Die Zinsen sind historisch niedrig – wer da kein Haus kauft, vergibt eine einmalige Chance. So wird es von einigen Maklern, Medien und Verkäufern suggeriert. Aber wer sich vor bösen (und teuren) Überraschungen schützen will, sollte seinen Immobilienkauf auch im Niedrigzinsumfeld sorgfältig durchdenken und gut planen – am besten mit Hilfe vertrauenswürdiger Berater.
Der Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Investition im Leben. Nicht ohne Grund hat der Gesetzgeber daher die notarielle Beurkundung von Immobilien-Kaufverträgen vorgeschrieben. „Man sollte meinen, dass eine so hohe Ausgabe, die über Jahre bindet und den Alltag bestimmt, gründlich überlegt wird“, sagt Frank Oetjen Baufinanzierungsleiter bei der Hamburger Volksbank. „Das ist leider nicht so. Wir erleben immer wieder Käufer, die den Hauskauf so sorglos angehen, als wäre es der Wochenend-Großeinkauf im Supermarkt.“
Schuld sind auch Schlagzeilen, die vermitteln, als könne jeder, der eine Miete über 1000 Euro monatlich bezahle, ebenso gut eine Eigentumswohnung finanzieren. Auf zahllosen Immobilien-Rechnern im Internet ist im Handumdrehen eine Schein-Finanzierung herbeigeklickt: „Da werden Zahlen ausgespuckt, die nicht von dieser Welt sind“, sagt Frank Oetjen. Er ist froh, dass seit dem 21. März diesen Jahres neue EU-Gesetze in Kraft sind, die auch Online-Banken dazu zwingen, die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden sehr viel sorgfältiger zu prüfen als zuvor. „Wir haben schon lange vorher so gearbeitet wie es jetzt gesetzlich gefordert wird und profitieren davon, dass sich nun alle daran halten müssen! “
Seriöse Beratung bedeutet deshalb aber auch, Kredite zu verwehren, wenn der Berater das Gefühl hat, der Kunde kann sich den Hauskauf nicht leisten. „Aus unserer Sicht ist rund jeder fünfte Kredit nicht sinnvoll“ sagt Oetjen. Er erklärt: „Die meisten Menschen, die eine Immobilie kaufen, um sie selbst zu nutzen, haben das Ziel, im Rentenalter mietfrei zu wohnen. Daraus folgt umgekehrt, dass der letzte Euro des Kredits vor dem Renteneintritt getilgt sein sollte. Es sei denn, jemand erwartet eine Rente, die hoch genug ist, weiter zu tilgen. Das muss ich als Berater prüfen und dem Kunden vermitteln.“
Um jedem Kunden individuell gerecht zu werden, braucht ein Baufinanzierer möglichst genauen Einblick in dessen finanzielle Verhältnisse: Lebenshaltungskosten können zwar mit Pauschalen berechnet werden und die Vorlage von Gehaltsabrechnungen und Kontoauszügen gehört zum Standard eines Kreditantrags, aber, so Frank Oetjen, „wir ermuntern selbst unsere Bestandskunden dazu, eine Haushaltsrechnung aufzustellen“. Schließlich sei es wichtig, sich selbst über seine Möglichkeiten bewusst zu werden. Eine goldene Regel: Niemand sollte mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens in Wohnraum investieren. Wird diese Quote nur knapp erreicht, gilt es, überflüssige Positionen der Ausgabenseite, wie Doppelversicherungen, unnötige Abonnements und Ähnliches zu streichen. „Wir wollen schließlich keine Baufinanzierung rückabwickeln müssen.“
Oetjens Motto: „Mit einem Hauskauf will ich einen Wunsch erfüllen, kein Problem schaffen.“ Deshalb besteht er, vor allem bei Kunden, die wenig Eigenkapital mitbringen, auf höhere Tilgungsraten. Und rät auch allen anderen dazu, das niedrige Zinsumfeld für eine schnellere Tilgung zu nutzen. „Unsere Eltern mussten mit deutlich höheren Kreditzinsen klarkommen und haben das geschafft.“ Oetjen ist ein erklärter Gegner von „in Stein gemeißelten“ Raten. „Wenn das Einkommen steigt, kann und will ich mehr bezahlen.“ Ein seriöser Kredit müsse dies genauso erlauben wie jährliche Sondertilgungen. Auch den Abschluss einer Gebäudeversicherung und die Absicherung der Einkommenssituation, gerade für Familien mit einem Hauptverdiener hält Oetjen im Rahmen einer verantwortungsvollen Beratung für unabdingbar.
Und schließlich gehöre es zu den Aufgaben einer partnerschaftlichen Finanzierungsberatung, den Kunden über Fördermöglichkeiten wie die der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufzuklären (siehe Fördermöglichkeiten). All das erledigt die Hamburger Volksbank binnen 48 Stunden und sobald, nach der selbstverständlich kostenlosen Beratung in einer der 38 Filialen, alle erforderlichen Unterlagen vorgelegt werden. Denn ein Hauskauf muss zwar besser überlegt werden als ein Wochenendeinkauf, aber länger als ein Wochenende sollte niemand auf eine Kreditzusage warten müssen.
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