Wem gehört Hamburg? Die große Analyse des Immobilienmarktes

Foto: Mark Sandten

Milliardenschwere Fonds kaufen Immobilien in großem Stil. Mieter sind in Sorge, weil sie oft nicht wissen, wer dahintersteckt und was auf sie zukommt. Ein Rechercheprojekt bringt Licht ins Dunkel.

Hamburg. Als Ilse Kandt mit ihren drei Töchtern im Januar 1954 in die Zweizimmerwohnung an der Blücherstraße in Altona zog, regierte Konrad Adenauer die Republik. Die Miete betrug 51,80 Mark im Monat, dazu kamen 2,50 Mark für die Treppenreinigung. Die Kohlen schleppte Ilse Kandt aus dem Keller, um den Ofen im Wohnzimmer und den Herd einzuheizen, das zweite Zimmer blieb kalt. Und doch waren diese 47 Quadratmeter für Ilse Kandt ihr kleines großes Glück. Endlich musste sie mit ihrer Familie nicht mehr in der Kammer beim Bauern im schleswig-holsteinischen Ellerhoop hausen wie in den Jahren nach der Evakuierung aus dem zerbombten Hamburg.

Fast 65 Jahre später, Angela Merkels Kanzlerschaft neigt sich dem Ende entgegen, lebt Ilse Kandt noch immer an der Blücherstraße. Mit ihren 96 Jahren wollen die Augen nicht mehr so recht, und nach einem Sturz braucht sie einen Rollator. Wegzuziehen war für sie nie ein Thema. Warum auch. Die Miete des Altonaer Spar- und Bauvereins (Altoba) beträgt 401,85 Euro warm. Viel Geld für die Witwe, aber mit einer Kaltmiete von 6,60 Euro pro Quadratmeter für die Lage überaus günstig. „Und die Altoba kümmert sich um alles, ein Anruf genügt“, sagt sie. Das Treppenhaus ist so picobello wie der gesamte rote Backsteinbau.

170 Meter nördlich, in einem Eckhaus der Großen Bergstraße, bröckelt der Beton einer Treppe; es sieht aus wie eine offene Wunde. Flatterband versperrt den Zugang seit nunmehr einem Jahr, wie Mieter Thomas Dahl sagt. Die Feuchtigkeit krieche durch das gesamte Gebäude. Beschwert haben sich Dahl oder die anderen Bewohner dennoch weder bei einer Behörde noch bei einer Mieterorganisation. Auch soll sein richtiger Name nicht in der Zeitung erscheinen. „Man freut sich ja fast, wenn das eigene Haus nicht saniert wird, weil das die Kosten die Mieten erhöhen könnte“, sagt Thomas Dahl. Dabei zahlt er schon jetzt 11,50 Euro pro Quadratmeter kalt. Rolf Bosse, Vorstand des Mietervereins zu Hamburg, kennt diese Angststarre der Mieter: „Solche Häuser werden langsam leer gezogen. Menschen suchen immer Wohnperspektiven, die suchen keinen Ärger.“

Völlig verschiedene Wohnwelten

Ilse Kandt und Thomas Dahl wohnen nur zwei Fußminuten voneinander entfernt. Und doch leben sie in völlig verschiedenen Wohnwelten. Hier der gepflegte, günstige Backsteinbau. Dort die Bruchbude. Gerade hier, in Altona-Altstadt, rund um die Große Bergstraße mit der neuen Ikea-Filiale, zeigen sich wie unter einem Brennglas die Probleme des Hamburger Immobilienmarkts. Stadtsoziologen nennen das Viertel besonders durchmischt.

Seine bewegte Geschichte im Zeitraffer: in den 60er- und 70er-Jahren bekannt als „Hausfrauenparadies“, eine florierende Einkaufsmeile, geprägt vom kolossartigen Warenhaus Frappant und kleinen Pavillons. Verfall, als Karstadt 2003 dort auszieht. Wettbüros, Spielhallen und Billigheimer prägen das Bild, Grünflächen verkommen. Das marode Frappantgebäude: bevölkert von einigen Künstlern als günstige Abspielfläche. Eine wachsende Drogenszene. Inzwischen, auch dank Millionen aus Stadtentwicklungstöpfen, prosperiert das Quartier wieder. So sehr, dass das Gewos-Institut 2013 ein Verdrängungsrisiko für die sozial Schwachen diagnostizierte. Dazu passt, dass sich aus keinem Stadtteil so viele Mieter für das Projekt „Wem gehört Hamburg?“ meldeten.

