Mit der richtigen Anschlussfinanzierung können Immobilienbesitzer etliche Tausend Euro im Jahr sparen. Gerade in Niedringzinszeiten lohnt es sich, rechtzeitig Angebote einzuholen – bis zu 36 Monate vor dem Ablauf des aktuellen Kredits

Wer ein Haus kauft, braucht einen guten Kredit. Diese Aussage ist wahr. Aber sie stimmt nicht ganz. Denn eigentlich braucht, wer ein Haus kauft, mindestens zwei gute Kredite. Nach zehn Jahren nämlich benötigen die meisten Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung. Das ist ein zweiter Kredit, der die – in vielen Fällen noch beträchtliche – Restschuld finanziert. Die gute Nachricht dabei ist: Wer mit Hilfe eines kompetenten Beraters die beste Anschlussfinanzierung findet, kann etliche tausend Euro sparen. Und das sogar bis zur Tilgung des letzten Euros seines Darlehens .

Frank Oetjen, Baufinanzierungsleiter bei der Hamburger Volksbank, erklärt die Regeln der Branche: „Immobilienkredite wurden in der Vergangenheit üblicherweise über zehn Jahre abgeschlossen. Der Kunde ‚kauft‘ dabei für genau diese Dauer seinen Darlehenszins. Je nachdem wie hoch die Rate ist, die der Kunde monatlich zurückbezahlen kann, fällt die anfängliche Tilgung der Schuld höher oder niedriger aus – im bundesweiten Durchschnitt lag sie zwischen einem und zwei Prozent des Kaufpreises der Immobilie.“

Derzeit aber stehen die Zinsen auf einem historisch niedrigen Tiefstand. Das wissen diejenigen, die vor knapp zehn Jahren Immobilienkredite mit den damals üblichen 4 % Sollzinsen abgeschlossen haben, nur zu gut. Länger schon schielen diese Menschen neidisch auf frischgebackene Käufer, deren Schulden mit weniger als 2% Zinsen zu Buche schlagen. Die Anschlussfinanzierung ist ihre Rettung. Frank Oetjen macht ein Beispiel: „Ein Kunde, der vor zehn Jahre 200.000 Euro zu vier Prozent bekommen hat, hat heute im Schnitt wohl noch eine Restschuld von 150.000 Euro. Wenn dieser Kunde nun eine Anschlussfinanzierung bekommt, die nur knapp über einem Prozent liegt, spart er – solange der neue Kredit läuft – jedes Jahr mindestens 4500 Euro Zinsen.“

Ein hohe Summe, die aber, so mahnt Frank Oetjen augenzwinkernd, „besser nicht in einen schönen Urlaub investiert werden sollte, sondern in die schnellere Tilgung der Schuld!“ Im Beratungsgespräch zur Anschlussfinanzierung geht es Oetjen auch darum, herauszufinden, ob der Kunde sich mit der Rate, die er bisher bezahlt hat, noch wohlfühlt: „In zehn Jahren kann viel passiert sein: Manche Menschen verdienen jetzt viel besser – und können eine höhere Rate bedienen. Andere verdienen weniger und die hohe Rate drückt sie schon eine Weile – dank der niedrigeren Zinsen, können sie bei gleicher Restlaufzeit nun monatlich weniger bezahlen!“ Oetjen hält nichts von „in Stein gemeißelten“ Raten. Sein Rat: Ein seriöser Kredit muss Ratenanpassungen genauso erlauben wie jährliche Sondertilgungen. Eine Finanzierungsberatung bei der Hamburger Volksbank ist deshalb oft ein sehr persönliches Gespräch, bei dem die Kunden ihre Lebenssituation möglichst offen schildern, damit eine maßgeschneiderte Lösung gefunden werden kann.

Da gibt es zum Beispiel auch die Kunden, deren teurer Kredit bei einer anderen Bank erst in ein oder zwei Jahren fällig wird – und die sich sorgen, dass sie von den aktuell günstigen Zinsen dann schon wieder nicht profitieren werden. Frank Oetjen gibt Entwarnung. Denn 12 Monate, bevor die Anschlussfinanzierung benötigt wird, kann sie bereits zum aktuellen Zinssatz zugesagt werden. Und das sogar kostenlos – im Fachjargon heißt das „bereitstellungszinsfrei“.

Und bis zu 36 Monate vor dem Ablauf eines aktuellen Kredits werden sogenannte „Forward-Darlehen“ abgeschlossen: Das bedeutet, dass sich der Immobilienbesitzer für die Zeit nach dem Auslauf seiner Zinsbindungsfrist die aktuellen Zinssätze sichert – was sich die Bank allerdings mit einem Aufschlag bezahlen lässt. Geht auch der Kunde davon aus, dass die historisch niedrigen Zinssätze nicht in alle Ewigkeit bestehen bleiben, kann sich ein solches Forward-Darlehen auf jeden Fall lohnen.

Eine weitere Möglichkeit: Seit der Änderung der Refinanzierungsgesetze ist es den Banken erlaubt, deutlich längere Sollzinsbindungen – mit Laufzeiten bis zu 30 Jahren – anzubieten. Auch diese lange Frist lässt sich die Bank vergüten – aber je nach Höhe des Darlehens und der Rate, die ein Kunde bedienen will, kann das, so Frank Oetjen, sehr lohnend sein: „25 Jahre lang zwei Prozent Zinsen zu zahlen, statt zehn Jahre lang ein Prozent und dabei das Risiko zu tragen, dass nach Ablauf des supergünstigen Kredits für eine Anschlussfinanzierung dann vier Pronzent aufgerufen werden.“ Um den Kunden vor überhöhten Zinsen zu schützen, hat der Gesetzgeber ihm (und nicht der Bank) außerdem – auch bei sehr langen Laufzeiten – ein außerordentliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren festgeschrieben. Auch hier lohnt es sich für den Kreditnehmer immer, vor Ablauf der 10 Jahre nach günstigen Anschlussfinanzierungen zu fragen. Das Fazit von Frank Oetjen: „In die Zukunft sehen kann niemand, aber wir können in die Zukunft planen!“