Leerstand in Hamburg

Fast jedes zehnte Büro in der Stadt steht leer

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1,4 Millionen Quadratmeter bleiben ungenutzt. Die Mieten sinken um drei Prozent. Die Zahl der Neuvermietungen steigt um knapp ein Drittel.

Hamburg. Trotz vieler neuer Mietverträge bleiben immer mehr Büros in der Hansestadt ungenutzt. Der Leerstand wird in diesem Jahr wohl die Marke von zehn Prozent übersteigen. "Der stärkste Leerstandsanstieg im Verlauf der letzten zwölf Monate wurde in Hamburg verzeichnet", sagt Helge Scheunemann, Leiter des Research beim internationalen Makler Jones Lang LaSalle Deutschland.

Die Leerstandsquote legt seit 2008 (7,1 Prozent) in Hamburg zu und erreichte Ende 2010 den Wert von 9,6 Prozent. Damit bleibt fast jeder zehnte Quadratmeter Bürofläche ungenutzt. Insgesamt sind das 1,4 Millionen Quadratmeter (m²). "In diesem Jahr rechnen wir mit einer Quote von 10,2 Prozent", sagt Andreas Wende, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in Hamburg. Allerdings erreichen München, Düsseldorf und Frankfurt bereits jetzt Leerstandsquoten von mehr als zehn Prozent. Für Hamburg wird frühestens 2012 mit einem Rückgang der Quote gerechnet.

Dabei haben Hamburgs Gewerbemakler 2010 rund ein Drittel mehr Büros neu vermietet als 2009. "Der Büroflächenumsatz erreichte 502.000 m², was einer Steigerung um 28 Prozent gegenüber 2009 entspricht", sagt Wende. Insgesamt wurden 561 Mietverträge geschlossen. Die Durchschnittsmiete sank um drei Prozent auf 13,20 Euro/m² pro Monat. Die meisten Mietverträge bewegten sich in einer Mietpreisspanne von 10,00 bis 15,00 Euro. Wende rechnet für 2011 mit einem Ergebnis zwischen 450.000 und 500.000 m² neu vermieteter Bürofläche in Hamburg. "Der Schwung aus dem Vermietungsmarkt wird sich aus unserer Sicht auch in diesem Jahr fortsetzen."

Doch neue Mietverträge reduzieren nicht automatisch den Leerstand. Die Unternehmen lassen bei einem Umzug schließlich leere Büros zurück. Eventuell bauen sie dann Personal ab und brauchen weniger Flächen oder bevorzugen Großraumbüros. Außerdem kommen Jahr für Jahr neue Flächen hinzu. Im vergangenen Jahr waren es 254.000 m². Begonnene Projekte können nicht einfach gestoppt werden. Vom Leerstand sind nicht nur veraltete Büros betroffen.

Das zeigt sich vor allem in der Innenstadt, dem Teilmarkt mit dem höchsten Leerstand an hochwertigen Büros. Hier befinden sich allein 188.000 m², die ungenutzt bleiben. Trotz dieser Entwicklung werden Büros kaum in Wohnungen umgewandelt. "Es gibt einzelne Projekte, doch das wird sicherlich kein Trend werden, weil viele bautechnische und baurechtliche Probleme dem entgegenstehen", sagt Wende. Bei Investoren wie Versicherungen, Immobilienfonds oder Pensionskassen bleibt Hamburg gefragt.

"Es haben Gewerbeobjekte im Wert von mehr als zwei Milliarden Euro den Besitzer gewechselt", sagt Frank Albers, Leiter Büroinvestments von Jones Lang LaSalle in Hamburg. Darunter sind große Geschäftsabschlüsse wie der Verkauf des Spitaler Hofes oder des Metropolis-Hauses in der Dammtorstraße. Im Vergleich zu 2009 ist das Transaktionsvolumen um 57 Prozent gestiegen. "Zunehmend werden auch wieder ausländische Investoren in Hamburg aktiv", sagt Albers. Dieser Trend werde sich in diesem Jahr fortsetzen. Gefragt sind vor allem Büroimmobilien in bester Lage, die langfristig an solvente Firmen vermietet sind. Doch dieses Angebot ist knapp. Die Neubauten gibt es zwar, etwa in der Innenstadt oder der HafenCity, aber es fehlt noch an Mietern. "Wenn es Mietgarantien gibt, wird von Investoren inzwischen auch ein größerer Leerstand akzeptiert", sagt Albers.