Als das Abendblatt, das gemeinnützige Recherchezentrum Correctiv und der Mieterverein zu Hamburg im März Mieter aufriefen, Informationen über ihr Mietverhältnis zu schicken, reagierten Wohnungswirtschaft und Senat abwartend bis ablehnend. Häufig hörten wir, dass das Ziel, auf diesem Weg für mehr Transparenz im Wohnungsmarkt zu sorgen, zwar lobenswert sei, Hamburg aber mit seinen mehr als 946.000 Wohneinheiten (davon knapp 240.000 im selbst genutzten Eigentum, Stand Ende 2017) der falsche Standort. Vor allem dank der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Saga und der Wohnungsbaugenossenschaften sei die Hansestadt sehr wohl eine mieterfreundliche Metropole.

Mehr als jede dritte Wohnung gehört der Saga oder einer Genossenschaft

Mehr als jede dritte der 707.000 Wohnungen und Häuser, die in Hamburg vermietet werden, gehören der Saga oder einer Genossenschaft (je 132.000), Unternehmen also, die dem Gemeinwohl verpflichtet sind. Im Gegensatz zu anderen Metropolen widerstanden die Vorgängersenate allen Versuchen, den kommunalen Wohnungsbestand zu verscherbeln.

Und doch bleibt eine Frage: Wer besitzt eigentlich die anderen 443.000 Häuser und Wohnungen auf dem Mietermarkt? Im Unterschied zu Großbritannien oder den Niederlanden kennt Deutschland kein zentrales Immobilienregister, wo jeder elektronisch gegen eine Gebühr einsehen kann, wem eine Wohnung oder ein Haus gehört. Selbst viele Mieter wissen nichts über ihre Eigentümer. „Wir haben nur Kontakt mit einer Hausverwaltung“, lasen wir oft in den Einträgen.

Ist die mangelnde Transparenz ein echtes Problem? Viele Regierende und Vertreter der Wohnungswirtschaft verneinen dies. Fast alle Vermieter seien seriös, die wenigen „schwarzen Schafe“ durchaus bekannt.

Eigentümer von rund 15.000 Wohnungen identifiziert

Die insgesamt mehr als 1000 Hinweise und Daten der Mieter wecken Zweifel an dieser Schwarze-Schafe-Theorie. Da ist die Rede von Mieterhöhungen im Jahrestakt stets an der Grenze des gerade noch Erlaubten. Von massenhaft fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen zulasten der Mieter. Von offenbar mit Absicht verschleppten Sanierungen – in der Hoffnung, dass der Mieter irgendwann entnervt auszieht, damit die Wohnung dann nach einer Modernisierung zum doppelten Preis neu vergeben werden kann. Schwarze Schafe? Nein, da trifft es das – zugegeben abgegriffene – Schlagwort vom Miethai besser.

Auch wenn wir durch Einträge und eigene Recherchen Eigentümer von rund 15.000 Wohnungen identifizieren konnten, genügt das Datenmaterial nicht als Basis für eine wissenschaftliche Studie. Doch für eine grundsätzliche Erkenntnis der Probleme auf dem Hamburger Immobilienmarkt reicht es allemal: Im Fokus stehen weder Genossenschaften noch der klassische Privateigentümer, der zwei oder drei Wohnungen vermietet. Mehrere Mieter schrieben uns sogar von Essenseinladungen oder gemeinsamen Theaterbesuchen mit ihrem Vermieter.

Vieler Mieter von Wohnungen im Besitz großer Fonds wären dagegen schon froh, wenn sie eine Telefonnummer vom Eigentümer hätten. Stattdessen korrespondieren sie mit Dienstleistern, die mitunter nicht oder unzureichend reagieren, entsprechend oft unterbleiben notwendige Reparaturen.

