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Erbschaftssteuer bei Immobilien: Für wen fällt sie wann an?

Erbschaftssteuer? Was es beim Vererben einer Immobilie zu beachten gilt.

Erbschaftssteuer? Was es beim Vererben einer Immobilie zu beachten gilt.

Foto: Fotolia

Handelt es sich bei der Erbschaft um eine Immobilie, gibt es viele Möglichkeiten, die Steuer zu senken oder zu vermeiden.

Hamburg. So mancher Erbe fürchtet die Erbschaftssteuer nach einem sogenannten Erwerb von Todes wegen, denn die wenigsten wissen, wann sie in welcher Höhe fällig wird. Bei Verwandten sind die Befürchtungen jedoch häufig größer als die Ansprüche des Finanzamtes, denn für sie gelten hohe Freibeträge. Handelt es sich bei der Erbschaft um eine Immobilie, gibt es außerdem Möglichkeiten, die Steuer zu senken oder zu vermeiden.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Besteuerung von Erbschaften liefert das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Hier ist festgeschrieben, dass Schenkungen ebenso wie Erbschaften besteuert werden und nach welchen Maßgaben dies geschieht.

Erbschaftssteuer: Wie hoch fallen die Freibeträge je nach Steuerklasse aus?

Verwandtschaftsgrad

Erbschaftssteuer
Steuerklasse

Erbschaftssteuer Freibeträge

Ehepaare (auch gleichgeschlechtlich) 1 500.000 Euro
Kinder (auch Adoptivkinder, Stiefkinder
und Enkelkinder, wenn deren Eltern gestorben sind)
1 400.000 Euro
Enkelkinder 1 200.000 Euro
Eltern und Großeltern bei Erwerb durch Erbschaft 1 100.000 Euro
Eltern und Großeltern bei Erwerb durch Schenkung 2 20.000 Euro
Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene
Ehepartner (auch gleichgeschlechtlich)
2 20.000 Euro
Alle übrigen Erben 3 20.000 Euro

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Wert des Erbes, einem festgelegten Steuerfreibetrag und der Erbschaftssteuerklasse ab. Der Erbschaftssteuer-Freibetrag legt fest, welcher Betrag einer Erbschaft steuerlich unangetastet bleibt. Welcher Steuerklasse ein Erbe angehört, ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Je enger Erblasser und Erbe miteinander verwandt sind, desto höher fällt auch der Freibetrag aus und desto geringer ist der Betrag, der mit einer Erbschaftssteuer belegt wird.

Den Wert des Erbes, der den Freibetrag übersteigt, müssen die Erben versteuern. Der Erbschaftssteuersatz ist abhängig von der Höhe des steuerpflichtigen Erbes und der Steuerklasse. Der Überblick:

Steuerpflichtiges Erbe

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

bis 75.000 Euro 7% 15% 30%
bis 300.000 Euro 11% 20% 30%
bis 600.000 Euro 15% 25% 30%
bis 6.000.000 Euro 19% 30% 30%
bis 13.000.000 Euro 23% 35% 50%
bis 26.000.000 Euro 27% 40% 50%
ab 26.000.000 Euro 30% 43% 50%

Erbschaftssteuer bei Immobilien – wie wird sie ermittelt?

Bei geerbten Immobilien sind für die Höhe der Erbschaftssteuer weitere Faktoren ausschlaggebend. Neben dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser und den daraus resultierenden Freibeträgen sind das folgende:

  • der Verkehrswert der Immobilie: Überschreitet er den geltenden Freibetrag?
  • die Art der weiteren Verwendung der Immobilie: Bei Selbstnutzung durch Ehegatten/Kinder gelten Sonderregeln
  • die Nutzungsart der Immobilie: Dient sie als Familienwohnsitz oder wird sie vermietet?

Gehört ein Haus oder eine Wohnung zum Erbe, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Gemeint ist damit der Preis, der im Verkaufsfall voraussichtlich für eine Immobilie bzw. ein Grundstück zu erzielen wäre. Diesen Wert errechnen die Beamten anhand eines standardisierten Verfahrens, bei dem keine Besichtigung vor Ort stattfindet.

