Hamburg. Urteile zeigen: Angaben im Energiepass sind keine rechtsverbindliche Grundlage. Hauskäufer sollten auf Schriftliches im Vertrag setzen.

„So heizen, dass es am Nordpol schön kalt bleibt“ – ein Werbeslogan, der hängen bleibt. Und der uns mit Blick auf die kommende Heizperiode ermuntern sollte, der Frage nachzugehen: Wo geht vielleicht Wärme über Fenster, Türen und schlecht gedämmte Wände verloren? Die Antwort könnte immerhin auch zu weniger Heizkosten führen. Und daran müssten auch künftige Eigentümer interessiert sein.

Ein Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig (Az. 17 U 98/14) zeigt nämlich, dass sie den Angaben in einem Energiepass nicht allzu leichtfertig glauben sollten. Im konkreten Fall hatte das Gericht die Klage eines Ehepaares abgewiesen, das nach dem Einzug in ein 1934 gebautes Haus feststellen musste, dass die Angaben zu Dämmstandard, Heizungs- und Strombedarf in dem vorgelegten Energieausweis nicht stimmten.

Daten sollten im Kaufvertrag eine Rolle spielen

Das Gericht hielt sich dabei laut Schwäbisch-Hall-Rechtsexperte Stefan Bernhardt nüchtern an die Fakten. Danach war im Maklerprospekt kein gut zu heizendes Gebäude angeboten worden – dies sei angesichts des Baujahrs 1934 auch nicht zu erwarten gewesen. Zudem hätten die Energiedaten im vorgelegten Energieausweis weder in den Vertragsverhandlungen eine Rolle gespielt, noch seien im Kaufvertrag dazu entsprechende Vereinbarungen getroffen worden. Auch wurde die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen.

Fazit Bernhardts: „Um ihre Forderung nach Ausgleich der Wertminderung und Ersatz für erhöhte Heizkosten geltend zu machen, hätten die Käufer beim Notar darauf drängen müssen, die energetischen Daten im Kaufvertrag festzuhalten.“ Nur dann gäbe es eine Chance, diesbezüglich Schadenersatz geltend zu machen.

Grundlage schaffen, um eine Handhabe zu haben

Auch für die Planung einer Heizungsanlage seien die Angaben in einem Energieeinsparnachweis keine rechtsverbindliche Grundlage, so der Rechtsexperte weiter. Er verweist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Az. 18 U 38/14), bei dem die Klage eines Bauherrn abgewiesen wurde, der Kosten für eine notwendige Umrüstung der Wärmepumpenanlage in seinem Haus vom Architekten erstattet bekommen wollte.

Die Anlage war auf der Grundlage eines Energieeinsparnachweises eingebaut worden. Später stellte sich heraus, dass die Heizungsanlage aufgrund fehlerhafter Daten in diesem Dokument falsch dimensioniert worden war. Bernhardt rät in diesem Fall: „Bei Energieberechnungen möglichst eine zweite Meinung einholen und die Daten in einen Bau- oder Kaufvertrag aufnehmen lassen. Dann hat man zumindest eine Grundlage, falls es zu einem juristischen Nachspiel kommt.“

Sanierungsfahrplan wird vom Bund gefördert

Nicola Beck, Leiterin des Energiebauzentrums in Hamburg-Harburg, verweist in diesem Zusammenhang auf den Hamburger Energiepass. „Er wird gefördert, wenn er von einem Experten erstellt wird, der auf einer Liste der IFB Hamburg steht.“ Die ist unter www.ifbhh.de abzurufen. Für Ein- bis Zweifamilienhäuser beträgt das Honorar etwa 880 Euro, die Hälfte davon übernimmt dabei die Hamburger Förderbank.

Wird ein individueller Sanierungsfahrplan erstellt, übernimmt die IFB ohne Vorgabe beim Honorar 60 Prozent der Kosten – „jedoch maximal 800 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern“, so Beck. Alternativ dazu gibt es seit Kurzem den individuellen Sanierungsfahrplan, der auf Bundesebene vom Bundesamt für Wirtschaft und Außenkontrolle (www.bafa.de) gefördert wird.