Ratgeber Extra

Bei der Farbwahl hat der Vermieter nichts zu sagen

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Preißler

Starre Fristen für den Renovierungsbedarf sind unzulässig

Um Renovierungen und Schönheitsreparaturen in der Wohnung gibt es immer wieder Streit zwischen Mieter und Vermieter. „Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten“, sagt Siegmund Chychla vom Mieterverein zu Hamburg. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren und Streichen von Decken und Wänden, das Streichen von Türen, Fußleisten, Heizkörpern, Leitungen, und das Streichen der Innenseiten von Fenstern, Balkontüren und Wohnungseingangstüren, ferner die Pflege der Fußböden.

Fußböden und Teppiche, die in der Mietzeit nicht beschädigt wurden, fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen, erklärt der Mietrechtsexperte. „In der Praxis werden die Arbeiten meist dem Mieter aufgebürdet“, sagt Chychla. Das sei aber nur bindend, wenn es in einem zulässigen Rahmen, also ohne starre Fristen, festgelegt werde. In der Praxis soll verhindert werden, dass renovierte Wohnungen an neue Mieter übergeben werden, die Arbeit aber der Vormieter geleistet hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren dazu grundlegende Urteile gefälltauf die sich Mieter stützen können. Wenn Vermieter eine Wohnung unrenoviert an Mieter übergeben, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig (AZ. VII ZR 185/14 u.a.). Laut BGH ist es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren tragen soll, die nicht er, sondern ein Vormieter verursacht hat. Mieter müssen in diesen Fällen weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren, beziehungsweise für unterlassene Renovierungen zahlen. „Denn eine solche Regelung benachteiligt den Mieter, der nur kurz dort wohnte“, sagt Chychla. Er müsse dann das Mietobjekt in einem besseren Zustand zurückgeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten habe.

Der Vermieter kann den Mieter verpflichten, nach Ablauf bestimmter Richtzeiten, Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen. Der Bedarf muss sich nach dem konkreten Zustand der Räume richten und darf nicht auf starren Fristen beruhen, etwa alle drei Jahre Küche und Bad zu renovieren, oder alle fünf Jahre das Wohnzimmer. Starre Fristen liegen vor, wenn die Klausel nach ihrem Wortlaut keine Alternative zulässt, als nach Ablauf des benannten Zeitraumes zu renovieren, urteilten die Richter am BGH (Az.: VIII ZR 178/05; VIII ZR 152/05).

Was viele nicht wissen: Ist nur ein Teil der Regelung im Mietvertrag fehlerhaft, ist die komplette Klausel unwirksam. Anders sieht es aus, wenn die Klausel den Zusatz „im Allgemeinen“, „üblicherweise“ oder „in der Regel“ enthält. Dann ist der fällige Zeitpunkt offen gehalten. „Der aktuelle Hamburger Mietvertrag für Wohnraum nennt jetzt keine Fristen mehr“, sagt Chychla. „Die Abstände richten sich nach dem Renovierungsbedarf.“

Manche Verträge enthalten Klauseln, wonach der Mieter bei Mietende dem Vermieter für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen eine zeitanteilige Entschädigung zu zahlen habe. Der BGH hat entschieden, dass Quotenklauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen, weil der auf sie entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und beim Abschluss des Mietvertrages für sie nicht klar und verständlich ist, welche Belastung auf sie zukommt (Az.: VIII ZR 242/13).

„Unzulässig ist, den Mieter neben den turnusmäßigen Schönheitsreparaturen mit zusätzlichen Renovierungen zu belasten, wie etwa die Endrenovierungen beim Auszug“, sagt Chychla. Es komme aber nur noch in alten Hamburger Mietverträgen bis etwa 1987 vor. Umstritten sind auch oft die Wandfarben. Doch der Vermieter darf nicht verbieten, die Wände bunt anzustreichen, urteilte der BGH (Az.: VIII ZR 224/07). Die Farbgestaltung sei während der Mietzeit allein Sache des Mieters.