CS Euroreal und SEB Immoinvest

Hamburger sorgen sich um Immobilienfonds

Neun Bürogebäude in der Hansestadt stehen vor dem Verkauf. Hamburger fürchten um ihr Geld. Das Abendblatt beantwortet die wichtigsten Fragen.

Hamburg. Nach der angekündigten Abwicklung von zwei milliardenschweren Immobilienfonds , dem CS Euroreal und dem SEB Immoinvest, sind immer mehr Anleger verunsichert. "Der Beratungsbedarf nimmt von Tag zu Tag zu", sagt Gabriele Schmitz von der Verbraucherzentrale Hamburg. Bisher werden zehn Immobilienfonds abgewickelt. "Viele Anleger fürchten um ihr Geld", sagt Schmitz. Das Abendblatt beantwortet die wichtigsten Fragen.

Was bedeutet die Abwicklung der Fonds für die Anleger?

Das Schlimmste für die Kunden ist, dass sie weiterhin nicht an ihr Geld kommen, nachdem die Fonds schon zwei Jahre lang geschlossen waren. "Im Einzelfall kann das zu dramatischen Ereignissen führen, weil die Mittel dringend benötigt werden", sagt Schmitz. "Manche haben ihre gesamte Altersvorsorge in die offenen Immobilienfonds gesteckt." Doch das Geld fließt nur ratenweise an die Anleger zurück. Die beiden Fonds haben fünf Jahre Zeit, alle Immobilien zu verkaufen. Erst dann werden die Anleger wissen, wie viel Geld sie von ihrer Anlage tatsächlich verloren haben. Verluste gibt es aber bereits. Innerhalb eines Jahres haben die Anleger des SEB Immoinvest einen Verlust von 5,2 Prozent gemacht.

Warum müssen die Fonds abgewickelt werden?

Sie haben es innerhalb von zwei Jahren nicht geschafft, im Fonds ausreichend Liquidität für rückgabewillige Anleger zu schaffen. Das Gesetz schreibt dann die Auflösung des Fonds vor. So reichten beim CS Euroreal 1,6 Milliarden Euro an Liquidität (27 Prozent des Fondsvermögens) nicht aus, um alle Rückgabewünsche zu erfüllen.

Warum sind Immobilienfonds überhaupt in die Krise geraten?

Mehrere Fluchtwellen der Anleger haben den Fonds Liquidität in einem Maße entzogen, wie das vorher nicht der Fall gewesen ist. Verunsichert waren die Sparer vor allem durch die Finanzkrise. Auch große Investoren wie Dachfonds zogen ihr Geld ab. Doch das Geld der Anleger steckt in Immobilien, die nicht so schnell verkauft werden können. Die Fonds bekommen Liquiditätsprobleme, wenn zu viele Anleger gleichzeitig an ihr Geld wollen, und müssen dann schließen.

Kann ich meine Anteile der geschlossenen Fonds an der Börse verkaufen?

Das ist möglich, aber nur mit großen Abschlägen auf den offiziellen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaften. Denn der Börsenpreis richtet sich ausschließlich nach Angebot und Nachfrage und nicht nach dem Buchwert der Immobilien. So bekommen die Anleger von SEB Immoinvest und CS Euroreal beim Verkauf an der Börse Hamburg rund 35 Prozent weniger.

Stehen in Hamburg durch die Auflösung der zwei Fonds Immobilien zum Verkauf?

Insgesamt haben die beiden Fonds neun Objekte in Hamburg, darunter Objekte wie das Hanseatic Trade Center in der HafenCity, den ABC-Bogen in der ABC-Straße oder das Gebäudeensemble am Millerntorplatz 1, die jetzt zum Verkauf stehen.

Wird es schwierig, solche Immobilien zu verkaufen?

Im Prinzip nicht, denn Büro-Immobilien sind eine gesuchte Anlage, wenn sie modern sind und über bonitätsstarke Mieter mit langfristigen Mietverträgen verfügen. "Dann lassen sich solche Objekte gut verkaufen", sagt ein Branchenkenner. Doch das Hanseatic Trade Center ist von wachsendem Leerstand und kurzfristigen Mietverträgen gekennzeichnet, wie aus der Hamburger Immobilienbranche zu hören ist. Auch bei anderen Gebäuden stehen Neuvermietungsverhandlungen an. Einfach wird der Verkauf also nicht. Doch die Gesellschaften haben dafür fünf Jahre Zeit.

Haben offene Immobilienfonds als Anlageobjekte ausgedient?

Nicht alle Fonds sind von der Krise betroffen. So haben die Anleger im ersten Quartal 1,4 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds investiert, die keine Probleme haben. "Wir haben 2012 bis jetzt 650 Millionen Euro an Nettomittelzuflüssen", sagt Fabian Hellbusch vom Anbieter Union Investment. Durch die jüngsten Fondsauflösungen erwartet das Unternehmen keine negativen Auswirkungen. "Wer aus unseren Fonds herauswollte, hat das längst getan", sagt Hellbusch. Die gesunden Anbieter werden jetzt eher profitieren, nachdem das Schicksal der größten problembeladenen Fonds entschieden ist, erwartet die Rating-Agentur Scope.

Kann ich gegen meine Bank klagen, wenn ich Verluste gemacht habe?

"Das ist schwierig, denn viele Fälle sind schon verjährt, wenn der Kauf mehr als drei Jahre zurückliegt", sagt Verbraucherschützerin Schmitz. "Viele schrecken auch vor gerichtlichen Auseinandersetzungen mit ihrer Bank zurück." Dagegen hoffen Anwälte auf neue Fälle. "Hat sich der Anleger nach dem Kauf innerhalb der vergangenen drei Jahre erneut über den Fonds beraten lassen, beginnt die Frist von vorne", sagt der Hamburger Anwalt Peter Hahn. Ansätze für eine Schadenersatzforderung sieht er auch, wenn über die Provisionszahlungen für die Bank beim Kauf nicht richtig aufgeklärt wurde. Dann greift die kurze Verjährungsfrist nicht.