Geldanlage

Bangen um Anlagen: Immobilienfonds werden aufgelöst

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Morgan Stanley P2 Value wird aufgelöst. Auch Degi Europa will alle Objekte verkaufen, und hier bangen 90 000 Anleger um ihr Geld.

Hamburg. Der Berater der Commerzbank ließ keinen Zweifel daran, was Werner Hellmann tun sollte: Verkaufen Sie die Fondsanteile über die Börse, riet er. Denn die Bank hatte den Immobilienfonds Degi Europa, der schon seit zwei Jahren keine Anteile mehr von Anlegern zurücknahm, mit einem klaren Verkaufsvotum versehen. "Im Falle einer Wiedereröffnung der Anteilsrücknahme kann eine erneute Schließung ebenso wenig ausgeschlossen werden wie eine mögliche spätere Abwicklung des Fonds", heißt es in der Empfehlung der Commerzbank.

Hellmann trennte sich vor wenigen Tagen von seinem Fonds und erhielt an der Hamburger Börse dafür noch rund 35 Euro je Anteil. Jeder Tag des Zögerns hätte weitere Verluste gebracht. Am Freitag gab es nur noch 28 Euro je Anteil und eine Hiobsbotschaft dazu: Der 1,3 Milliarden Euro schwere Degi Europa, der vor allem von der Dresdner Bank verkauft wurde, wird nie wieder für Anleger öffnen, sondern aufgelöst - 38 Jahre nach seinem Start. Es ist einer der ältesten deutschen Immobilienfonds. Insgesamt rund 90 000 Anleger bangen jetzt um ihr Geld.

Die Krise der offenen Immobilienfonds in Deutschland fordert aber noch ein weiteres Opfer. Der seit knapp zwei Jahren eingefrorene Morgan Stanley P2 Value werde aufgelöst und das noch vorhandene Vermögen ausgezahlt, teilte die Verwaltungsgesellschaft am Dienstag in Frankfurt mit. Auf Basis der Bewertung des Portfolios durch den unabhängigen Sachverständigenausschuss ergebe sich aktuell ein Fondsvolumen von 852 Millionen Euro. Zum Stichtag Ende August hatte der Branchenverband BVI noch mehr als 1,1 Milliarden Euro für den Fonds ausgewiesen.

Nach dem relativ kleinen Fonds US-Grundinvest der Fondsgesellschaft KanAM ist das bereits der dritte offene Immobilienfonds , der als Folge der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise und auch eines verfehlten Managements gescheitert ist. Weitere acht Fonds sind wegen Liquiditätsproblemen geschlossen. Damit sind Anlegergelder im Volumen von 25 Milliarden Euro blockiert. Die Immobilien der Fonds lassen sich nicht so schnell verkaufen, wie die Anleger aus diesen Produkten aussteigen wollen. "Die schnelle Verfügbarkeit macht die Fonds in turbulenten Zeiten anfällig", sagt Tobias Just von Deutsche Bank Research.

Nur über die Börse können die Anteile mit hohen Abschlägen verkauft werden. Vor allem Spekulanten kaufen die Fonds in der Hoffnung, die Anteile bei der Öffnung wieder zu höheren Preisen an die Fondsgesellschaft zurückgeben zu können. Mühsam erworbene Liquidität würde so binnen Stunden wieder abfließen und eine erneute Schließung drohen.

30 Prozent Bares reichten nicht aus, um die Anleger auszuzahlen

Dieses Szenario fürchtete auch die Fondgesellschaft Aberdeen , die den Degi Europa verwaltet. "Trotz einer Liquiditätsquote von über 30 Prozent können wir nicht gewährleisten, dass alle rückgabewilligen Anleger bei Wiedereröffnung ihre Anteile zurückgeben können", sagt Hartmut Leser, Vorstandsvorsitzender der Aberdeen Asset Management Deutschland. Stattdessen erhalten die Anleger halbjährlich Auszahlungen, die sich aus der Liquidität des Fonds und den Verkaufserlösen der Immobilien speisen. Erstmals soll im Januar 2011 Geld fließen. Dabei verringern dann die Auszahlungen den Wert des Fondsanteils. Nach Angaben der Fondsgesellschaft beträgt er jetzt 48,59 Euro. Angenommen es werden im Januar 15 Euro ausgezahlt, dann sinkt der Wert des Fondsanteils auf 33,59 Euro. Wie viel Geld zurückfließt, ist noch unklar. "Der zukünftige Wert der Anlage kann nicht vorhergesehen werden", sagt ein Sprecher von Aberdeen. Der Degi Europa weist per Ende September 2010 eine Wertentwicklung von minus 23,7 Prozent auf. Etliche Immobilien des Fonds mussten schon abgewertet werden.

"Der Fonds hat eine im Branchenvergleich sehr hohe Kreditquote von über 40 Prozent", sagt Sonja Knorr, Immobilienexpertin der Ratinggesellschaft Scope dem Abendblatt. "Werden die Immobilien jetzt verkauft, sind für die Kredite auch Vorfälligkeitsentschädigungen zu entrichten, die den Verkaufserlös belasten."

Seit Schließung des Fonds wurden Anteile im Wert von knapp 400 Millionen Euro mit überdurchschnittlichen Abschlägen an der Börse gehandelt. "Die Abwicklung kommt nicht wirklich überraschend", sagt Knorr. "Für den Fonds ist das der richtige Schritt, denn durch den massiven Börsenhandel hätten sehr viele spekulative Anleger ihre Anteile nach der Öffnung zurückgegeben, um schnelle Gewinne zu machen."

Jetzt werden alle 19 Immobilien veräußert. Zum Verkauf stehen zum Beispiel der Sophienhof in Kiel mit einer Leerstandsquote von nur 2,4 Prozent oder das WestendGate, ein Büro- und Hotelkomplex in Frankfurt mit einer Leerstandsquote von 35 Prozent. Auf rund 194 Millionen Euro beziffert Aberdeen den Verkehrswert der Immobilie. "Nach Ablauf von zwei Jahren können die Immobilien unter ihrem Buchwert verkauft werden", sagt Knorr. Insgesamt hat der Fonds drei Jahre Zeit für den Verkauf.

Gnadenfrist für Fonds von Morgan Stanley läuft bald ab

Ob weitere große Fonds wie der SEB Immoinvest oder der CS Euroreal betroffen sind, ist noch offen. "Anderen großen ebenfalls geschlossenen Immobilienfonds muss dieses Schicksal nicht zwangsläufig drohen", sagt Knorr. "Denn sie sind mit ihrem Portfolio recht gut aufgestellt, und ihnen bleibt auch noch mehr Zeit bis zu einer Wiederöffnung."

Die Anleger haben das Interesse an offenen Immobilienfonds noch nicht verloren. "Im laufenden Jahr haben die Anleger bisher 1,4 Milliarden Euro in unsere drei Immobilien-Publikumsfonds eingezahlt", sagt Fabian Hellbusch von Union Investment. Die Fonds haben eher das Problem, das Geld der Anleger wieder in erstklassigen Immobilien anzulegen. Die Objekte von Degi Europa hat man sich schon mal angesehen.