Eine ausführliche Baubeschreibung und eine gute Kommunikation helfen vor bösen Überraschungen

„Genauso haben wir uns unser Traumhaus vorgestellt.“ Als das Ehepaar Müller durch das Modellhaus eines Bauträgers spaziert, plant es gedanklich bereits Abende vor dem eigenen Kamin. Bezahlbar ist das Ganze auch und die Finanzierung steht. Also unterzeichnen die Müllers den Vertrag und die Bauarbeiten beginnen. Dann die Überraschung: Das Haus, das sie bekommen, sieht ganz anders aus – auch wenn der Grundriss übereinstimmt. Für den investierten Preis gab es lediglich die Basis-Variante, dass sie sich beim ersten Mal jedoch in der Luxusausführung mit diversen Extras befanden, war ihnen bei Vertragsunterzeichnung nicht klar.

Damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum wird, sollten Bauherren einiges beachten, ehe sie Verträge mit Bauträgern abschließen. Bei den Müllers handelt es sich um einen typischen Fall von schlechter Kommunikation, wie er beim Kauf von Neubauprojekten immer wieder passiert, bestätigt Ulrich Böttger, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. „Die meisten Probleme zwischen Kunden und Bauträgern entstehen aufgrund mangelnder Absprachen und ungenauer Vertragsdetails“, sagt Böttger, der Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) ist. Dort kann man sich Hilfe holen, wenn es um Rechtsstreitigkeiten rund um Immobilien geht, aber auch im Vorfeld einen Anwalt finden, der Käufer berät und Verträge kontrolliert. „Das ist unverzichtbar, genauso wie die Überprüfung durch einen Bausachverständigen“, erklärt Böttger, „denn sonst kann es schnell zu Unstimmigkeiten kommen.“

Das Problem sei, dass viele Vereinbarungen Lücken aufweisen würden. Selbst seriöse Unternehmen lassen sich Spielräume, da sie vor allem in der frühen Vermarktungsphase nicht wissen, wie sich der genaue Bauablauf gestaltet. Das kann Nachteile für den Käufer haben, der zu viel Vertrauen in unklare Vertragsformulierungen gelegt hat. Beispielsweise ist oft nicht detailliert festgehalten, wann das Haus bezugsfertig ist – der Begriff „schlüsselfertig“ ist juristisch nicht eindeutig definiert. Und welcher Laie weiß schon, dass es möglich ist, bei Neubauprojekten zu vereinbaren, dass der Vertrag erst gültig wird, wenn eine bestimmte Anzahl an geplanten Objekten verkauft wurde? So minimiert man die Gefahr, dass das neue Zuhause einsam auf dem Acker steht. Apropos Acker: Im Vertrag sollte stehen, wer für die Infrastruktur verantwortlich und wann diese verfügbar ist, denn sonst sitzen Bauherren zwar in ihrem Traumhaus, sind aber weder an die Wasser- noch an die Stromversorgung angeschlossen.

„Leider informieren sich viele Menschen genauer über einen Toaster, ehe sie ihn kaufen, als über ihre Immobilie“, sagt Stefan Würzner, Architekt, Bauherrenberater und Sachverständiger beim Bauherrenschutzbund. Er steht Käufern vor Vertragsabschluss zur Seite und überprüft, welche bautechnischen Details vereinbart werden. „Niemand würde ein Stück Auto kaufen, viele hinterfragen jedoch nicht Formulierungen wie ‚Zentralheizungsanlage mit einer Gastherme, deutsches Fabrikat‘. Aus einer klaren und umfassenden Baubeschreibung muss genau hervorgehen, was ich als Käufer bekomme und welche Leistungen ich extra zahlen muss“, erläutert Würzner. „Alle späteren Absprachen sollten unbedingt protokolliert werden.“

Um ihren Bauträger vorab etwas genauer unter die Lupe zu nehmen, sollten Bauherren Referenzen verlangen. Seriöse Unternehmen benennen üblicherweise erfolgreiche Projekte und zufriedene Kunden. Es hilft, mit diesen zu sprechen und nachzufragen, wo es gehakt hat. Zudem ist es nützlich, Bonitätsauskünfte einzuholen, etwa bei der Credit­reform. Die Alarmglocken sollten hingegen schrillen, wenn extrem hohe Abschlagszahlungen verlangt werden. So sind bei einem Bauträgervertrag inklusive Grundstückskauf nach Beginn der Erdarbeiten höchsten 30 Prozent der Bausumme fällig. Weitere 28 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Kunden bis zur Hausübergabe maximal 95 Prozent getilgt haben. Fertigstellungs- oder Gewährleistungsbürgschaften können hier helfen.

Dass der Bauherr die Baustelle regelmäßig mit einem Sachverständigen besuchen darf, um die Arbeiten zu begutachten, muss vertraglich abgesichert sein. „Gehen diese schleppend voran oder wechseln die Handwerksunternehmen häufig, könnte dies auf eine Insolvenz des Bauträgers hindeuten“, warnt Ulrich Böttger. Ist das der Fall, muss der Kunde überlegen, ob er versucht, aus dem Vertrag herauszukommen, das Projekt auf eigene Kosten fortsetzt oder darauf hofft, dass ein anderer Bauträger einspringt. „Immobilien sind oft emotional behaftet. Deshalb verlieren Käufer das Wesentliche aus dem Blick“, sagt Stefan Würzner. „Deshalb ist es so wichtig, neutrale Experten hinzuzuziehen. Denn tatsächlich ist es mit Immobilien wie mit einer funktionierenden Beziehung: Kommunikation ist der Schlüssel.“