Kosten für eine Immobilie gehen wieder nach oben, im Langfristvergleich haben viele Objekte in Hamburg aber deutlich an Wert verloren.
Hamburg. Die Hansestadt steht vor einer steigenden Immobiliennachfrage. Erstmals seit 15 Jahren können die Besitzer darauf hoffen, dass ihre Objekte wieder an Wert gewinnen und sich leichter verkaufen lassen. Das gilt besonders für gebrauchte Eigentumswohnungen, die erst jetzt wieder das Interesse der Käufer finden. Auch die neuesten Daten des Immobilienverbandes (IVD) Nord zur Preisentwicklung in diesem Jahr belegen, dass ein Immobilienboom in der Hansestadt noch nicht ausgebrochen ist - auch wenn das manche Makler gern glauben machen wollen. Die Daten des IVD Nord, die auf tatsächlichen Kaufpreisen beruhen, zeigen für das laufende Jahr nur moderate Preissteigerungen.
Am stärksten haben sich Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert verteuert. Sie kosten mit durchschnittlich 280 000 Euro vier Prozent mehr als vor einem Jahr. Das sind Standardhäuser mit einem ortsüblichen Grundstück, einer Garage und einer Wohnfläche von etwa 125 Quadratmetern, wie sie nach Angaben des IVD Nord zum Beispiel in Teilen von Lokstedt, im Osten Wandsbeks und in Eilbek zu finden sind. Heizung und Sanitärinstallation stammen häufig noch aus der 1970er-Jahren und müssen meistens erneuert werden. "Für die Modernisierung müssen mindestens 20 000 bis 40 000 Euro in die Hand genommen werden", sagt ein IVD-Sprecher.
Die Belebung des Immobilienmarktes erfasst inzwischen alle Segmente des Hamburger Immobilienmarktes. "Im Vergleich zum Vorjahr, als Immobilien in herausgehobener Lage und Ausstattung das Marktgeschehen beherrschten, ist die Belebung jetzt auch im mittleren Preisbereich der normalen Wohnlagen angekommen", sagt Axel Kloth, Vorsitzender des Immobilienverbandes Nord. Das zeige, dass sich Familien mit mittleren Einkommen wieder an den Immobilienerwerb trauen. Kloth erwartet deshalb, dass die Preise vor allem im mittleren Segment weiter anziehen werden, während sich der Preisanstieg bei Häusern mit sehr gutem Wohnwert schon wieder beruhigt hat. Steigen die Preise aber zu stark, wandern die Käufer aus Expertensicht ins Umland ab.
"Die Angst vor Inflation ist eher rückläufig", hat Kloth bei den Motiven zum Immobilienkauf beobachtet. "Wenn die Zinsen stärker steigen, wird das die Kaufbereitschaft noch einmal beflügeln." Seit Ende August steigen die Baugeldkonditionen bereits. Für ein Darlehen über 200 000 Euro (Beleihungsgrenze 80 Prozent) mit zehnjähriger Zinsbindung muss inzwischen ein Effektivzins von vier Prozent gezahlt werden, ergibt ein Vergleich der FMH-Finanzberatung. Noch vor einigen Monaten war Baugeld für gut drei Prozent zu bekommen. Viele Deutsche schrecken noch immer wegen der Finanzierung vor einem Kauf zurück. "Mehr als die Hälfte der Deutschen trauen sich eine Finanzierung nicht zu", sagt Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. 68 Prozent nennen fehlendes Eigenkapital als Hauptargument gegen den Erwerb einer Immobilie, ergab eine aktuelle repräsentative Umfrage der Bank.
Im Vergleich mit anderen großen Städten hat Hamburg eine sehr moderate Immobilienpreisentwicklung. So kosten Eigentumswohnungen in München knapp 50 Prozent mehr als in der Hansestadt. Innerhalb der letzten zehn Jahre haben in Hamburg vor allem Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bis zu sechs Prozent an Wert verloren (s. Tabelle). Dagegen haben sich Reihenmittelhäuser im Zehnjahresvergleich als sehr stabil erwiesen.
"Die Eigentumswohnungen haben Mitte der 90er-Jahre bei den Preisen die Spitze erreicht", sagt Kloth. Von da ab sind die Preise eher gesunken. Erst jetzt zeichnet sich eine Wende ab. Deutlicher als bei den Preisen zeigt sich das an der Vermarktungsdauer einer Immobilie. 2005 musste ein Makler eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern sechs bis zwölf Monate bewerben. Oft nahm der Verkäufer sie danach auch wieder vom Markt, weil sich kein Käufer fand. "Inzwischen sind solche Wohnungen nach drei bis vier Monaten verkauft", sagt Kloth.
Das zeige, dass die Nachfrage zugenommen habe. "Aber das Angebot hält damit noch Schritt. Deshalb gibt es von Ausnahmen abgesehen keine sprunghaften Preissteigerungen." Das zeichnet den Hamburger Immobilienmarkt seit vielen Jahren aus. Künftig wird eine steigende Nachfrage auch erwartet, weil die Mieten anziehen. Das macht den Umzug in die eigenen vier Wände attraktiver. Für viele ist dabei die Eigentumswohnung die Einstiegsimmobilie.