Nationale und internationale Fonds als Käufer

„Es gibt internationale Pensionsfonds, die um nahezu jeden Preis Wohnungen erwerben, da sie nach sicheren Anlagenmöglichkeiten für ihre Gelder suchen“, sagt Peter Kay, Vorstand der Baugenossenschaft freier Gewerkschafter (BGFG/über 7300 Wohnungen). Die Experten von Jones Lang LaSalle, einer globalen Beratungs- und Managementagentur für Immobilien, bestätigen Kays Einschätzung. Demnach bilden internationale Pensionskassen mittlerweile die zweitgrößte Käufergruppe von Immobilien in Deutschland.

Laut Jones Lang LaSalle rangieren sie 2018 mit „2,5 Mrd. Euro Vermögensaufbau – dem höchsten seit 2005 – nach den börsennotierten Wohnungskonzernen (plus 4 Mrd. Euro) an zweiter Stelle“. Allein in Hamburg haben sie laut Immobilienanalysten von Grossmann und Berger 2017 ein Fünftel aller Käufe von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Wert von 435 Millionen Euro getätigt, davon 110 Millionen allein in Wohngebäude. Ein weiteres Viertel aller Käufer sind nationale und internationale Fonds.

Für Mieter ist das in doppelter Hinsicht fatal: Zum einen werden bei Bieterwettbewerben oft genug ausgerechnet die ausgestochen, die für sozial verträgliche Mieten sorgen – Genossenschaften und seriöse hanseatische Kaufleute, die ihre Immobilienbestände seit Jahrzehnten pflegen. Zum anderen müssen die Fonds, die Mondpreise zahlen, ihre Mieten ausreizen, um die erhoffte Rendite zu erwirtschaften. Mit der Konsequenz, dass der Mietenspiegel immer weiter steigt.

Stadt nutzt ihr Vorkaufsrecht

Sicherlich auch mit Blick auf die Bürgerschaftswahl 2020 reagiert jetzt die Politik. Erstmals hat die Stadt nun von ihrem sogenannten Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht. Der Senat erwarb einen Komplex mit 32 Wohnungen in der Hein-Hoyer-Straße auf St. Pauli, verhinderte so den Verkauf an den weltweit operierenden schwedischen Konzern Akelius. Dies war möglich, da für St. Pauli die Soziale Erhaltungsverordnung gilt, die Verkäufe nur gestattet, wenn der neue Eigentümer garantiert, dass eine Verdrängung alteingesessener Bewohner unterbleibt. Fünf weitere Häuser will der Senat ebenfalls erwerben und der Saga übertragen. Zudem sollen städtische Grundstücke in der Regel nicht mehr verkauft, sondern vor allem in Erbpacht vergeben werden (lesen Sie dazu S. 24).

Auch verbal überbieten sich Hamburgs Spitzengenossen im Schulterschluss gegen Spekulanten. „Die Übernahme zeigt, wie wichtig uns der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung ist“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt, Senatskollege Andreas Dressel (Finanzen) preist die „Präventivwirkung“. SPD-Fraktionschef Dirk Kienscherf sagt: „Auf Investoren, die unsere Stadtteile entkernen, können wir gut verzichten.“ Und Grünen-Fraktionschef Anjes Tjarks erklärt: „Das zeigt allen Spekulanten: Nicht mit uns!“

Auch für weite Teile von Altona- Altstadt gilt seit Juli 2014 die Erhaltungsverordnung. Ein Vorkaufsrecht hat die Stadt bisher nicht ausgeübt.

1. Angst vor einem neuen Eigentümer

Seit 30 Jahren verkauft Bünjamin Öztürk in seinem großen Laden an der Großen Bergstraße Obst, Gemüse und viele türkische Lebensmittel. Er ist zufrieden mit seinem israelischen Vermieter. „Ich habe noch nie Probleme gehabt. Mein Vertrag geht noch 20 Jahre”, sagt er. Nur ein paar Häuser weiter schätzt der Inhaber des Ali Baba Döner & Grill seinen betagten italienischen Vermieter so sehr, dass er um dessen Leben bangt.

