Investition

So berechnet man, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung gilt es, die langfristige Belastung zu berechnen und gut abzuwägen.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung gilt es, die langfristige Belastung zu berechnen und gut abzuwägen.

Foto: Andrea Warnecke / dpa-tmn

Vieles spricht für Immobilienkäufe als Altersvorsorge. Ein Rechenmodell sollte bei der Entscheidungsfindung aber einfließen.

Berlin/ Hamburg.  Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims die größte Investition ihres Lebens. Das Projekt bedeutet Schulden über Jahrzehnte hinweg, auch wenn die Zinsen niedrig sind und der Baukredit von der Bank billig.

Auf der anderen Seite stehen hohe Immobilienpreise. Vor dem Umzug ins Eigentum steht deshalb die Überlegung an, ob die Familie mit dem Traumhaus oder der Traumwohnung finanziell besser dasteht als mit dem Wohnen zur Miete. Wie lässt sich das berechnen?

Zu berücksichtigen sind unter anderem Einkommen, Kreditkonditionen, Eigenkapital und schließlich der mögliche Preis für die eigenen vier Wände sowie die bisherige Miete. Mit diesen Angaben arbeiten auch Immobilienprofis. Sie stellen Kaufpreis und Miete gegenüber, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Abwägen zwischen Kaufpreis und Miete

Es liefert einen wichtigen Hinweis darauf, ob sich das beabsichtigte Investment beziehungsweise die Geldanlage rentiert. Selbstnutzern hilft die Kennziffer, die monatliche Belastung und damit die Erschwinglichkeit der Immobilie abzuschätzen.

„Je kleiner das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, desto besser“, erläutert Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift „Finanztest“.

Die Berechnung basiert auf der Jahreskaltmiete, zum Beispiel 9600 Euro (zwölf mal 800 Euro). Der Kaufpreis, angenommen 200.000 Euro, wird durch die 9600 Euro geteilt. Im Beispiel ergibt sich ein Faktor von fast 21: Der angehende Eigentümer müsste nahezu 21 Jahre lang 9600 Euro Kaltmiete zahlen, bis der Kaufpreis für eine Wohnung erreicht ist.

Verglichen werden dabei Objekte ähnlicher Größe und Ausstattung. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten ebenso außen vor wie künftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der gewünschten Immobilie.

Guter Indikator ist das 20- bis 22-Fache der Miete

Faktoren um die 20 geben einen ersten Hinweis, dass Kaufen besser sein kann als Mieten. „Das 20- bis 22-Fache der Jahresmiete ist für Selbstnutzer ein guter Indikator, dass sie sich die Immobilie leisten können“, sagt Sahr.

Die finanzielle Belastung durch den Erwerb der eigenen vier Wände läge dann kaum oder wenig mehr über der Miete.

In Städten wie Hamburg oder Berlin liegt der Faktor jedoch deutlich höher. „Hier betragen die Kaufpreisfaktoren meist mehr als das 30- und 50-Fache“, sagt Alexander Krolzik, Leiter der Immobilienfinanzierung in der Verbraucherzentrale Hamburg.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut kommt deshalb in einer aktuellen Studie für die Postbank zu dem Schluss, dass Mieter etwa in Hamburg besser fahren, weil sie im Schnitt 21 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für ein 70 Quadratmeter großes Dach über dem Kopf zahlen, während es 33 Prozent bei einem Kauf sind.

Nicht allein aus Geldanlagesicht entscheiden

Ausgegangen wird dabei von der gängigen Faustregel, dass nicht mehr als 30 Prozent vom Nettoeinkommen für das Wohnen ausgegeben werden sollten. Doch Krolzik will das allein so nicht gelten lassen. „Ich hatte einmal eine Familie in der Beratung, die unbedingt ihre Mietwohnung kaufen wollten. Der Miete-Kaufpreis-Faktor lag bei 40.“

Aus reiner Geldanlagesicht sei dies also keine lohnende Investiton, trotzdem sprach vieles für den Kauf – „nicht zuletzt, weil nachhaltig Vermögen aufgebaut werden kann. Und das bedeutet bei einer alterstauglichen Immobilie in der Regel niedrigere Wohnkosten im Alter.“

Katja Meqdam, Projektleiterin Wohnen beim Immobilienberater Bulwiengesa in München, betont daher, dass spätestens mit Rentenbeginn der Wohnkredit getilgt sein sollte. „Ab einem gewissen Alter ist der Kauf zu einem hohen Faktor nicht mehr überschaubar“, sagt die Expertin.

Die Belastung im Rentenalter im Blick haben

Doch auch diese Aussage möchte Krolzik relativieren: „Idealerweise ist das zwar so, aber es ist nicht zwingend.“ Zum einen seien die „typischen“ Käufer heute eher in den Vierzigern, sodass die Vorgabe schon rechnerisch oft nicht aufgehe.

Zum anderen müsste ja auch im Rentenalter Miete gezahlt werden. „Es kommt also in erster Linie darauf an, dass die Belastung im Rentenalter gering und mit den verringerten Einnahmen gut tragbar ist“, resümiert der Finanzierungsexperte.

Wer also bei Renteneintritt eine überschaubare Restschuld habe und/oder die Rate entsprechend anpassen könne, für den sei der Kauf durchaus vertretbar.

Jörg Sahr führt an, dass Käufer den Vorteil hätten, während der Kreditlaufzeit mit festen Raten kalkulieren zu können, während Mieter mit Mieterhöhungen stets rechnen müssten. Sei die Immobilie abbezahlt, falle nur noch das Hausgeld an, das in der Regel unter den Ausgaben fürs Wohnen liege.

Die hohen Wohnnebenkosten nicht vergessen

Doch zunächst müssen Käufer aus Eigenmitteln die hohen Kaufnebenkosten stemmen. Sie machen in Hamburg mit der Grunderwerbsteuer (4,5 Prozent), Notarkosten (1,5 Prozent) und einer Maklergebühr von 6,25 Prozent schnell gut zwölf Prozent des Kaufpreises aus. „Nicht leicht in Zeiten des Niedrigzinses, wo Ansparen schwer ist“, sagt Krolzik.

Er hofft, dass die Politik Mut zu Regelungen findet. „Beispielsweise, indem eine bundesweite Obergrenze für die Maklercourtage festgelegt oder die Grunderwerbsteuer einheitlicher geregelt wird.“ Es sei doch eigentlich nicht sinnvoll, dass derselbe Aufwand unterschiedlich entlohnt werde und über die Grunderwerbsteuer nicht besser die Möglichkeit der Siedlungspolitik genutzt werde.

© Hamburger Abendblatt 2018 – Alle Rechte vorbehalten.