LBS-Studie

Immobilienpreise – Hamburgs Umland holt kräftig auf

Begehrt: Die Neubausiedlung auf dem ehemaligen Klinik-Gelände des AK Ochsenzoll in Langenhorn.

Begehrt: Die Neubausiedlung auf dem ehemaligen Klinik-Gelände des AK Ochsenzoll in Langenhorn.

Foto: Imago/Hoch Zwei Stock Angerer

Rund um die Hansestadt werden Häuser und Wohnungen um im Schnitt sieben bis neun Prozent teurer. Dieser Trend dürfte anhalten.

Hamburg.  Die Zeit der Immobilienpreissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich ist in Hamburg zwar offenbar vorerst vorbei. Doch haben sich Eigentumswohnungen und Häuser im vergangenen Jahr weiter verteuert: Nach Angaben der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein Hamburg hat sich der Preis von Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 4,2 Prozent auf durchschnittlich 4483 Euro je Quadratmeter im Januar 2019 erhöht. Im Vergleich zum Jahr 2009 hat sich der Preis damit mehr als verdoppelt. 4,4 Prozent mehr als im Vorjahr kosten bestehende Häuser in der Hansestadt. Der Durchschnittspreis für dieses Segment liegt nun mit 4037 Euro pro Quadratmeter erstmals oberhalb der Marke von 4000 Euro (einschließlich ortsüblichem Grundstück).

Für Neubauten muss noch weit mehr gezahlt werden: „In Harvestehude, Rotherbaum und der HafenCity ist die Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter für neue Wohnungen deutlich geknackt worden“, sagte der LBS-Vorstandsvorsitzende Jens Grelle in Hamburg bei der Vorstellung der aktuellen Studie, die auf der Auswertung von rund 14.400 Immobilienangeboten basiert. In Alsternähe in Harvestehude würden im Schnitt 11.942 Euro fällig und in der HafenCity 10.886 Euro, wobei Objekte in der Elbphilharmonie nicht in dieser Zahl enthalten seien.

Kaum Neubau-Häuser im Stadtgebiet

Auffällig ist: Für Neubau-Häuser war das Angebot in weiten Teilen Hamburgs so gering, dass es nicht für eine aussagekräftige Auswertung ausreichte. Statistisch signifikante Werte ließen sich fast ausschließlich in Randlagen des Stadtgebiets ermitteln. In Neugraben-Fischbek, Hausbruch und Spadenland sind demnach neu gebaute Ein- und Zweifamilienhäuser schon für weniger als 3000 Euro je Quadratmeter erhältlich, während etwa in Blankenese mehr als 6000 Euro dafür verlangt werden.

Zwar ist das Preisniveau in den angrenzenden Kreisen Schleswig-Holsteins und Niedersachsens teils erheblich niedriger als innerhalb der Stadtgrenzen. „Das Umland holt aber weiter deutlich auf“, sagte Grelle. So liegen die Steigerungsraten hier mit sieben bis neun Prozent je nach Segment (Häuser/Wohnungen, Bestand/Neubau) weit oberhalb der entsprechenden Hamburger Zahlen. Ursache dafür ist der so genannte „Überlaufeffekt“: Kaufinteressenten weichen in das Umland aus, wenn sich ihre Wohnvorstellungen im Stadtgebiet für das zur Verfügung stehende Budget nicht realisieren lassen.

Im Umland setzt sich städtisches Wohnen durch

Allerdings sind die Preisunterschiede in der Metropolregion sehr groß. In Lagen mit sehr guter Verkehrsanbindung an Hamburg hätten die Immobilienpreise schon fast das durchschnittliche Niveau des Stadtgebiets erreicht, so Grelle. Als Beispiel nannte er Bestands-Häuser in Wentorf/Aumühle mit fast 3900 Euro je Quadratmeter (plus 18,2 Prozent im Jahr 2018) sowie Neubau-Häuser in Ahrensburg und Schenefeld mit knapp 3600 Euro.

Immer deutlicher werde zudem, dass sich die Umlandgemeinden mit ihrem Bauverhalten auf den „Überlaufeffekt“ einstellen, erklärte Grelle: „Während die Bestandsimmobilien dort zu 75 Prozent aus Häusern bestehen, beträgt der Anteil der Wohnungen bei den Neubauten schon mehr als 50 Prozent.“ Auch im Umland setze sich also nach und nach das „städtische Wohnen“ durch: „Man erkennt dort, was der Markt braucht.“

Auch "Normalverdiener" haben noch Chancen

Trotz der hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre, nicht selten im zweistelligen Prozentbereich, ist den LBS-Experten zufolge aber auch in vielen Stadtteilen Hamburgs der Wohneigentumserwerb für „Normalverdiener“ durchaus noch möglich: Gehe man von einer monatlichen Kaltmiete von 848 Euro für eine 80-Quadratmeter-Wohnung aus, könnten damit 227.142 Euro Darlehen finanziert werden (Zinssatz 1,48 Prozent, 3,0 Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihung; zehn Jahre fest), so Grelle. Zuzüglich der empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital wäre damit ein Kaufpreis von 283.929 Euro möglich.

Fündig werde man bei den Bestandswohnungen in 28 Stadtteilen, größtenteils im Nordosten und Süden der Hansestadt, heißt es von der LBS. Dazu gehören unter anderem Eidelstedt, Langenhorn, Farmsen-Berne und Rahlstedt. Neubauwohnungen erhalten Käufer für diesen Preis allerdings nur noch in Ochsenwerder, Neugraben-Fischbek und Eißendorf.

Stellt man eine entsprechende Berechnung für ein 120-Quadratmeter-Haus an, wäre für den errechneten Kaufpreis von 425.893 Euro ein Erwerb aus dem Bestand in immerhin 22 Stadtteilen möglich, etwa in Bergedorf, Jenfeld, Harburg und auf Finkenwerder.

Prognose: Preise steigen in gleichem Tempo

Grelle geht davon aus, dass die Immobilienpreise auch in den kommenden Monaten in ähnlichem Tempo wie zuletzt weiter steigen. Gerade im preiswerteren Bereich werde das Angebot die Nachfrage aber weiterhin nicht decken. Es gebe Berechnungen, wonach in Hamburg angesichts der stetig steigenden Nachfrage jährlich 10.000 Wohneinheiten gebaut werden müssten, in den zurückliegenden Jahren wurden aber tatsächlich nur je rund 8000 Wohnungen fertiggestellt. Als positive Beispiele für größere Bauvorhaben nannte Grelle die „Neue Mitte Altona“, das Pergolenvierten in Winterhude, das Quartier Baakenhafen im südöstlichen Teil der HafenCity und die Pläne für Oberbillwerder, wo im nächsten Jahrzehnt praktisch ein neuer Stadtteil mit 7000 Wohneinheiten entstehen soll.

„Die Bemühungen des Senats gehen in die richtige Richtung“, sagte Grelle, „man wird mit dem wachsenden Bedarf aber wohl dennoch nicht ganz Schritt halten können.“

Hier finden Sie den gesamten Immobilienmarktatlas 2019 zum Download (9,4 MB).