Mit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 1. Mai 2013 hat der Gesetzgeber die Regelungen über die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kodifiziert. Wie in Paragraf 555b BGB hinterlegt, zählen hierzu bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung). Erforderlich und ausreichend ist dabei eine Einsparung der benötigten Gesamt-Energiemenge, nicht eine Kosteneinsparung. Dieses Erfordernis ist vom Vermieter bereits in der Modernisierungsankündigung darzulegen. In dieser soll der Mieter über die geplanten Arbeiten informiert werden, insbesondere über die Art der Maßnahme sowie deren voraussichtlichen Umfang und Beginn und über die zu erwartende Mieterhöhung bzw. die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Es muss nicht jede Einzelheit der Maßnahme beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt werden. Ausreichend und erforderlich ist aber, dass dem Mieter mitgeteilt wird, in welcher Weise sich die Wohnung durch die Modernisierung verändert und wie sich dies auf die Miete auswirkt. Dem Vermieter obliegt die Pflicht, den Mieter bereits im Ankündigungsschreiben auf die Form und Frist des Härteeinwands hinzuweisen. Versäumt er dies, bleibt die Ankündigung dennoch wirksam. Der Mieter hat dadurch aber die Möglichkeit, seinen Härteeinwand noch bis spätestens zum Beginn der Maßnahmen auszusprechen. Aufgrund des sehr aufwendigen und streitträchtigen Verfahrens ist den Vertragsparteien in aller Regel der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen. Hierin kann geregelt werden, in welcher Höhe eine Mietminderung während der Baumaßnahmen durchgeführt werden kann und in welcher Höhe ein Modernisierungszuschlag nach Abschluss der Baumaßnahmen zu zahlen ist. Der Abschluss solcher Vereinbarungen gibt nicht nur Planungs-, sondern auch Investitionssicherheit.

Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ( www.breiholdt-voscherau.de ), beantwortet als Autorin der aktuell neu aufgelegten IVD-Broschüre an dieser Stelle in den kommenden Ausgaben exemplarisch Fragen zum Mietrecht.

Die Broschüre ist ab dem 15. September kostenlos beim IVD, Büschstraße 12, erhältlich

Nächste Woche: Quotenabgeltungsklauseln. Die Rubrik „Leser fragen Experten" wird ab dem 18. Oktober fortgeführt.