Auf Sand gebaut?

Viele Urlaubsorte haben die Bundesverordnung über die Zweckentfremdung von Wohnraum als Ferienwohnung bisher kaum beachtet. Doch nach Klagen von Anwohnern droht jetzt das Aus für ein lukratives Saisongeschäft

Dies ist eine klassische Erweckungsgeschichte. Geweckt wurde ein schlafender Hund, besser ein Papiertiger namens Bundesverordnung, noch genauer die „Baunutzungsverordnung“, die seit 1990 besagt, dass in reinen Wohngebieten Ferienwohnungen unzulässig seien. Denn die regelmäßige Vermietung an Urlauber gilt als gewerbliche Nutzung.

Andererseits haben sich Zigtausende Vermieter solcher Wohnungen ebenso lange nicht um diese Bundesverordnung gekümmert, zumeist mit stillschweigender Billigung jener Dörfer, Städte und Gemeinden, die in erster Linie vom Tourismus – und damit von Feriengästen – leben. Darüber hinaus sichert die Vermietung von Ferienwohnungen gerade in teuren Urlaubsgegenden wie auf Sylt nicht selten auch den Einheimischen die Existenz oder ermöglicht es ihnen erst, eine eigene Immobilie zu bauen oder zu erwerben. Und: Offenbar haben auch nicht wenige strukturschwache Gemeinden nicht richtig aufgepasst, haben Investoren (und Feriengäste) anlocken wollen und fehlerhafte Baugenehmigungen erteilt.

Aber da in der Bundesrepublik Deutschland irgendwann immer jemand auftaucht, der klagt, weil ihm irgendwas in seiner unmittelbaren Nachbarschaft nicht passt (oder von jemandem verklagt wird), rumort es zurzeit in den Urlaubsorten an Nord- und Ostsee gewaltig. Und man darf annehmen, dass dieses Rumoren schon bald im ganzen Land zu hören sein wird. Jedenfalls überall dort, wo Menschen gerne ihre Ferien verbringen. Eifel, Sauerland, Allgäu, Sächsische Schweiz: Seid wachsam!

Ein Tourismus-Manager bezeichnete die Lage inzwischen als „dramatisch“

Doch wie konnte es so weit kommen, dass nun plötzlich die neben Hotels und Campingplätzen dritte Säule des Beherbergungsgeschäfts instabil zu werden droht?

Bereits 2007 hatte das Oberverwaltungsgericht Greifswald unter Berufung auf die besagte Baunutzungsverordnung einer Klägerin (unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes) die Nutzung einer Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung untersagt. Die streitbare Dame zog vor das Bundesverwaltungsgericht, das den Greifswalder Richterspruch im vergangenen Sommer bestätigte. Doch erst, nachdem jüngst auch ein Gelsenkirchener Rentner, der seinen Altersruhesitz ins Ostseebad Rerik verlegt hatte, gerichtlich gegen den Lärm und Trubel der umliegenden Ferienwohnungen erfolgreich vorging, fühlen sich nun einige Gemeinden bemüßigt, das Greifswalder Urteil konsequent in die Praxis umzusetzen.

Für Rerik beispielsweise ist der Landkreis Rostock zuständig. Nach Angaben einer örtlichen Bürgerinitiative dürfen dort bereits mehr als 100 Ferienwohnungen in Wohngebieten nicht mehr vermietet werden. Angeblich würden sogar mehr als 70 Prozent aller Reriker Ferienwohnungen illegal – das heißt gewerblich – genutzt, wobei es praktisch unmöglich ist, diesbezüglich mit genauen Zahlen aufzuwarten. Wer zählt schon die Einliegerwohnungen in Einzelhäusern, die ab und zu privat vermietet werden. Vermutlich nicht selten auch am Finanzamt vorbei. Und auch in Kühlungsborn und Graal-Müritz häuften sich inzwischen die Anzeigen: Hier ermittelt die Bauaufsicht wegen weiterer Hunderter illegaler Ferienwohnungen. Ein Tourismus-Manager bezeichnete die Lage hinter vorgehaltener Hand inzwischen als „dramatisch“.

