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Energieausweis: Alles im grünen Bereich?

Wer eine Immobilie kauft oder mietet, hat ein Anrecht, den Energieausweis des Gebäudes zu sehen.

Wer eine Immobilie kauft oder mietet, hat ein Anrecht, den Energieausweis des Gebäudes zu sehen.

Foto: Franziska Gabbert / dpa-tmn

Der Energieausweis macht Unterschiede im Energieverbrauch von Häusern transparent. Warum ein Ausweis beim Immobilienverkauf Pflicht ist und weiteres Wissenswertes.

Hamburg. Von A+ bis H – der Energieausweis zeigt auf einen Blick, wie es um die Energieeffizienz eines Hauses bestellt ist. Dabei steht A+ für einen niedrigen und H für einen besonders hohen Verbrauch. Wichtig wird der Energieausweis vor allem bei Immobilienverkäufen, Neubauten oder wenn ein Haus oder eine Wohnung neu vermietet werden soll. Hausbesitzer, Käufer und Mieter sollen mit seiner Hilfe Objekte miteinander vergleichen können sowie wichtige Hinweise für anstehende Sanierungen erhalten. Geregelt ist all das in der Energieeinsparverordnung, kurz EnEV, aus dem Jahre 2014.

Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

Dazu gleich vorweg: Nicht jeder Immobilienbesitzer steht in der Pflicht, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Wer sein Haus schon längere Zeit selbst bewohnt oder vermietet, muss nicht aktiv werden. Bestandsmieter haben kein Anrecht auf einen Energiepass. Erst wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet werden soll, kommen Eigentümer nicht an einem Energieausweis vorbei. Sie müssen ihn den Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung der Immobilie unaufgefordert vorlegen. Ausnahmen von dieser Regelung bilden Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmeter, denkmalgeschützte Häuser oder nicht dauerhaft beheizte Ferienwohnungen. Für sie gibt es eine Befreiung von der Ausweispflicht.

Da ein Energiepass immer gebäudebezogen ist, kann für Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses kein separater Ausweis erstellt werden. Soll nun eine einzelne Wohnung, die innerhalb eines Hauses mit unterschiedlichen Wohnungseigentümern liegt, verkauft oder neu vermietet werden, sollte der Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft rechtzeitig seinen Anspruch auf einen Energieausweis geltend machen. Im Regelfall verfügt aber auch die Hausverwaltung bereits über einen aktuellen Energiepass.

Auch bei einem Neubau oder wenn eine umfassende Sanierung mit energetischer Gesamtbilanzierung nach EnEV geplant ist, gilt eine Energieausweis-Pflicht. Architekten oder Planer müssen ihn dann vorlegen.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis – was ist wann nötig?

Es gibt zwei Arten von Energieausweis: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Unterschied zwischen ihnen ist, dass die Daten der jeweiligen Ausweise auf unterschiedliche Weise erhoben werden. Beim Bedarfsausweis bewerten die Experten die Energieeffizienzklasse eines Hauses auf Grundlage des Zustands des Gebäudes selbst. Er ist teurer als ein Verbrauchsausweis, da seine Erstellung aufwändiger ist – dafür punktet er mit einer höheren Aussagekraft. Beim Verbrauchsausweis geht es hingegen hauptsächlich um den Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Nachteil ist, dass die ermittelten Daten stark vom Nutzungsverhalten der Bewohner abhängen und deshalb weniger aussagekräftig sind.

Eigentümer, die einen Energieausweis beantragen wollen, stehen somit vor der Frage: Für welche Variante muss ich mich entscheiden? Art und Größe der Immobilie, das Baujahr sowie die energetische Beschaffenheit geben im Wesentlichen die Entscheidung vor.

So besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

  • bei Häusern mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf Basis der Wärmeschutzverordnung 1977 oder später gebaut wurden,
  • bei Häusern mit bis zu vier Wohneinheiten, die zwar vor 1977 entstanden sind, aber dennoch die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllen, beispielsweise durch nachträgliche Sanierungen, sowie
  • bei Wohngebäuden mit mehr als vier Einheiten – unabhängig vom Baujahr.

Ein Bedarfsausweis ist Pflicht

  • bei Häusern mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden und nicht die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllen,
  • bei Neubauten sowie
  • bei Häusern, für die keine vollständige Übersicht der Heizkosten der vergangenen drei Jahre vorliegt.

Wie teuer ist ein Energieausweis?

Wie hoch die Kosten für einen Energieausweis ausfallen, hängt von der Art des Ausweises ab. Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus kann zwischen 50 und 100 Euro kosten, bei Mehrfamilienhäusern fallen eher um die 250 Euro an. Bedarfsausweise sind teurer, sie liegen bei 400 bis 500 Euro. Soll ein Energiebedarfsausweis für ein Mehrfamilienhaus erstellt werden, müssen Eigentümer meist mit einer Pauschale von rund 300 Euro plus 30 bis 50 Euro pro Wohneinheit rechnen. Online-Bedarfsausweise sind mit rund 100 Euro günstiger zu haben.

Eigentümer einer vermieteten Immobilie sollten wissen, dass sie die Energieausweis-Kosten nicht auf den Mieter umlegen können, sondern selbst zahlen müssen. Andersherum gilt: Soll eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft verkauft werden und ist deshalb ein Energieausweis notwendig, muss nicht der Wohnungseigentümer die Kosten für den Energiepass tragen, sondern die Gemeinschaft.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Wenn Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer einen Energieausweis beantragen wollen, können sie sich dazu an unterschiedliche Personengruppen wenden – sowohl für den bedarfsorientierten als auch den verbrauchsorientierten Ausweis. Staatlich anerkannte und geprüfte Techniker aus den Bereichen Hochbau oder Bauingenieurwesen sind hierfür ebenso die richtigen Ansprechpartner wie Architekten, Bauhandwerks- oder Schornsteinfegermeister mit entsprechender Qualifizierung. Adressen sind beispielsweise über die Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) zu finden. Einen Verbrauchsausweis kann man auch von den Energieversorgern erhalten. Beide Ausweis-Formen sind zehn Jahre gültig.