Unsere WEG will die Bestellung des Verwalters beenden. Diese gilt bis zum 31. Dezember dieses Jahres, sie verlängert sich jedoch jeweils um ein Kalenderjahr, falls nicht sechs Monate vor Ablauf des Vertrages die Wohnungseigentümergemeinschaft die ordentliche Kündigung beschließt. Da der Verwalter in diesem Jahr aber noch keine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen hat, konnten wir keine Kündigung beschließen. Die WEG drängt jetzt auf eine Versammlung, in der er nicht wieder bestätigt werden soll. Was ist aber, wenn er sich in der Versammlung auf die Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Kündigungsfrist beruft, obwohl er vertragswidrig in den ersten sechs Monaten keine ordentliche Eigentümerversammlung abgehalten hat? Ist eine solche Klausel im Verwaltervertrag überhaupt rechtswirksam bzw. zulässig?

Grundsätzlich kann in der Teilungserklärung eine Abweichung von der gemäß § 24 Abs. 1 WEG jährlich einzuberufenden Eigentümerversammlung vereinbart werden. Soweit sich Verwaltervertrag und Teilungserklärung inhaltlich widersprechen, gebührt jedoch dem Verwaltervertrag Vorrang (Merle in Bärmann, § 26 Rn 179). Der Verwalter hätte die Versammlung also einberufen müssen. Hinsichtlich der automatischen Verlängerungsklausel ist zu beachten, dass die maximale Bestellungszeit gemäß § 26 Abs. 1 WEG höchstens fünf Jahre beträgt. Nach diesem Zeitraum endet die Bestellung zwangsläufig. Eine neue Bestellung ist nur durch Beschlussfassung möglich, nicht durch automatische Verlängerung. Unabhängig von der Frage, ob die oben genannte Klausel wirksam ist, dürfte es treuwidrig sein, wenn sich der Verwalter auf diese Klausel beruft, da er den Wohnungseigentümern keine Gelegenheit zur Beschlussfassung gegeben hat. Sofern er auch künftig pflichtwidrig keine Versammlung einberuft, kann der Vorsitzende des Beirates gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen.

Experte: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht ( www.lindeiner.de )

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