Die Urlaubsregionen in Schleswig-Holstein sind dieses Jahr so gut wie ausgebucht. Ferienwohnungen und -häuser von Privat sind kurzfristig kaum mehr zu bekommen. Das Geschäft läuft. Doch viele der Vermieter sind jetzt verunsichert: Dürfen sie ihre Betten auch 2015 noch belegen? Denn zumindest in Grömitz, vor allem aber auf der Insel Fehmarn geht die Bauaufsichtsbehörde des zuständigen Kreises Ostholstein gegen einige Vermieter von Ferienwohnungen vor. Dort, auf der Sonneninsel in der Ostsee, herrscht besonders in einem Neubau-Wohngebiet nahe Burg helle Aufregung, denn es besitzt beinahe schon Feriendorf-Charakter. Auswärtige Investoren haben hier mehrere Einzel- und Doppelhäuser errichtet, in denen jeweils bis zu acht Ferienwohnungen vermietet werden. Es sei bereits zu Auseinandersetzungen mit Anwohnern gekommen, sagt Bernd Straßburger, Leiter des Fachbereichs Planung, Bau und Umwelt des Kreises Ostholstein. Nachdem sich Anwohner wiederholt beklagt hatten, habe der Kreis Ostholstein die Nutzung der Häuser zu Ferienvermietungszwecken untersagt. Der Eigentümer der acht Ferienappartements klagt inzwischen gegen die Gemeinde auf Nutzungsänderung. Er ist einer von mehr als 20 Investoren, die der behördlichen Anordnung inzwischen widersprochen haben. Daher muss nun das Verwaltungsgericht Schleswig in einem Musterverfahren entscheiden. Das geschieht jedoch frühestens im Herbst. „Bis dahin dürfen wir als Behörde nicht weiter tätig werden“, sagt Straßburger. Die Vermieter „lavierten sich auf diese Weise geschickt durch die Saison“. Doch die Verordnung könnte sich schon bald vielerorts zum Albtraum entwickeln. „Es ist ein heikles Thema", so Straßburger, „denn einerseits sind die touristisch geprägten Orte natürlich auf Gäste angewiesen.“ Gleichzeitig aber sei es die Aufgabe der Gemeinden, auch den Einheimischen eine optimale Infrastruktur zu bieten. Das sei jedoch kaum möglich, wenn es mehr Feriendomizile als erste Wohnsitze gäbe, die im Sommer mit ihrer wechselnden Gästeschar naturgemäß Unruhe verursachen würden. So störten sich offenbar immer mehr Anwohner an den ständigen An- und Abreisen („Bettenwechsel“) und mitunter auch am wenig rücksichtsvollen Verhalten der Fremdlinge.

Hinzu kommt: Was vielen Einheimischen im Sommer zu viel ist, ist ihnen außerhalb der Saison zu wenig. Denn mit heruntergelassenen Jalousien mutieren solche Neubaugebiete, in denen überwiegend Ferienwohnungen vermietet werden, im Winter zu Geisterdörfern. Andere Gemeinden fürchten zudem steigende Mieten und Vernichtung von Wohnraum.

Sogar in den größeren und großen Städten wie Lübeck oder Berlin gibt es um Zweckentfremdung von Wohnraum Zoff. In den idyllischen Gängen und Höfen der zum Unesco-Welterbe gehörenden Altstadt Lübecks beispielsweise werden nach Angaben der Stadtverwaltung bereits rund 50 von knapp 600 Wohnhäusern als Ferienwohnungen vermietet. Auch hier beklagen sich Anwohner vor allem über den nächtlichen Lärm der Touristen in den engen Gassen. Die Vermieter jedoch wehren sich vehement gegen den Vorwurf der Illegalität. Sie zahlten schließlich Bettensteuer und Mehrwertsteuer, schafften Arbeitsplätze und trügen zur touristischen Attraktivität Lübecks bei, schrieben sie im Juni in einem offenen Brief an die Lübecker Bürgerschaft. Und weil auch in der Metropole Berlin bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird, waren die Stadt-Ferienwohnungen den Bezirken schon lange ein Dorn im Auge. Deshalb hatte der Senat Anfang des Jahres die gewerbliche Nutzung von Wohnraum drastisch eingeschränkt. Das Verbot für die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder Gewerbe ohne spezielle Genehmigung gilt seitdem für das gesamte Stadtgebiet, auch der Abriss oder Leerstand von Wohnraum wird untersagt.