Der so ermittelte „gemeine Wert“ dient dann als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer auf Immobilien. Weil dieses Verfahren jedoch nicht die Besonderheiten einer Immobilie berücksichtigt, kann der vom Finanzamt ermittelte Wert vom Marktwert abweichen.

Im schlechtesten Fall fällt der gemeine Wert viel zu hoch aus, so dass für die Erben der steuerpflichtige Betrag steigt. Das kann etwa der Fall sein, wenn eine Immobilie sanierungsbedürftig ist oder ungünstige Emissionen wie Geruch oder Lärm den Wert einer Immobilie mindern. In solchen Fällen ist es für Erben sinnvoll, einen Sachverständigen zu beauftragen, dass ein Gutachten auf Basis einer Vor-Ort-Besichtigung anfertigt.

Ermittelt dieser einen niedrigeren Wert, können die Erben das Gutachten dem Finanzamt vorlegen. Idealerweise akzeptiert die Behörde den Werteansatz gemäß § 198 Bewertungsgesetz (BewG) und senkt die veranschlagte Erbschaftsteuer entsprechend.

Eine Korrektur des vom Finanzamt ermittelten Wertes ist auch möglich, wenn die Erben beim Immobilienverkauf einen niedrigeren Preis erzielen. Voraussetzung dafür, dass das Finanzamt den Verkaufspreis als gemeinen Wert akzeptiert: Der Verkauf findet innerhalb von 12 Monaten nach dem Stichtag der Bewertung und nicht innerhalb der Familie statt.

Beispiel für die Ermittlung der Erbschaftssteuer:

Die Nichte erbt das Haus ihres Onkels im Wert von 450.000 Euro, der Freibetrag liegt in diesem Falle bei 20.000 Euro. Daraus ergibt sich eine zu versteuernde Erbschaft von 430.000 Euro. Nichten und Neffen fallen in die Steuerklasse II. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent hat die Nichte also 107.500 Euro Erbschaftsteuer zu zahlen.

Wie lässt sich die Erbschaftsteuer bei Immobilien senken oder vermeiden?

In zwei Fällen weicht die Besteuerung von geerbten Immobilien von den sonstigen Regeln ab und Erben können eine Erbschaftsteuer unter Umständen vermeiden oder reduzieren:

  • Vermietung der geerbten Wohnimmobilie
    Ist die geerbte Immobilie vermietet, besteuert das Finanzamt gemäß § 13d ErbStG lediglich 90 Prozent des Verkehrswerts. Dieser pauschale Bewertungsabschlag kann dazu führen, dass eine geringere Erbschaftssteuer anfällt oder – liegt der Wert durch den Abschlag unterhalb des Freibetrags – gar keine Erbschaftssteuer fällig ist.
  • Nutzung der geerbten Immobilien als Eigenheim
    Im Erbrecht heißen vom Erblasser selbst bewohnte Immobilien „Familienheim“. Und für solche selbst genutzten Häuser und Wohnungen sieht das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4 ErbStG eine Steuerbefreiung vor. Das gilt jedoch nur unter folgenden Voraussetzungen:
    • Der verwitwete Partner wohnt mindestens zehn Jahre weiterhin im Familienheim.
    • Die Kinder bewohnen die Immobilie mindestens zehn weitere Jahre. Von der Steuer befreit sind jedoch nur Familienheime, die maximal eine Wohnfläche von 200 m² haben. Bei größeren Immobilien fällt auf die darüber hinausgehende Wohnfläche Erbschaftssteuer an, falls der Freibetrag bereits ausgeschöpft wurde.
  • Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten
    Schenkungen können wiederholt genutzt werden, und zwar alle zehn Jahre wieder. So ist es häufig je nach Verwandtschaftsgrad, Art und Wert des Nachlasses möglich zu erben, ohne dass überhaupt eine Erbschaftssteuer fällig wird. Wer etwas vererben möchte, kann also im Rahmen von Schenkungen schon zu Lebzeiten dafür sorgen, dass die Liebsten nicht oder möglichst gering steuerlich belastet werden.