit Vermietern nach Wegen "abseits des Gesetzes" sucht, um Kosten auf Mieter abzuwälzen. Konkret denkt er dabei an überzogene Abstandsforderungen oder an Keller- oder Bodenräume, die in die Wohnfläche einbezogen werden, obwohl sie fürs Wohnen ungeeignet sind. Die Miete fällt damit aber höher aus.

Mit seinem Startup hofft der 36-jährige ehemalige Makler mehr Transparenz in den Markt zu bringen – für beide Vertragsparteien. Das Zauberwort lautet Festpreis: So werden bei der Vermittlung von Wohnungen bis 1000 Euro Kaltmiete pauschal nur 500 Euro berechnet. "Die Kosten für eine Vermittlung sind damit um fast 2000 Euro geringer als bei einem klassischen Makler", sagt Quast.

Plattformen im Internet, auf denen beide Vertragsparteien zueinander finden

Aktuell ist der Unternehmer dabei, seine Geschäftsidee über Hamburgs Grenzen hinaus bekannt zu machen. So soll vermietster.de auch in Köln, Berlin und München an den Start gehen. "Entsprechende Gespräche mit neuen Mitarbeitern laufen bereits", sagt Quast. Übrigens: Auch Mieter können auf dem Portal auf Wohnungssuche gehen, ebenso wie auf dem ebenfalls erst im Mai an den Start gegangenen Portal mietervermittlung.de.

Die Plattform wurde von dem Informatiker Peter Dulovits und dem Geisteswissenschaftler Christoph Heilmeier gegründet – aufgrund persönlicher Erfahrungen bei der Wohnungssuche in München. Überzeugt davon, dass sich der Prozess der Wohnungsuche weit weniger zeitaufwendig und effizienter gestalten lässt, gründeten die beiden das Portal. Es basiert darauf, dass Mieter ein Profil anlegen, in dem sie hinterlegen, wie die gesuchte Wohnung (Stadt(teil), Wohnungsgröße, Miete) sein soll. Vermieter geben im Gegenzug die Eckdaten ihrer Wohnung an und erhalten vom System potenzielle Mieter angezeigt – allerdings zunächst mit anonymisierten Daten. Wo die Präferenzen übereinstimmen, kann der Vermieter den Mietinteressenten, die in die engere Auswahl kommen, eine Einladung zur Besichtigung senden. Das alles ist kostenlos, außerdem werden ausschließlich provisionsfreie Wohnungen angeboten.

Bei Interesse können potenzielle Mieter im Weiteren ihre Daten einem bestimmten Vermieter freigeben (inklusive ergänzender Unterlagen wie SCHUFA-Auskunft oder Wohnberechtigungsschein)."Die Plattform macht es überflüssig, ständig auf neue Wohnungsangebote zu lauern, unzählige E-Mails an Wohnungsanbieter zu schreiben und immer wieder Selbstauskünfte geben zu müssen", sagt Christoph Heilmeier.

Bei der Wahl des neuen Mieters ruhig auf das Bauchgefühl setzen

Eigentümern, die bei der Suche nach neuen Mietern nicht nur auf das Internet setzen wollen, rät Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes, auf ihr Bauchgefühl zu vertrauen. "Stimmt die Chemie zwischen den künftigen Vertragspartnern, kann kaum etwas schiefgehen. Das persönliche Gespräch ist immer noch das beste Auswahlkriterium", sagt Stüven. Wichtig sei aber, die Solvenz des Mietinteressenten vorab zu prüfen. Der Verband könne dies übernehmen.

Nicht verzichtet werden sollte auf eine Mieterselbstauskunft, verbunden mit einer Bescheinigung des derzeitigen Vermieters, das keine Mietschulden vorliegen. Ein Mieter, der sich korrekt verhalten hat, wird gegen solche Auskünfte nichts haben, wie die Experten von ImmobilienScout24 betonen.

Wer gleichwohl die Mietersuche und alle damit verbundenen Aufgaben weiterhin in die Hände eines Maklers legen will, sollte vorher nach Preis und Umfang seiner Dienstleistung fragen und wissen, dass gute Dienstleistung im Zweifel auch Geld kostet, wie Stüven betont. Ein Rat, den Sebastian Wagner, Geschäftsführer der unabhängigen Immobilienberatung talocasa in Hamburg, unterstützt. "Verbraucher sollten sorgfältig prüfen, welchen Makler sie beauftragen. Schließlich will man für sein Geld auch die beste Leistung. Qualifizierte Makler kennen das Gesetz – und halten sich selbstverständlich auch daran", sagt der Hamburger Experte.

Der Internet-Mietencheck ist auf der Homepage des Mietervereins unter www.mieterverein-hamburg.de zu finden und steht auch Nichtmitgliedern zur Verfügung. Bis zum 1. August soll er noch kostenlos sein.

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