Extras

Meeresrauschen oder Alpenidyll

Beim Kauf einer Auslandsimmobilie gelten besondere Regeln. Expertenrat kann hilfreich sein

Der Traum von der eigenen Ferienimmobilie im Ausland kann schnell zum Albtraum werden, wenn man Sprache, Recht und landestypische Besonderheiten nicht genau kennt. Eva Reinhold-Postina, Sprecherin vom Verband privater Bauherren rät: „Zuallererst sollte man das Umfeld der Immobilie gründlich erkunden. Will ich dort wirklich öfter meinen Urlaub verbringen? Besuchen Sie den Pfarrer, den Bürgermeister, den Wirt in der Eckkneipe. Fragen Sie sich: bin ich mit den Menschen dort verbunden? Nehmen Sie Kontakt mit der Kommune auf. Welche Besonderheiten gibt es. Ein Ferienhaus sollte nicht aus einer Laune heraus gekauft!“

Der Kauf lohnt sich in einer attraktiven Region

Etwa eine Million Deutsche haben eine Ferienimmobilie im Ausland, 700.000 suchen nach einer solchen. Kai Enders, Vorstand der Engel & Völkers AG: „Die Nachfrage ist seit 2008 merklich gestiegen. Grundsätzlich lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung immer in einer attraktiven Ferienregion.“ Aye Helsig, Regional Director von FeWo-direkt, rät dazu, bei der Auswahl besonders auf Lage und Infrastruktur zu achten.

„Beliebt sind erstklassige Immobilien in Meeresnähe mit direktem Wasserzugang oder einem einzigartigen Ausblick. In den Bergregionen sind es die ruhigen Hanglagen mit Blick auf Berge und Seen. Wichtig ist, die Sonnenausrichtung zu beachten. Aber auch Immobilien in der Nähe urbaner Regionen und Städte erfahren eine steigende Nachfrage“, so Kai Enders.

Nicht in jedem Land ist es ohne Weiteres erlaubt, als Ausländer eine Immobilie zu erwerben oder an Urlauber zu vermieten. „Über örtliche Rechtslagen, notwendige Genehmigungen und die aktuelle Gesetzeslage sollten sich Käufer vorher genau informieren“, so Aye Helsig. Geeignet sei da vor allem die Vereinigte Schutzgemeinschaft Auslandsimmobilien – ein staatlich anerkannter Verbraucherschutzbund.

„Eine Ferienimmobilie im Ausland sollte möglichst mit vorhandenem Vermögen bezahlt werden“, sagt Reinhold-Postina. Denn beim Kauf einer Auslandsimmobilie sei es schwierig, eine Finanzierung im dortigen Land zu erhalten, sagt Margit Merz von Lichtenstein Immobilien. Meistens würden höhere Sicherheiten als in Deutschland gefordert, der Eigenkapitalanteil müsse deshalb stets höher sein.

Zum Kaufpreis hinzu kommen meist Rechtsanwalts- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer sowie teilweise lokale Grundsteuern und Dolmetschergebühren. Reinhold-Postina rät: „Schauen Sie vor Ort bei den Kommunen nach, ob es Grundbücher mit einer klaren Festlegung meines Eigentums gibt. Nehmen Sie einen unabhängigen Architekten oder Bausachverständigen mit. Sie können sich auch bei deutschen Kommunen erkundigen, mit wem sie im Ausland kooperieren. Über den deutschen Anwaltsverein finden Sie Anwälte im Ausland, über die Notarkammer einen passenden Notar. Am besten sind Netzwerke aus Bauherren und Juristen. Kontrollieren Sie genau: was steht in den Verträgen? Wo sind die Pläne? Was muss ich extra bezahlen?“

Gute Netzwerke aus Dienstleistern, Anwälten, Notaren und Banken findet man bei erfahrenen, seriösen Immobilienagenturen, wo deutsch und die jeweilige Landessprache gesprochen wird. Margit Merz warnt vor typischen Fallstricken: „Der Immobilien-Kauf unterscheidet sich stark von Land zu Land, so gibt es etwa das Grundbuch nach mitteleuropäischer Auffassung in Spanien nicht.“ Es nennt sich „Registro de la propiedas“, also einfach „Eigentumsregister“. Die Eintragung ist nicht obligatorisch.

Wichtig zu wissen ist, dass in Spanien Käufer und Verkäufer bei Einigung vorab einen Options- oder privatwirtschaftlichen Vertrag abschließen, der bereits verbindlich ist. Im Normalfall wird dann eine Anzahlung von zehn Prozent des Kaufpreises geleistet. Auch in Frankreich wird vor der notariellen Beurkundung ein Vorvertrag abgeschlossen, der rechtsverbindlich ist. Anders als in Deutschland unterliegen Makler (Agents Immobiliers) strengen Gesetzen und haften bei eventuellen Schwierigkeiten.

Auch die Nebenkosten unterscheiden sich

In Spanien etwa fällt bei neuen Objekten eine Mehrwertsteuer (IVA) von zehn Prozent des Kaufpreises an, die Grunderwerbsteuer entfällt. Bei gebrauchten Immobilien wird eine Grunderwerbsteuer von bis zu zehn Prozent des Kaufpreises fällig, außerdem Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten. Gemeindesteuer und Maklerkosten trägt der Verkäufer. In Frankreich betragen die Notargebühren bis zu sieben Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind Grunderwerbsteuer sowie Notargebühren. Auch in Frankreich bezahlt der Verkäufer die Maklergebühren.

Zu den unterschiedlichen Regelungen in den einzelnen Länder kommen noch verschiedene Vorschriften des Bau- und Umweltrechtes oder der laufenden Verwaltung. „Für den Kauf im Ausland empfehlen wir daher stets professionelle Unterstützung“, so Kai Enders. Die Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Ferienimmobilien weiter steigen wird. Nur in krisengeschüttelten Regionen ist Vorsicht geboten. Dort ist die rechtliche und politische Lage unsicher. Abzuraten ist auch von Regionen, in denen sich die Preise im Sinkflug befinden.