Frankfurt/Main. In vielen deutschen Regionen dürfte der Wert von Immobilien bis 2030 stabil bleiben oder weiter zulegen. Im Osten gilt das oft nicht.

Der Markt scheint wie leer gefegt. Gute Immobilien gibt es kaum noch, jedenfalls nicht in ordentlichen Lagen und zu akzeptablen Preisen. Dieser Zustand wird in vielen Gegenden wohl auch so bleiben. Dies geht aus der Studie Wohnatlas 2017 des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) hervor, für die 402 Kreise und Städte untersucht wurden. In mehr als der Hälfte der untersuchten Regionen dürfte der Wert der Immobilien bis 2030 stabil bleiben oder weiter zulegen. Das gilt vor allem für Großstädte und deren angrenzende Kreise.

München steht weiter an der Spitze des aktuellen Preisniveaus. Wohnflächen erreichen dort einen Durchschnittspreis von 6149 Euro je Quadratmeter. Und die Hamburger Forscher rechnen mit weiteren jährlichen Preissteigerungen von 1,3 Prozent. Berlin bleibt deutlich dahinter zurück. Im Schnitt werden hier Wohnungen für 3247 Euro pro Qua­dratmeter verkauft. Den Preistrend geben die HWWI-Forscher mit jährlich plus 0,3 Prozent bis zum Jahr 2030 an. Dann läge der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3386 Euro.

Sinkende Preise in Dortmund und Essen

Zum Teil deutlich höher sehen die Ökonomen den Preistrend in Dresden mit jährlich plus ein Prozent, in Hamburg mit 0,9 Prozent und Frankfurt am Main mit 0,5 Prozent. „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, sagt Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank, die die Studie in Auftrag gegeben hatte. Auch Leipzig stehe vor jährlichen Preiserhöhungen von 0,6 Prozent.

Doch es geht nicht überall nur nach oben. So erwarten die Ökonomen unter anderem in Dortmund, Essen oder im Landkreis Hannover sinkende Preise. In Essen, wo derzeit der Quadratmeterpreis für Wohnungen im Schnitt bei 1436 Euro liegt, dürfte dieser bis 2030 um jährlich 1,1 Prozent sinken.

Positive Prognose rechtfertigt nicht jeden Preis

Noch schlechter sieht es für Städte in Ostdeutschland aus. In Frankfurt an der Oder könnten die Immobilienpreise um jährlich 4,2 Prozent sinken, so die Forscher. Auch für Thüringen werden fallende Preise prognostiziert. Für den Landkreis Gotha wird ein Preisabschlag von jährlich 1,75 Prozent erwartet, für Eisenach um 1,56 Prozent und für Erfurt jährlich 0,56 Prozent.

Diese Prognose werden wohl auch Banken berücksichtigen, wenn sie Immobilien finanzieren sollen. Und auch Käufer sollten dies beim Kauf berücksichtigen. Umgekehrt sollte eine positive Preisprognose nicht dazu verführen, jetzt jeden geforderten Preis zu zahlen.

Eigentumspreise stärker gestiegen als Mieten

Es könne sein, warnt die Postbank, „dass Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“. Dann könne sich der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zwar immer noch lohnen, aber nur dann, „wenn die Mieten schneller steigen als die allgemeinen Verbraucherpreise und die Einkommen“, so Postbank-Volkswirt Bargel. Das ist aber zunehmend seltener der Fall.

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    Der Verband der Pfandbriefbanken hat jüngst festgestellt, dass in den sieben gefragtesten deutschen Großstädten die Mieten neu vermieteter Wohnungen seit 2007 um rund 50 Prozent gestiegen sind, die Preise für Eigentumswohnungen aber um mehr als 60 Prozent. Damit sinkt die Mietrendite. Das gelte auch für kreisfreie Großstädte.

    Bundesbank: Noch keine Preisblase in Deutschland

    Die Bundesbank beobachtet ebenfalls die Immobilienpreisentwicklung, da beim Platzen einer Preisblase eine Kredit- und Bankenkrise folgen könnte. Laut Bundesbank sind seit 2010 die Preise für Wohnimmobilien im Bundesschnitt um etwa 30 Prozent gestiegen, in den 127 größten Städten sogar um 50 Prozent.

    „Besorgniserregend ist dabei, dass die Preise 2016 zuletzt schneller als noch 2015 zugelegt haben“, urteilt Vorstandsmitglied Andreas Dombret. „Von einer Blase kann man in Deutschland zum aktuellen Zeitpunkt nicht sprechen.“ Allerdings, so Dombret, seien die Warnlichter „langsam auf Gelb oder gar Dunkelgelb gesprungen“.