Erwerbsnebenkosten können bis zu zwölf Prozent des Gesamtpreises betragen
Um mehrere Hunderttausend Euro geht es bei der Finanzierung der eigenen vier Wände. Wenn Hamburger eine Immobilie erwerben, nehmen sie im Durchschnitt einen Kredit von 270.000 Euro auf, ermittelte Interhyp, ein Vermittler von Baudarlehen. 2010 waren es nur 195.000 Euro. Doch steigende Immobilienpreise lassen keine andere Wahl. Denn in der Hansestadt ist in den letzten zehn Jahren der Quadratmeterpreis für eine Wohnung aus dem Bestand um immerhin 97 Prozent auf durchschnittlich 3965 Euro gestiegen, sagt Peter Magel, Vorstandsvorsitzende der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg. Doch die Zinsentwicklung gleiche zum großen Teil den Preisanstieg wieder aus. Die Kunden können sich also wegen der historisch niedrigen Zinsen mehr Kredit leisten. Im vergangenen Jahr schlossen die Deutschen Baukredite über ein Volumen von mehr als 235 Milliarden Euro ab.
„Wer nachlässig kalkuliert und nicht sorgfältig finanziert, geht hohe Risiken ein“, warnt Alexander Krolzik, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Wenn die Objekte in Hamburg zu teuer sind, bieten sich günstigere Möglichkeiten im Umland. „Viele Interessenten überstürzen den Abschluss einer Baufinanzierung, ohne vorher genügend Eigenkapital angespart zu haben“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.
Rund 180.000 Euro Eigenkapital setzen Hamburger durchschnittlich für den Erwerb einer Immobilie ein, für die sie nach den Daten von Interhyp im Schnitt 450.000 Euro ausgeben. Die tatsächlichen Kosten liegen wegen der Nebenkosten – vom Makler bis zum Notar – bei über 500.000 Euro. Wer eine Immobilie erwerben will, benötigt mindestens zehn bis 20 Prozent der Anschaffungskosten. Wenigstens die Erwerbsnebenkosten sollten aus eigener Tasche bezahlt werden. Besser ist, wenn man 20 bis 30 Prozent Eigenkapital hat. „Denn Kunden mit hohem Eigenkapital zahlen günstigere Zinsen“, sagt Scharfenorth. Besonders günstig wird es, wenn nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie finanziert werden müssen. Den Beleih-ungswert ermittelt die Bank. Nicht immer ist er mit dem Kaufpreis identisch. „Die Kunden sollten bei der Bank fragen, mit wie viel Eigenkapital sie einen günstigeren Zinssatz bekommen“, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. „Manchmal reichen schon wenige Tausend Euro, die zusätzlich aufgebracht werden müssen.“
Staatliche Förderungen sollten genutzt werden
Unterschätzt werden beim Immobilienkauf häufig die Erwerbsnebenkosten. Maklerprovision, Grunderwerbssteuer und Notarkosten können sich auf rund zwölf Prozent summieren. Ein Haus für 450.000 Euro kostet dann knapp 54.000 Euro mehr. Auch ständige Nebenkosten wie Heizung, Grundsteuer und Verwaltungskosten müssen in die Finanzplanung mit einbezogen werden. „Inklusive der Nebenkosten sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens liegen“, sagt Krolzik. Um Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben zu haben, sollte ein 13. Monatsgehalt und weitere Leistungen wie Weihnachtsgeld nicht mitgerechnet werden. Aber auch die Zukunftsplanung muss berücksichtigt werden, rät Verbraucherschützer Krolzik: „Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Ausgaben aus, und für welchen Zeitraum? Wie sicher sind Arbeitsplatz und Einkommen? Wie lange würden die Rücklagen reichen?“
Bevor man sich nach einem Kredit erkundigt, sollte man sich über staatliche Förderungen informieren. Der Erwerb von Wohneigentum wird unter bestimmten Einkommensvoraussetzungen von der Hamburgischen Investitions- und Förderbank gefördert. Besonders günstige Kredite gibt es auch von der KfW-Bank, wenn bestimmte Standards erfüllt oder diese durch Modernisierungen erreicht werden. Auch Darlehen mit Riester-Förderung können in die Finanzierung einbezogen werden.
Die Verbraucherzentrale Hamburg warnt vor zu geringer Tilgungsrate. Experte Krolzik: Wir raten zu einer Tilgung von mindestens zwei oder drei Prozent.“ Nach Ende der ersten Zinsbindungsfrist sollte mindestens ein Drittel des Kredits getilgt sein, um von dann eventuell höheren Zinsen nicht überrascht zu werden – die größte Gefahr bei den niedrigen Zinsen. Steigen die Zinsen, könnte die Finanzierungsrate nach Ende der Zinsbindungsfrist höher sein als am Anfang. Man sollte sich deshalb von der Bank vorrechnen lassen, wie hoch die Rate wäre, wenn der Zinssatz auf sechs oder sieben Prozent steigt. Es dürfen Sondertilgungen geleistet und auch die monatliche Rate geändert werden (über eine veränderte Tilgungsrate). Solange diese Flexibilität keinen Zinsaufschlag kostet, ist sie gut. Sonst sollte man prüfen, die Möglichkeiten wie Sondertilgung auch wirklich ausgenutzt werden.
Die Zinsbindung sollte mindestens zehn Jahre laufen, besser sind 15 Jahre, auch wenn die Konditionen etwas höher sind. Das gibt Planungssicherheit. Dennoch bleibt man flexibel, denn nach zehn Jahren kann das Darlehen jederzeit gekündigt werden, wenn sich günstige Anschlusskonditionen ergeben.
Bei der Immobilienfinanzierung ist das Einholen mehrere Angebote Pflicht. Denn schon geringe Zinsunterschiede können bei langen Laufzeiten zu großer Ersparnis führen. So reichen die Angebote in Hamburg für eine 15-jährige Zinsbindung von 1,52 Prozent bis zu 2,36 Prozent.