Frankfurt/Main. Weil Immobilien immer teurer werden, haben viele Fondsgesellschaften Probleme, ihr Geld zu investieren. Die Unternehmen steuern nun um.
Eigentlich gibt es für die Verwalter offener Immobilienfonds derzeit Grund zur Freude: Die Nachfrage nach dieser Form der Geldanlage ist hoch. Doch einige große Anbieter nehmen von Anlegern vorerst kein Geld mehr an – sie haben kaum Möglichkeiten, es zu investieren. Weil die Marktpreise für Immobilien in vielen Regionen Deutschlands ein hohes Niveau erreicht haben, gibt es kaum noch Häuser, mit denen Investoren eine auskömmliche Rendite erzielen könnten. Das Geld der Anleger würde also liegen bleiben – und das schmälert die Gesamtrendite eines Fonds.
Zu den Fondsgesellschaften, die nun umsteuern, gehört etwa die Deka – die Anlagegesellschaft der Sparkassen. Sie teilt den einzelnen Sparkassen Kontingente für ihre Kunden zu, diese seien für dieses Jahr bereist „weitgehend erschöpft“, sagt ein Deka-Sprecher. Sparpläne könnten aber immer noch bedient werden. Ähnlich ist die Situation bei der Union Investment: Die Fondsgesellschaft der Volks-und Raiffeisenbanken verzichte bewusst auf Neugeschäft, sagt ein Sprecher.
Schon im ersten Halbjahr hat die Fondsgesellschaft mehr als eine halbe Milliarde Euro neue Gelder für offene Immobilienfonds angelegt. Deshalb nehme man allenfalls kurzfristig neue Gelder an, wenn zeitnah in ein interessantes Objekt investiert werden könne. Bei der DWS, der Fondsgesellschaft der Deutschen Bank, ist der „Grundbesitz Fokus Deutschland“ geschlossen – das aber schon seit 2015. Auch hier würden aber bestehende Sparpläne weiter ausgeführt, sagt ein Sprecher.
Fondsmanager investieren in Hotels und Logistikimmobilien
Ein offener Immobilienfonds investiert in Immobilien, die Erträge erzielt er etwa über Mieteinnahme, Wertsteigerung und Wiederverkauf. Im Gegensatz zu einem geschlossenen Fonds können die Fondsanteile recht flexibel zu- und verkauft werden. Gerade in der Niedrigzinsphase sind offene Immobilienfonds beliebt, denn sie erzielen meist eine Rendite, die über den aktuellen Zinsen liegt. In Zeiten des Anlagenotstands ist das immerhin eine Möglichkeit, Vermögen einigermaßen sicher zu investieren.
Dass die Fonds nun Anlageanfragen stoppen, liegt daran, dass sie nicht zu viel Liquidität halten möchten, weil das die Gesamtrendite – also ein wichtiger Verkaufsgrund – der Fonds schmälert. Die Manager der Fonds müssen am hochpreisigen Markt inzwischen auch in Hotels oder Logistikimmobilien investieren – oder bei der Lage Abstriche machen. Das schadet jedoch nicht unbedingt der Rendite. Im Gegenteil, oft würden in „B-Lagen“ wegen der niedrigeren Anschaffungskosten sogar höhere Renditen erzielt, sagt die Analystin bei der Rating-Agentur Scope, Sonja Knorr. Aber: Das Risiko sei höher – bei schlechter Marktlage seien diese Immobilien schwer zu veräußern.
Steigende Vermietungsquote bringt höhere Rendite
Die Branche ist dennoch optimistisch. Im vergangenen Jahr haben die Publikumsfonds 6,2 Milliarden Euro eingesammelt. Aktuell halten sie nach der Fondsstatistik des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter ein Netto-Vermögen von 92,3 Milliarden Euro – das ist ein Rekord.
Von 19 befragten Anbietern schätzten derzeit alle ihre Lage als gut oder sehr gut ein, das hat eine Umfrage von Scope ergeben. Dies liege nicht nur an den steigenden Zuflüssen, sondern auch an steigenden Renditen, erklärt Knorr. Die Bewertungen der Immobilien in den Fonds ziehe an. Außerdem steige die Vermietungsquote, das bringt höhere Erträge und erhöht die Rendite. Die liegt derzeit zwischen 1,9 und 3,4 Prozent. Es gibt aber auch Fonds, die mehr schaffen, etwa der Fonds Swiss Life Living + Working, der auch in Wohn- und Pflegeimmobilien investiert. Er hat einer Rendite von 3,7 Prozent.