Denn er fürchtet kaum mehr als einen Eigentümerwechsel. Schließlich wohnt er mit seiner Familie über dem Imbiss, wo Tag für Tag Döner gesäbelt wird. Der Gastronom sagt, er wisse, dass ein großer Interessent schon mit seinem Vermieter gesprochen habe: „Aber er hat mir per Handschlag versichert, dass er nicht verkaufen wird.“ Bei einem Wechsel, davon ist er überzeugt, würde die Miete so steigen, dass sich sein Geschäft nicht mehr lohnen würde.

Die Aussagen des Einzelhändlers und des Imbissbetreibers sind typisch für die Recherche „Wem gehört Hamburg?“. Es gibt wenig Klagen über private Vermieter – ob beim Wohnen oder Gewerbe. In aller Regel verständigt man sich auf dem kleinen Dienstweg. Umso größer ist die Furcht, dass eines Tages ein Unternehmen die Immobilie erwerben könnte, dem es vor allem um die kurzfristige Rendite geht.

Doch am Ende bleibt offen, wer das wirklich gute Geschäft macht. Die Fonds und Gesellschaften, die jeden Preis zahlen? Oder die privaten Vermieter, die Verträge über viele Jahren abschließen und ihren Bestand pflegen?

Gerade die Große Bergstraße zeigt, dass sich langfristiges Denken auszahlen kann. Als der Frappant 1973 eröffnet wurde, schwärmte nicht nur das Abendblatt vom „Pariser Flair“. Entsprechend begehrt waren die Läden der Umgebung. Mit dem Niedergang des Stahlbetonklotzes sanken die Mieten rapide. Angesichts des Leerstands mussten Vermieter, die nur für einen kurzen Zeitraum abgeschlossen hatten, um jeden neuen Einzelhändler oder Gastronomen buhlen.

Thomas Krebs, Chef der Saga, erinnert sich noch gut an Zeiten, als nach der Wiedervereinigung jede fünfte Wohnung in Hamburger Großwohnsiedlungen leer stand. Und er warnt davor zu glauben, dass die Wachstumsrallye immer so weitergehe: „Denken Sie nur an eine mögliche neue Euro-Krise. Oder an eine Rezession, die besonders Hamburg als Hafenstadt hart treffen würde.“

Der Internationale Währungsfonds (IWF) sieht bereits erste Anzeichen für eine Immobilienblase. In einigen Großstädten, auch in Hamburg, gebe es Überbewertungen von bis zu 30 Prozent.

2. „Ikea hat die Straße wieder belebt“

Die große Weltkarte an der Wand sorgt fast automatisch für Fernweh. Und Klaus-Peter Sydow (52), Chef des Reisebüros an der Großen Bergstraße, kann diese Sehnsüchte wie kaum ein anderer bedienen. „Schon als kleiner Junge war ich fast jeden Nachmittag in dem Reisebüro, als meine Mutter es noch führte“, sagt Sydow.

Geschäftlich interessiert sich der Reise-Profi jedoch mehr für seine unmittelbare Umgebung. Hautnah (und am eigenen Portemonnaie) hat Sydow in den vergangenen Jahrzehnten das Auf und Ab einer der ersten deutschen Fußgängerzonen erlebt. Noch Mitte der 1970er-Jahre ermahnte ihn seine Mutter, ja nicht die andere Seite der Max-Brauer-Allee zu betreten. „Ottensen galt als gefährlich durch zum Teil verfallene Häuser, als geradezu kriminell.“

Doch während Ottensen spätestens mit der Eröffnung des Mercados 1995 prosperierte, verkam die einstige Prachtmeile mit Nobeldisco und Erlebnis-Kaufhaus, eröffnet 1973 von Josef Neckermann, zum Problembezirk. „Nach dem Auszug von Karstadt 2003 aus dem Frappant verfiel die Straße immer mehr“, sagt Sydow. Reihenweise gaben Einzelhändler auf, das Reisebüro überlebte durch seine Stammkunden: „Ohne diese Treue hätten wir wohl unseren Standort wechseln müssen.“

Als Vorsitzender der Interessengemeinschaft Große Bergstraße begleitete Sydow intensiv Pläne des Bezirks, den Standort wieder aufzuwerten. Einmal schien die Rettung nah, als ein Schweizer Investor 2008 auf dem Gelände des leer stehenden Frappant ein Ensemble aus Geschäften, Büros und Wohnungen bauen wollte – die Bankenkrise machte das Vorhaben zunichte.

