Berlin. Bis zu 2,7 Millionen Wohnungen könnten entstehen, wenn Räume besser genutzt werden würden. Platz gibt es in den Innenstädten genug.

Viel Grün, Holz und schöne Flächen unter freiem Himmel: Die Kita des Hamburger Fröbel-Hauses strahlt eine freundliche Atmosphäre aus. Da stört der Nachbar in den darunterliegenden Etagen wenig. Die Kita wurde auf dem errichtet.

nennen Experten diese Art des Bauens, bei dem freie Flächen auf Gebäuden für neue Zwecke genutzt werden. Nach Berechnungen der Technischen Universität Darmstadt liegen auf den Dächern von Supermärkten, Parkhäusern, Büro- und Wohngebäuden noch gewaltige Ausbaupotenziale. „2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen könnten in Deutschland neu entstehen, wenn die vorhandenen innerstädtischen Baupotenziale intelligent und konsequent genutzt werden“, sagt Studienleiter Karsten Tichelmann.

Fehlkalkulationen in den vergangenen Jahren haben Wohnungsnot verschärft

Die Studie wurde für das Pestel-Institut erstellt, das von der Wohnungswirtschaft finanziert wird. Die Fachleute verweisen auf das gravierende Defizit in Ballungsgebieten. Laut Pestel-Institutsleiter Matthias Günther fehlten Ende 2018 gut eine Million Wohnungen bundesweit. „Eigentlich müssten jährlich 400.000 Wohnungen entstehen, 2018 waren es aber nur 300.000.“

Günther sieht vor allem zwei Gründe. So seien in diesem Jahrzehnt deutlich weniger Wohnungen gebaut worden als die Bedarfsanalyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforderung (BBSR) errechnete. Zudem lag das Amt bei seiner Prognose für die Zuwanderung falsch: Statt zwei Millionen kamen in dem Zeitraum 4,2 Millionen Neubürger.

Eine übermäßige Verdichtung der Städte befürchtet Architekturprofessor Tichelmann nicht. Die Einwohnerdichte sei bei den als besonders lebenswert geltenden Städten Wien und Genf doppelt so hoch wie beispielsweise in Berlin, erläutert der Experte. Mit knapp 4100 Einwohnern pro Quadratkilometer ist die deutsche Hauptstadt im weltweiten Vergleich eher dünn besiedelt.

Wichtig sei zudem, dass nicht nur neue Wohnungen entstehen, sondern dass auch bei der sozialen Infrastruktur nachgerüstet werde. Dazu zählen etwa Kitas und Schulen. In der Wirtschaft stößt die Idee bereits länger auf Interesse. So stockt Aldi manche Filialen auf und wird so zum Wohnungsunternehmen.

Kommunale Gesellschaften bauen Dachgeschosse auf die Flachdächer von Altneubauten. Der frühere Sitz des Bundesverbands der Deutschen Industrie (BDI) in Köln wurde zum Beispiel umgebaut, mit Balkonen versehen und beherbergt nun 132 Appartements. Über die Nachfrage nach solchen Umwandlungen macht sich Tichelmann keine Sorgen: „Es werden Premium-Flächen sein.“ Sie hätten einen schönen Blick über die Stadt und reichlich Sonne. Ökonomisch lohnen sich Investitionen ebenfalls.

Hintergrund: Erschwingliche Wohnungen für Senioren werden knapp

Hintergrund: Ist die Mietpreisbremse überhaupt wirksam?

Denn es entfallen hohe Kosten für das Bauland und die Anschlüsse für die Ver- und Entsorgung. Beides sei bei bestehenden Gebäuden schon vorhanden, so die Experten. Auch wenn es schon einige Beispiele für die Verdichtung der Städte gibt, kann von einem neuen Trend noch keine Rede sein. Denn oft fehlen noch die rechtlichen Voraussetzungen dafür.

So sieht die Hauptgeschäftsführerin des Branchenverbands Wohnungswirtschaft, dem auch die öffentlichen Wohnungsunternehmen angehören, die Kommunen in der Pflicht. Es sei mehr Flexibilität bei der zulässigen Nutzfläche pro Grundstück nötig, meint Esser.

Auch die Abstandsregelungen zwischen Gebäuden und die Beschränkung durch ortsübliche Gebäudehöhen sieht der Verband als Hindernis für deutlich stärkere Verdichtung. Esser plädiert zudem für staatliche Förderungen. Dafür schwebt ihr eine auf vier bis fünf Prozent erhöhte Abschreibung auf die Investitionen vor. Bisher dürfen die Bauherren zwei Prozent des Wertes jährlich abschreiben. Auch eine Investitionszulage in Höhe von 15 Prozent hält der Verband für wirksam, um diese Art des Wohnungsbaus künftig stärker zu fördern.

dpa