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Immobilienbewertung: Online oder per Gutachter?

Immobilienwert: Online oder per Gutachter den richtigen Preis ermitteln?

Immobilienwert: Online oder per Gutachter den richtigen Preis ermitteln?

Foto: Florian Schuh / dpa

Welche Art von Immobilienbewertung für Eigentümer sinnvoll ist – und wie viel das kostet. Hier kostenlos Wert ermitteln und informieren.

Hamburg. Scheidung, Erbschaft oder Immobilienverkauf – in vielen Fällen wollen Eigentümer wissen, welchen Marktwert ihre Immobilie hat. Doch wie lässt sich der Wert von Haus und Wohnung schätzen, welche Art Bewertung ist wann sinnvoll und welcher Gutachter führt sie durch? Der Überblick über Kosten, Verfahren und veränderte Abläufe während der Corona-Krise.

Wann reicht eine Online-Immobilienbewertung aus, wann sollte ein Gutachter vor Ort sein?

Eine kostenlose Online-Immobilienbewertung ist hilfreich, um zu erfahren, in welcher Spanne sich der Marktwert einer Immobilie bewegt. Dafür geben die Eigentümer Objektdaten wie Lage, Ausstattung, Alter & Co. in ein Online-Formular ein und ein Algorithmus filtert die erzielten Preise vergleichbarer Objekte aus einer Datenbank heraus.

Das Ergebnis liegt deshalb innerhalb weniger Minuten vor, berücksichtigt jedoch nicht die etwaigen Besonderheiten einer Immobilie und ersetzt keine Vor-Ort-Besichtigung durch einen Sachverständigen. Um sich auf Gespräche mit Käufern, Maklern, Banken oder Versicherungen vorzubereiten, ist die Online-Variante jedoch sehr sinnvoll.

Wer einen belastbaren Wert benötigt, sollte einen Immobiliengutachter hinzuziehen. Dieser bewertet das Objekt vor Ort und berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren. So kann ein schöner Ausblick den Preis deutlich in die Höhe treiben, was ein Gutachter im Gegensatz zur Online-Bewertung erfasst und eine konkrete Preisangabe liefert.

Nötig ist das etwa, um einen Angebotspreis für den Verkauf zu ermitteln. Dafür ist in der Regel die Bewertung durch einen beauftragten Makler ausreichend, für die Eigentümer ist das kostenlos. Ist ein Gutachten für einen Rechtsstreit vor Gericht notwendig, z.B. bei Scheidung oder Erbschaft, müssen Eigentümer kostenpflichtig einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter mit einem Vollgutachten beauftragen.

Kaufinteressenten benötigen hingegen keinen eigenen Gutachter, da die finanzierende Bank die Bewertung übernimmt. Sind sie sich jedoch unsicher, ob die Bausubstanz eines Hauses in Ordnung ist, kann es auch schon zuvor ratsam sein, einen Architekten oder Bauingenieur zu Rate zu ziehen. Das ist natürlich auch kostenpflichtig.

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?

Sachverständige bewerten eine Immobilie anhand von Objekteigenschaften wie Lage, Zustand, Ausstattung und Nutzungsart. Die viel beschworene Lage ist und bleibt der wichtigste Faktor, und zwar die unmittelbare Nachbarschaft wie auch das Viertel und die Stadt.

Die Nutzungsart meint den Zweck, für den eine Immobilie genutzt werden darf: ob sie etwa Wohnungen oder Gewerbeflächen beherbergt oder beides. Festgelegt wird das durch die Gemeinde in der Bauleitplanung. Da Gewerbe-Mieten häufig höher liegen, erhöht das den Wert einer Immobilie.

Gleiches gilt für Grundstücke: Darf darauf gebaut werden, macht das ein Grundstück wertvoller als ein unbebaubares. Auch die Marktlage spielt eine Rolle: Ist die Nachfrage hoch, etwa wie jüngst getrieben durch niedrige Zinsen, können Eigentümer höhere Preise verlangen – die Käufer machen es mit. Eine abflauende Konjunktur sorgt hingegen dafür, dass Käufer weniger bereit sind, sich zu verschulden und das drückt die Preise.