Als die Pläne für ein Ikea-Haus bekannt wurden, zählte Sydow zu den großen Befürwortern. Und vier Jahre nach der Eröffnung der Filiale sagt Sydow, dass die Entscheidung richtig war: „Ikea hat diese tote Straße wieder belebt.“

Zur Wahrheit gehört allerdings auch, dass manche neue Gastronomen und Einzelhändler wieder aufgegeben haben. Sydow sieht dies allerdings nicht als Konsequenz von Mieterhöhungen: „Handel bedeutet eben auch Wandel. Manche Konzepte gehen auf, andere eben nicht.“

Also alles in Butter? Nein, so sei es dann auch nicht. „Je weiter man sich vom Bahnhof Altona entfernt, umso mehr schwächelt die Straße“, sagt Sydow. Jetzt hofft er auf die Kreativität der Stadtplaner: „Unsere Straße führt doch nicht in toten Raum, sondern mitten auf die Reeperbahn nach St. Pauli. Da muss doch noch mehr gehen.“

3. Streit um Abrechnungen

Das neunstöckige weiße Gebäude an der Großen Bergstraße gleich neben Ikea war einmal die Heimat von Inge Hannemann. Von 2010 bis 2017 wohnte sie im Neuen Forum Altona.

Inge Hannemann ist für diesen Termin eigens aus ihrer neuen Heimat Lüneburg angereist. Denn das Thema ist ihr wichtig. „Ich habe immer noch mit dem Vermieter zu tun. Wie alle, die ausgezogen sind“, sagt die 50-Jährige.

Ihr Vermieter war die Wuppertaler Ferox Immobiliengruppe. Ferox wandelte von 2009 bis 2012 die in Teilen leer stehende Immobilie in 380 Wohnungen sowie Gewerbe- und Einzelhandelsflächen um. Auf der Website des Unternehmens heißt es: „Die Revitalisierung im Bestand mit ständig wechselnden Herausforderungen wurde durch die Ferox mit Kompetenz, Übersicht und Effizienz erfolgreich gemeistert.“

Inge Hannemann sieht das anders. Sie klagt, dass Ferox die Betriebskosten des ganzen Komplexes auf sämtliche Mieter des Gebäudes umlege, also auch die Betriebskosten des Gewerbes im Erdgeschoss. „Die Mieter zahlen für Edeka und Aldi mit.“ Beim Allgemeinstrom etwa werde mehr als doppelt so viel berechnet, wie es bei dem Gebäudetypus den Berechnungen des Mietervereins zufolge zu erwarten wäre.

Diese Vorwürfe sind nicht neu. Bereits im Februar 2013 schrieb „Bild“ über die Klagen von Ferox-Mietern: „100 Prozent mehr Miete. Nebenkosten-Wucher!“ Damals zitierte „Bild“ einen Ferox-Sprecher: „Wir befinden uns mit den Nebenkosten absolut im Rahmen.“

Rolf Bosse, Vorstandsmitglied des Mietervereins zu Hamburg, kann diese Äußerung nicht nachvollziehen: „Wir haben mit der Ferox Auseinandersetzungen, seit sie 2009 den Gebäudekomplex übernommen hat.“ 120 Bewohner hat der Mieterverein schon vertreten. Er spricht von systematisch fehlerhaften Abrechnungen. Eine Anfrage des Projekts „Wem gehört Hamburg?“ zu diesen Vorwürfen ließ Ferox bis Redaktionsschluss dieser Ausgabe unkommentiert.

Abgesehen von dem noch andauernden Streit um die Betriebskosten zeigt sich im Neuen Forum Altona auch der Anstieg von Mieten generell. Als Inge Hannemann 2010 dort einzog, zahlte sie 9,75 Euro pro Quadratmeter (kalt). 2017 waren es 11,30 Euro. Sie zog aus. Der Mieter Christian Klöckner (Name geändert), der seinen Mietvertrag bei „Wem gehört Hamburg?“ hochlud, zog 2015 für zwölf Euro Kaltmiete ein: „Ich habe bei der Suche grausige Sachen gesehen und bin irgendwann eingeknickt.“ 2025 sollen es 16 Euro sein. Dass er dann noch dort wohnt, glaubt er nicht.

