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Urlaub im Eigenheim

Ferienimmobilien erfreuen sich großer Beliebtheit – bei Selbstnutzern oder als Mietobjekt für Urlauber

Die Idee klingt für viele verführerisch: Fernab von Zuhause Urlaub machen – und ihn trotzdem in den vier Wänden des eigenen Ferienhauses oder der eigenen Wohnung verbringen. Wer mit dem Kauf einer Ferien-Immobilie liebäugelt, der sollte sich vor dem Verwirklichen seines Traums jedoch eine ganze Reihe von Fragen stellen.

„Bevor jemand eine Ferienimmobilie erwerben möchte, sollte er für sich zunächst sein Kaufmotiv klären“, sagt Tilo Boy, Betreiber der Internetplattform erfolg-mit-ferienwohnungen.de. Drei Hauptvarianten lassen sich dabei im Wesentlichen unterscheiden: „Wollen die Käufer die Immobilie überwiegend selbst nutzen, sehen sie diese als Kapital- oder Sachwertanlage oder wollen sie die in erster Linie mit Gewinnabsicht an Gäste vermieten. Das sind die entscheidenden Fragen vor dem Kauf“, sagt Tilo Boy.

Wichtig ist die Wahl der richtigen Ferienregion

Das gilt besonders für diejenigen, die ihre Immobilie vorwiegend vermieten wollen. „Wesentlich ist dabei die Wahl der richtigen Ferienregion“, sagt Boy. Hier seien Regionen mit hohem Tourismusaufkommen im Vorteil, die stark nachgefragt werden. „Dazu gehört der Alpenrand und Skiliftregionen, die Nord- und Ostsee samt der Inseln Sylt, Rügen, Borkum, Norderney oder Usedom“, sagt Boy. „Hinzu kommt dann die dortige Lage des Objekts.“ So seien Immobilien in der Nähe von Hotspots wie Strandpromenaden, Segelhäfen oder direkt mit Wasser- oder Meeresblick zwar teurer beim Kauf – aber bieten höhere Vermietungschancen und bessere Mietpreise.

Auch die Infrastruktur sollte man vorher prüfen. Sind Supermärkte, Tankstellen oder Freizeitmöglichkeiten vorhanden, wie ist die Verkehrsanbindung oder der öffentliche Nahverkehr ausgebaut? „Dabei ist wichtig, dass diese Angebote das ganze Jahr über bestehen und nicht nur während der Hauptsaison“, sagt Boy. „Eine ganzjährige Vermietbarkeit ist wichtig für die Rentabilität.“

Ist das alles geklärt, stellt sich die Frage der Finanzen. Hier nennen die Experten der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler, privater Baufinanzierungen einige Eckwerte. So sollten die Interessierten auf jeden Fall die Kaufnebenkosten, die Kosten für Mobiliar und Einrichtung sowie einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital abdecken können. Ideal sei hier ein Eigenkapitalanteil von dreißig bis vierzig Prozent. Gleichzeitig warnen sie aber auch vor überzogenen Renditeerwartungen: „Die Immobilienpreise haben in den gefragten Regionen massiv angezogen. Kaufpreise, die in den Bestlagen von Boden- und Tegernsee sowie mancher Nordseeinsel die Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter durchbrechen, drücken natürlich erheblich auf die Rendite“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp.

Kaufinteressenten sollten die Renditemöglichkeiten daher vorab realistisch kalkulieren und gegbenenfalls professionellen Rat von lokalen Immobilienexperten einholen. Zu Steuerfragen sollten sich Kaufwillige vor dem Erwerb einer Ferienimmobilie beraten lassen. Auch hier gilt Realismus. „Die Steuer sollte für die wirtschaftliche Entscheidung nicht ausschlaggebend sein“, sagt Dirk Eilinghoff, Leiter Bankprodukte beim unabhängigen Verbrauchermagazin Finanztip.de. „Generell hängt die Steuer von der Nutzung der Immobilie ab. Möchte ich die Wohnung selbst nutzen und vermieten, so muss ich eine Überschussprognose abgeben“, sagt Eilinghoff. „Ist keine Einkunftserzielungsabsicht gegeben und die Immobilie eher eine Liebhaberei, so fallen die steuerlichen Abzüge weg.“ Denn dann gelten die Feriendomizile als Zweitwohnsitz. Diese müssen ebenfalls umfassend versichert sein.

Selbstvermarktung steigert die Rendite

Ist man dann irgendwann stolzer Besitzer einer Ferienwohnung in vermeintlich bester und damit für Urlauber begehrter Lage, bleibt das Thema Vermarktung und Verwaltung des Objektes. „Nicht wenige Käufer geben die Vermietung komplett an Agenturen ab, die sich von der Vermittlung und der Schlüsselübergabe bis zur Pflege des Objekts um alles vor Ort kümmern“, sagt Oliver Lehne von erfolgreicher-vermieten.de, dem ersten Infoportal für Vermieter von Ferienobjekten. „Das ist vor allem dann sinnvoll, wen man zum Beispiel 400 Kilometer oder noch weiter von der Immobilie entfernt wohnt.“

Gleichzeitig sind aber die Möglichkeiten zur eigenen Direktvermarktung heute so gut wie nie. „Vor etwa zehn Jahren waren für dieses Thema noch kaum Webseiten und Buchungsportale im Angebot“, sagt Lehne. „Heute herrscht ein großer Wettbewerb um Vermieter.“ Wer also selbst vermarktet, steigert seine Rendite – hat aber auch mehr Arbeit.