08.11.12

Studie zum Wohnungsmarkt

Hamburg droht eine Immobilienpreisblase

Laut einer DIW-Studie kostet eine Wohnung im Schnitt bereits das 25-Fache einer Jahresmiete. Kaufpreise steigen stärker an als Mieten.

Von Volker Mester
Foto: pa/Revierfoto/dpa
Haus   Wohnen   Kosten
Preise für Immobilien sollen in Hamburg bis September 2013 noch um mehr als zehn Prozent zulegen

Hamburg. Eine neue Studie enthält schlechte Nachrichten für Wohnungssuchende in Hamburg: Die Immobilienpreise in der Stadt dürften bis September 2013 um mehr als zehn Prozent zulegen und auch die Mieten, die sich zuletzt um knapp vier Prozent pro Jahr erhöht haben, werden deutlich weiter steigen. Dies erwartet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin.

Im Unterschied zu vielen anderen Experten schließt Konstantin K. Kholodilin, Mitautor der Studie, eine Immobilienblase in Hamburg nicht aus. Ebenso wie in Berlin, München und Frankfurt hätten die Kaufpreise hier seit Ende 2010 wesentlich stärker angezogen als die Mieten. "Daraus können spekulative Blasen entstehen, wenn die Mieten nicht aufholen", sagt Kholodilin. Er hat dazu das Verhältnis zwischen dem durchschnittlichen Preis für eine Wohnung und einer mittleren Jahresmiete ermittelt. Demnach sind in Hamburg 24,6 Jahresmieten nötig, um eine Wohnung abzuzahlen. Nur in Berlin (25,6) und in München (25,4) sind es noch mehr. Im Mittel der 25 größten deutschen Städte liegt dieses Verhältnis nur bei 19,6.

Verantwortlich für die Abkopplung der Kaufpreise von den Mieten in den Metropolen ist nach Auffassung des Experten nicht zuletzt die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank: "Hier wurden die Zinssätze stark reduziert, und das hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben."

Allerdings gibt es in Deutschland auch neun Städte, in denen die Kaufpreise zurückgehen. Das sind hauptsächlich die Städte des Ruhrgebiets: In Gelsenkirchen zum Beispiel sinken laut DIW die Preise um vier Prozent pro Jahr, in Wuppertal und Duisburg um jährlich zwei Prozent.

Für die Daten zur Preis- und Mietentwicklung haben die DIW-Forscher insgesamt 2,9 Millionen Verkaufsanzeigen und 5,7 Millionen Anzeigen für Vermietungen aus dem Onlineportal Immobilienscout24 im Zeitraum von Januar 2007 bis September 2012 ausgewertet - und dies nach Postleitzahlengebieten. Für Hamburg ergab sich daraus ein interessanter Nebenaspekt: In der teuersten Region waren die Preise für Wohnungen elfmal so hoch wie in der günstigsten. Nirgendwo sonst sind die Unterschiede so groß. In den meisten anderen Städten liegt der Faktor etwa bei vier.

Aktuell kostet eine Eigentumswohnung in Hamburg der DIW-Analyse zufolge im Schnitt 2844 Euro je Quadratmeter. Eine Erhebung der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg aus dem Frühjahr war für Wohnungen aus dem Bestand auf einen Durchschnittspreis von 2704 Euro gekommen. Dabei kosteten die Wohnungen in Stadtteilen wie Harvestehude, Uhlenhorst und Othmarschen mehr als 4000 Euro je Quadratmeter, während in Billstedt, Wilhelmsburg und Steilshoop im Schnitt weniger als 1500 Euro zu bezahlen sind.

Die durchschnittliche Miete in der Hansestadt gibt das DIW mit 9,62 Euro je Quadratmeter an. Laut Mietenspiegel sind es nach Angaben von Eckard Pahlke, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, aktuell 7,15 Euro. "Zum Glück gibt es in dieser Stadt viele Wohnungen in genossenschaftlichem Besitz mit Mieten zwischen sechs und sieben Euro - das wirkt preisdämpfend", sagte Pahlke dem Abendblatt. "Bei Neuvermietungen im freien Markt werden auch in Stadtteilen wie Ottensen, St. Pauli oder Altona schon mehr als elf Euro fällig." In Eppendorf, Winterhude oder Harvestehude würden mehr als 13 Euro je Quadratmeter gezahlt.

"Das Problem liegt darin, dass hohe Neuabschlüsse in den nächsten Mietenspiegel einfließen", so Pahlke. Er erinnert daran, dass der Bundesgerichtshof (BGH) schon in den Jahren 2003 und 2004 eine gesetzliche Regelung, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent überschritten werden darf, ausgehebelt hat. Der Mieterverein unterstütze eine Gesetzesvorlage für eine Neuregelung, die "BGH-fest" ist.

Schüler des Gymnasiums Ohmoor hatten im März eine durchschnittliche Quadratmetermiete in Hamburg von 11,34 Euro bei Neuvermietungen errechnet. Im Jahr 2010 hatte dieser Wert erst bei 10,25 Euro gelegen.

Wie das DIW erwartet auch Pahlke einen weiteren Anstieg der Mieten in Hamburg. "Im Schnitt der vergangenen Jahre haben wir bei den Neuvermietungen eine Verteuerung von mehr als fünf Prozent pro Jahr gesehen", sagt er. "Diese Entwicklung wird sich ganz bestimmt fortsetzen."

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