4. Abriss oder Modernisierung?

Ein sechsstöckiges Eckhaus, das Bürocharme versprüht, im Erdgeschoss eine Spielhalle mit blickdichten Fenstern. Nur das Klingelschild des Gebäudes an der Großen Bergstraße verrät von außen, dass sich darüber Wohnungen befinden.

Ein Mieter hatte bei „Wem gehört Hamburg?“ diesen Hinweis hinterlegt: „Die Wohnung ist Teil eines alten, nahezu abrissbereiten Wohnblocks, da an ihm seit Jahren keinerlei Sanierung vorgenommen wurde.“ Er ist bereit, das Gebäude zu zeigen. Nur sein echter Name soll nicht auftauchen, in diesem Artikel heißt er Thomas Dahl.

Auch ein Laie sieht sofort, wie sanierungsbedürftig die Immobilie ist. Im ganzen Haus nage die Feuchtigkeit an der Substanz, berichtet Dahl beim Rundgang. Auf der Rückseite des Hauses führen Außengänge zu den Wohnungen. Wir steigen in den vierten Stock, er zeigt auf die Hintertreppe: „Die ist seit einem Jahr gesperrt, weil es oben runterbricht. Da wird nichts gemacht, und es gibt auch kein Schreiben vom Vermieter.“

Auch ein Teil des Außengangs wird auf derselben Etage von zwei Stützstreben gehalten. Von der Decke fällt Putz. „Die stehen da seit einem halben Jahr, auch da passiert nichts“, sagt Dahl. Der Mieter, dessen Eingangstür direkt unter den Streben liegt, beschwere sich nicht. „Wie wir alle. Uns betrifft der Schaden nicht unmittelbar in der Wohnung, und dann sagt eben niemand was.“

Auf Anfrage schreibt die Hausverwaltung: „Instandsetzungsmaßnahmen werden von uns im erforderlichen Umfang vorgenommen. Im Bereich der Stützen sind die notwendigen Planungsarbeiten in den letzten Monaten erfolgt. Zur Vermeidung etwaiger Gefahren haben wir vorsorglich die Stützen stellen lassen. Diese sind zugegebenermaßen nicht schön, aber die Sicherheit unserer Mieter geht hier vor.“ Im Übrigen lege man „großen Wert auf einen höflichen und fairen Umgang mit den Mietern. Dies betrifft sowohl die Altmieter als auch die Neumieter.“

So bleibt die Frage letztlich offen, ob hier wirklich saniert wird oder ob das Haus in ein paar Jahren abgerissen werden soll. Laut Mieterverein zu Hamburg passiert das gerade auf St. Pauli, wo ein Wohngebäude einem Hotel weichen soll. Hier würden gerade die letzten Mieter durch Ersatzwohnungen oder Abstandszahlungen zum Auszug bewegt. Vorstand Rolf Bosse fordert einen „Wohnraum-TÜV“: „Die Bezirke müssten regelmäßig erfassen, in welchem Zustand sich ein Gebäude befindet, um bei drohender Verwahrlosung sofort Maßnahmen ergreifen können.“

5. Die Heimat der alten Dame

Der Schrank im Wohnzimmer biegt sich unter der Last der Familienbilder. „Ich bin inzwischen sogar Ur-Ur-Oma“, sagt Ilse Kandt stolz. Dann muss die 96-jährige Dame einen Irrtum des Reporters aufklären. Der Schrank, sagt sie, sei gar kein Schrank. Sondern ein Bett. „Das klappe ich mir jeden Abend auf.“

Das zeigt zweierlei: Ilse Kandt ist noch außerordentlich rüstig. Und sie hat gelernt, nein, lernen müssen, wie man kleine Räume platzsparend nutzt. Denn in diese Wohnung an der Blücherstraße, 47 Quadratmeter, erster Stock links, zog sie im Januar 1954 als alleinerziehende Mutter mit drei Kindern ein.