Die Kleinen will man diesbezüglich nicht laufen lassen. „Wenn den Kreisen eine rechtswidrige Nutzung von Gebäuden zugetragen wird, werden sie dagegen vorgehen“, vermutete Schleswig-Holsteins Landkreistagschef Jan-Christian Erps in der „Sylter Rundschau“. Dass in Wohngebieten keine reinen Feriendörfer entstehen dürfen, sei richtig. Hier wollten die Kommunen Wohnraum für Einheimische schaffen, darauf sei die Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten oder Wasserversorgung ausgerichtet. Außerdem hätten Dauerwohner ein anderes Ruhebedürfnis als Feriengäste. Erps sagte aber auch: „In allgemeinen Wohngebieten kann es vereinzelt Beherbergungsmöglichkeiten geben, die nicht störend sind.“ Das sieht Bauamtsleiter Straßburger ähnlich. „Es geht nicht um die Fälle, bei denen die Vermieter im Haus wohnen und eine Einliegerwohnung vermieten.“ Carsten Kerkamm, amtierender Bürgermeister der Gemeinde Sylt, dürfte das beruhigen. „Natürlich haben wir solche Ferienwohnungen in Wohngebieten.“ Denn viele Sylter könnten es sich gar nicht leisten, Häuser zu bauen, wenn sie nicht einen Teil davon als Ferienwohnung vermieteten. Jörg Bülow, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Schleswig-Holsteinischen Gemeindetages, ist dagegen vor allem die zukünftige Rechtssicherheit für die Gemeinden wichtig.

Das Kieler Innenministerium will schnellstens in Berlin vorstellig werden

Für den Bürgermeister und Tourismusdirektor des Nordseebades St. Peter-Ording, Rainer Balsmeier, stand das Ferienwohnungs-Dilemma bisher nicht auf der Agenda. „Bei uns ist das Vermietungsgeschäft historisch gewachsen“, sagt er. Am Freitag hat er mit zahlreichen Amtskollegen und Tourismusmanagern im Kieler Innenministerium an einem „Abstimmungsgespräch“ über den weiteren Umgang mit der Baunutzungsverordnung teilgenommen. „Dabei ist rausgekommen, dass es sich offensichtlich um ein strukturelles Problem handelt“, so Balsmeier, „das Gesetz hatte ja wenig Beachtung gefunden. Es hat immer Kreise und Gemeinden gegeben, die potenzielle Investoren gesucht haben, und es kann durchaus sein, dass einige bestimmte Gebiete als reine Wohngebiete ausgewiesen waren...“

Das Innenministerium will jetzt so rasch wie möglich in Berlin vorstellig werden, um eine Änderung der Baunutzungsverordnung in Angriff zu nehmen. Aus touristischer Sicht wäre dies sicherlich wünschenswert, wenn der Gesetzgeber künftig Ferienwohnungen in Wohngebieten zulässt – eventuell mit einer prozentualen Begrenzung des Anteils an Ferienwohnungen. Dies könnte als Kompromiss zwischen Anwohnern und Vermietern von Ferienwohnungen eingebracht werden. Landkreistags-Geschäftsführer Erps, selbst früher Verwaltungsrichter, hält eine solche Gesetzesänderung jedoch für den falschen Weg: „Jeder weiß doch, was er für ein Baugebiet ausgewiesen hat“, sagte Erps, „diese Entscheidung der Gemeindevertreter muss auch durchgesetzt werden.“