Arbeitslosigkeit, Scheidung oder ein neuer Job an einem anderen Ort: Es gibt viele Gründe, die eigene Immobilie früher als gedacht wieder zu verkaufen. In der Regel führt das auch dazu, dass der Immobilienbesitzer seinen Kredit eher zurückzahlt als vereinbart. Die Banken sehen das nicht gern und verlangen dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinseinnahmen für die ursprüngliche verbleibende Restlaufzeit des Darlehens.
Über diese Forderungen der Banken gibt es häufig Streit, weil sie nach Einschätzung der Verbraucherschützer oft zu hoch ausfallen. "Wer mehrere Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss, dem raten wir zu einer Überprüfung", sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Der Service kostet 51 Euro, ab 1. Januar 60 Euro. Lohnen kann sich das, denn nach Schmid-Burgks Einschätzung ist jede zweite Berechnung falsch. "Große Abweichungen im vierstelligen Bereich zwischen dem, was wir ermitteln und was die Banken fordern, gibt es allerdings nur in zehn bis 20 Prozent der Fälle", schränkt Schmid-Burgk ein. Häufig gehe es um fünfstellige Summen, die die Kunden als Schadenersatz zahlen müssen. "Da lohnt eine Überprüfung, und die Banken gehen auch häufig auf die Berechnungen der Verbraucherzentralen ein", bestätigt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest.
Grundsätzlich gilt: Je länger die verbliebene Restlaufzeit und je stärker die Zinsen im Vergleich zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses gesunken sind, desto teurer wird es für den Kunden. "Die meisten Banken errechnen ihre Entschädigung aus der Differenz zwischen den entgangenen Zinseinnahmen und den Erträgen aus einer Wiederanlage", sagt Sahr. Da die Erträge in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase gering ausfallen, müssen Immobilienbesitzer, die einen Kredit mit einem hohen Festzins kündigen, mit hohen Entschädigungen rechnen.
Von der ermittelten Schadenssumme müssen die Banken aber Abstriche machen. Immerhin tragen sie nicht mehr das Risiko, dass der Kunde den Kredit nicht mehr zurückzahlen kann. "Die ersparten Risikokosten werden aber mit 0,05 Prozent sehr gering angesetzt, obwohl die Banken gerade dieses Risiko jetzt höher gewichten als vor der Finanzkrise", sagt Schmid-Burgk. So rechnen die Verbraucherzentralen mit 0,15 Prozent ersparten Risikokosten.
Auch beim Datum für die Wiederanlage des zurückgezahlten Kredits tricksen die Banken gerne. "Die Institute nehmen meist einen Wert, der vier bis fünf Wochen vor der Zurückzahlung liegt", sagt Schmid-Burgk. Sind die Zinsen in diesem Zeitraum gestiegen, ist das zum Nachteil des Kunden. Auch die hohe Bearbeitungsgebühr der Banken von 250 bis 300 Euro treibt die Kosten in die Höhe. "150 Euro wären völlig ausreichend", kritisiert Schmid-Burgk. Wer seine Bank mit einer Neuberechnung der Entschädigung nicht zum Einlenken bewegen kann, hat die Möglichkeit, sich an den Ombudsmann der Bankengruppe zu wenden. "Eine Klage lohnt nicht, wenn es nur um einige Hundert Euro geht", sagt Schmid-Burgk. Ansprüche aus zu viel gezahlter Vorfälligkeitsentschädigung verjähren drei Jahre nach der Kreditablösung.
Einen Anspruch auf eine korrekt berechnete Vorfälligkeitsentschädigung nach den Grundsätzen der BGH-Rechtssprechung haben nur Kunden, die ihre Immobilie verkaufen oder den Kredit aufstocken wollen und wo die Bank dies verweigert. In allen anderen Fällen liegt es im Ermessen der Bank, den Kreditnehmer vorzeitig aus seinem fünf- oder zehnjährigen Kreditvertrag zu entlassen.
(stp)