Ilse Kandt, aufgewachsen im Schatten der Kreuzkirche in Ottensen, war schon mit 22 Jahren Kriegerwitwe, wie man das damals nannte. Ihr Mann fiel 1943 in Stalingrad, Ilse Kandt floh mit Töchterchen Hilke vor den Bomben zunächst zu Verwandten nach Ostpreußen, kehrte 1944 zurück – und landete in den letzten Kriegsmonaten im schleswig-holsteinischen Ellerhoop. Eine Kammer beim Bauern, mehr nicht.

„Als in Ottensen aufgewachsene Stadtpflanze fand ich es auf dem Dorf schrecklich. Also habe ich dem Bürgermeister einen Brief geschrieben, dass ich eine Wohnung brauche“, sagt Ilse Kandt. Als sie 1954 in einen Genossenschaftsbau nach Altona zurückkehren durfte, waren die Kandts zu viert. „Zwei uneheliche Kinder von zwei verschiedenen Vätern in der damaligen Zeit, dass müssen Sie sich mal vorstellen“, kichert sie.

Fast 65 Jahre lebt sie nun zwischen Großer Bergstraße und dem Jüdischen Friedhof als eines der ältesten Mitglieder des Altonaer Spar- und Bauvereins (Altoba). Wenn sie beim Kaffeetrinken in der Gemeinde hört, dass ein Nachbar ausziehen muss, weil er sich die Miete nicht mehr leisten kann, wird sie sauer: „Es ist ein Skandal, dass Wohnen so teuer geworden ist.“ Sie selbst, sagt sie, hat Glück: „Die Altoba ist günstig. Und sie kümmert sich um alles.“

Ilse Kandts Erfahrungen spiegeln sich in der Recherche für „Wem gehört Hamburg?“ – über Genossenschaften gab es nicht eine Beschwerde. Die Durchschnittsmiete bei der Altoba liegt bei 6,82 Euro. „Unsere Immobilien werden auch nicht verkauft oder in Eigentumswohnungen umgewandelt“, sagt Altoba-Vorstandschef Burkhard Pawils.

Die Schattenseite des Idylls: Man kommt kaum noch rein. Erwirbt die Altoba wie in Ottensen ein Grundstück, füllt sich die Warteliste vor Baubeginn. Mitglieder kommen zuerst zum Zug. Von denen wollen derzeit 2000 ihre Wohnung wechseln. 12.000 weitere Bewerber stehen in der Interessentendatei.

Fast die Hälfte aller Immobilienkäufer in Hamburg sind Pensionskassen sowie nationale und internationale Fonds: Macht Ihnen das Sorgen?

6. „Der Dreck war wirklich schlimm“

Die viel zitierte Preisspirale durch Modernisierung ist ganz am Ende der Großen Bergstraße bereits voll im Gang. Dort, wo diese sich gegabelt hat, um als Louise-Schroeder-Straße und Nobistor ins Szeneviertel St. Pauli mit der Reeperbahn zu münden.

Hier besitzt Core Property mehrere Gebäude. Das Unternehmen legt millionenschwere Immobilienfonds auf. Hinter Core Property wiederum steht ein dänisches Bankenkonsortium. Wer in die Fonds investieren möchte, muss genügend Geld mitbringen: mindestens 100.000 Euro. „Die Anlegergesellschaft richtet sich an institutionelle Anleger und wohlhabende Investoren“, schreibt Core Property in einem Informationsschreiben für Investoren.

In einem der Gebäude, das Core Property gekauft hat, wohnt Elisabeth Müller, sie möchte ihren richtigen Namen nicht in der Zeitung lesen. Sie will keinen Ärger mit der Verwaltung der Immobilie, um die zarten Verbesserungen der letzten Monate nicht zu gefährden: Nach Jahren des Frusts gebe es jetzt zumindest eine abschließbare Vorrichtung für den Hauseingang. Jahre zuvor hätten im offenen Hausflur wiederholt Leute übernachtet und Müll hinterlassen. „Der Dreck hier unten war wirklich schlimm.“

Noch schlimmer waren für Elisabeth Müller indes die ständigen Mieterhöhungen um bis zu 33 Prozent. Teilweise konnte sie sich erfolgreich zur Wehr setzen. Bis Redaktionsschluss dieser Ausgabe ließ Core Property eine Anfrage von „Wem gehört Hamburg?“ unkommentiert.

