Starre Fristenvorgaben sind unwirksam, wie aus der Rechtsprechung hervorgeht

Renovierungs- oder Schönheitsreparaturklauseln sind im Mietrecht eines der meistdiskutierten Themen. In Mietvertragsformularen enthielten sie lange Zeit einen starren Fristenplan. Er regelte, welche Räume der Mietwohnung nach wie viel Jahren zu renovieren sind. Die Rechtsprechung sah darin jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da diese Arbeiten ohne Wenn und Aber durchgeführt werden müssen. Der tatsächliche Zustand der Räume spielt keine Rolle.

Gesetzlich ist festgeschrieben, dass im Prinzip der Vermieter verpflichtet ist, sich um den Zustand der vermieteten Wohnung zu kümmern. Abnutzungen, die lediglich auf den „vertragsgemäßen Gebrauch“ zurückzuführen sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch zumeist abgewichen. Über eine Renovierungsklausel wird der Mieter verpflichtet, bestimmte Renovierungen durchzuführen. Dabei gilt festzuhalten, dass zum Beispiel die Renovierung eines gemieteten Kellerraums ebenso wenig zu Schönheitsreparaturen gehört wie das Streichen der Fenster und Türen von außen, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, das Reinigen von Teppichböden – wenn nicht gesondert vereinbart – sowie das Neuverlegen von Bodenbelägen und Arbeiten am Mauerwerk. Die Schönheitsreparaturen betreffen jedoch alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt, zum Beispiel Tapeten, Innentüren, Einbauschränke und Fensterrahmen.

Obwohl der Bundesgerichtshof starre Fristenpläne für unwirksam erklärt hat, sind doch weiterhin Fristenvereinbarungen in Mietverträgen möglich. Dazu gehört zum Beispiel die Formulierung „Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich...“ oder auch „Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen...“, wie Experten der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH hervorheben. Fristen dürfen demnach genannt werden, aber nicht bindend sein.

Der Bundesgerichtshof hat sogar ausgeführt, welche Renovierungsfristen seiner Auffassung nach im Allgemeinen angemessen sind: Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume ebenso wie Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre. Diese zur Orientierung geltenden Fristen sind auch maßgeblich für Anstriche von Fenstern, Türen und Heizungsrohren in den jeweiligen Räumen.