Die Auswirkungen der Corona-Krise fallen bisher allerdings sehr milde aus. Der Immobiliengutachter bestimmte folglich den am Markt zu einer bestimmten Zeit erzielbaren Preis, den sogenannten Verkehrswert.

Welche Verfahren zur Immobilienbewertung nutzen Immobiliengutachter?

Um den Verkehrswert von Haus, Wohnung oder Grundstück zu bestimmen, gibt es drei Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Welches Verfahren ein Gutachter nutzt, hängt wesentlich von der Art der Immobilie ab. Beim Vergleichswertverfahren bestimmt der Gutachter den Wert einer Immobilie durch Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Region, die bereits verkauft wurden.

Je mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind und je größer ihre Ähnlichkeit ist, desto wahrscheinlicher lässt sich der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis der Immobilie bestimmen. Das Verfahren ist vor allem für Objekte geeignet, die sich gut vergleichen lassen, wie etwa unbebaute Grundstücke, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen.

Handelt es sich hingegen um eine speziell geschnittene Villa in Alleinlage, muss ein Gutachter eventuell auf das Sachwertverfahren zurückgreifen. Basis des Sachwertverfahrens ist der Bodenrichtwert, der für einen Quadratmeter unbebauten Boden gilt und aus dem Durchschnitt der gesammelten Kaufpreise von Grundstücken einer bestimmten Region ermittelt wird. Er ist deshalb nur als Näherungswert hilfreich, zu dem die Kosten eines Neubaus addiert werden und je nach Alter und Abnutzung des Objekts ein entsprechender Wert wieder abgezogen wird.

Das Ertragswertverfahren nutzen Gutachter für vermietete Immobilien. Basis der Bewertung sind neben den Grund- und Bodenwerten die Erträge: nämlich die Jahreskaltmiete abzüglich der Fix- und Betriebskosten.

Was kosten Immobilienbewertungen?

Die Kosten einer Immobilienbewertung sind abhängig vom Zweck, denn der macht unterschiedliche Bewertungen notwendig. Genauso wie eine Online-Immobilienbewertung ist das Wertgutachten durch einen Makler im Zuge des Verkaufs kostenlos.

Das gerichtsfeste Gutachten eines vereidigten Sachverständigen, etwa für das Finanzamt, kostet 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwertes – es können also mehrere Tausend Euro anfallen. Bei Unstimmigkeiten zwischen Erben oder scheidungswilligen Paaren, die nicht vor Gericht kommen, reicht jedoch häufig ein Kurzgutachten. Dafür ist mit ca. 500 Euro zu rechnen.

Wie laufen Immobilienbewertungen während der Corona-Krise ab?

Auch in Zeiten von Corona können Immobilienbesitzer verbindlich den Wert ihrer Immobilien erfahren, bei Bedarf auch kontaktlos:

Dazu teilt der Eigentümer dem Makler die Eckdaten von Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung per Mail oder Telefon mit. Anschließend treten beide per Videokonferenz oder telefonisch in Kontakt und klären offene Fragen zu Lage, Zustand oder Ausstattung.

Ein Video-Kontakt hat den Vorteil, dass Eigentümer mit Laptop oder Handy durch Haus oder Wohnung wandern und der Makler sie virtuell begleitet. So kann er gleich nachfragen, falls ihm etwas auffällt. Der Makler erhält so einen umfassenden Eindruck der Immobilie und kann anschließend durch ein Vergleichswertverfahren einen realistischen Marktwert ermitteln.

Die Rollen können aber auch getauscht werden: Der Sachverständige begeht die Immobilie also alleine, den Schlüssel erhält er per Post oder Einwurf in seinen Briefkasten. Dann ist während der Begehung der Eigentümer per Videokonferenz zugeschaltet und kann dem Makler weitere Fragen zur Immobilie beantworten.

Eine Vor-Ort-Begehung mit Makler ist jedoch mit dem nötigen Abstands- und Hygieneregeln auch möglich.