Während der laufenden R­echerche hatten mehrere Mieter Hinweise zu 23 Häusern hinterlegt, die dem dänischen Immobilienunternehmen zuzurechnen sind. Ein Ehepaar, das in einem Altbau auf 130 Quadratmetern an der Bundesstraße lebt, schrieb: „Die Fassade bröckelt, durch die Balkonböden ziehen sich Risse.“ Mehrfach hätten sie die Hausverwaltung gewarnt, dass bald Stuck der Außenfassade oder des Balkons abplatzen und auf den Bürgersteig fallen könnte. Passiert sei nichts. Stattdessen würden Positionen wie Wartungsarbeiten für einen Fahrstuhl abgerechnet.

Das Management von Core Property erklärte damals in einer Stellungnahme, dass das Unternehmen „versuche, die Häuser in einem guten Zustand zu erhalten“. Zu dem Haus an der Bundesstraße schrieb Core Property, dass es „Probleme mit der Feuchtigkeit im Keller“ gebe, die man beheben wolle. Der Balkon sei in einem „angemessenen Zustand“. Die Hausverwaltung bestritt, dass Kosten für einen Fahrstuhl abgerechnet worden seien.

7. Protest gegen schwedischen Konzern

Das Treppenhaus ist mit Graffiti übersät, Warmwasser gibt es in manchen Wohnungen nur dank Durchlauferhitzern. Doch den Mietparteien des Altbaus an der Hein-Hoyer-Straße macht das nichts aus. „Dafür hat unser Haus Charme, und wir wohnen direkt auf St. Pauli“, sagt eine Mieterin.

Umso größer war die Sorge der Mieter, als im Juli 2017 eine Nachricht mit dem „Betr. Eigentümer- und Verwalterwechsel“ in den Briefkästen steckte. Die bisherige Eigentümerin habe „das von Ihnen bewohnte Objekt“ verkauft. Eine Mieterin trat noch am selben Tag dem Mieterverein zu Hamburg bei: „Wie viele Mieter im Haus hatte ich Angst vor massiven Mieterhöhungen nach einer möglichen Modernisierung.“

Aus Sicht der Stadt womöglich zu Recht. Über Monate verhandelten Behörden mit Akelius. Da St. Pauli zu den Gebieten in der Stadt mit einer „Sozialen Erhaltungsverordnung“ gehört, kann die Stadt eine Immobilie selbst kaufen, wenn eine Verdrängung alteingesessener Bewohner droht – etwa durch eine Luxussanierung. Mit einer sogenannten Abwendungserklärung kann der neue Eigentümer dies verhindern. „Wir konnten die von der Stadt übersandte Abwendungsvereinbarung nicht unterschreiben, weil sie uns keine wirtschaftliche Lösung ermöglicht hat“, sagt Stefanie Schulke, Geschäftsführerin von Akelius Hamburg.

Rolf Bosse, Jurist des Mietervereins zu Hamburg, sagt, dass bereits mehr als 1000 Mitglieder Rat in Sachen Akelius gesucht hätten: „Akelius kauft Wohnungen auf, um sie dann nach einer sogenannten ,Modernisierung‘, die in Wahrheit nur eine Instandsetzung ist, extrem teuer zu vermieten. Die Mietpreisbremse wird ignoriert. Die Mieter lassen sich das gefallen. Damit wird bezahlbarer Wohnraum vernichtet, und auch der Mietenspiegel wird immer weiter nach oben getrieben.“

Schulke bestreitet auf Abendblatt-Anfrage die Vorwürfe: „Wir modernisieren nur leer stehende Wohnungen. Wir zwingen keinem Mieter einen höheren Standard auf.” Die Miete für modernisierte Wohnungen sei marktüblich: „Die hohe Nachfrage sichert volle Vermietung, keinen Leerstand. Daran gibt es keinen Zweifel. Die interessante Frage ist jedoch, ob wir die hohe Nachfrage ausnutzen, um unseren Gewinn zu steigern, indem wir unseren Service-Level, Wartungen und Modernisierungsmaßnahmen verringern. Wir machen jedoch das genaue Gegenteil. Wir erhöhen unseren Service und modernisieren wahrscheinlich mehr als jedes andere Wohnungsunternehmen".