Wie können wir uns gegen die fast schon regelmäßige Erhöhung der Kaltmiete unserer Dachgeschosswohnung – sie wurde nachträglich auf das bestehende Gebäude gebaut – wehren? Der Vermieter meint, der Mietspiegel fände hier keine Anwendung.

Sofern mietvertraglich nicht eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, kann der Vermieter die Miete, abgesehen von Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten, nach § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dabei findet der Hamburger Mietspiegel als Begründungsmittel auch auf nachträgliche, neu ausgebaute Dachgeschosswohnungen Anwendung, sofern die Wohnung bis zum 31. Dezember 2012 bezugsfertig geworden ist. Es ist dann eine Einordnung in die neuere Baualtersklasse vorzunehmen, auch wenn das Gebäude wesentlich älter ist.

Kann der Mietspiegel aufgrund des Bezugsdatums der Wohnung nicht angewendet werden, muss der Vermieter einen Nachweis zur Ortsüblichkeit der begehrten Miete erbringen, indem er dies anhand der Mietdatenbank, eines Sachverständigengutachtens oder von Vergleichswohnungen begründet. Der Vermieter kann gem. § 558 BGB die Miete nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sofern diese bei Eintritt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist. Er muss dabei ferner die in Hamburg geltende Kappungsgrenze berücksichtigen, d.h., die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöhen. Sollte eine der oben genannten Voraussetzungen nicht vorliegen, besteht kein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Inka Al-Kabbany, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, www.gappmayer.de

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