Berlin. Meist ist es Aufgabe des Eigentümers, alles in der Wohnung in Schuss zu halten. Es gibt aber auch Regelungen, die anderes vorsehen.

Eigentlich ist es Sache des Vermieters, Mängel in einer Mietwohnung zu beheben. Fallen Reparaturen an, kann es aber unter bestimmten Voraussetzungen auch sein, dass der Mieter zur Kasse gebeten wird.

Nicht selten kommt es dabei zu Streit. Wer ist also für die Reparaturen zuständig, wenn es zu Rissen in den Fliesen kommt oder die WC-Spülung dauernd läuft – der Mieter oder Vermieter?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 535) heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Das bedeutet: „Der Vermieter ist für alle Reparaturen an der Wohnung und an dem Gebäude sowie an dem mit ihr vermieteten Zubehör zuständig“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Verursacherprinzip gilt

Wer hinterher die Kosten trägt, hängt aber davon ab, wie die Schäden entstanden sind. Geht während der Mietzeit etwas in der Wohnung durch Verschleiß kaputt, dann ist es Sache des Vermieters, für die Reparatur aufzukommen.

Manche Reparaturen müssen Mieter aber auch selbst tragen – etwa dann, wenn sie Schäden selbst verursacht haben. „Lässt ein Mieter einen schweren Gegenstand auf die Fliesen fallen, muss natürlich er den Schaden bezahlen“, stellt Michael Sittig von der Stiftung Warentest klar.

Viele Mietverträge enthalten auch sogenannte Kleinreparaturklauseln, wonach kleine Maßnahmen vom Mieter übernommen werden müssen. „Das ist in der Regel aber nur möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter unterliegen“, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD.

Die Kleinstreparaturklausel muss eine Kostengrenze für die einzelnen Reparaturen enthalten. Ein Betrag zwischen 75 und 100 Euro gilt als angemessen. Die Klausel muss zudem eine Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres ausweisen – maximal 150 bis 200 Euro oder sechs Prozent der Jahresbruttomiete beziehungsweise acht Prozent der Jahresnettomiete.

Einige Beispiele im Überblick

Küche: „Entscheidend ist, ob es sich um eine Einbauküche des Mieters handelt oder ob diese mit der Wohnung vermietet wurde“, erklärt Happ. Wurde die Einbauküche mit der Wohnung vermietet, ist der Vermieter zuständig für die Reparatur und trägt die Kosten – vorausgesetzt, der Schaden ist trotz eines sachgemäßen Gebrauchs entstanden. Fällt dem Mieter versehentlich ein Hammer aufs Ceranfeld, dann muss er selbst zahlen.

Badezimmer: Der Wasserhahn im Bad ist lose, im Waschbecken sind Risse: Es ist Sache des Vermieters, für die Reparatur zu sorgen und die Kosten dafür zu tragen.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat, dann muss er selbst zahlen. Bei einem tropfenden Wasserhahn könnte es sich gegebenenfalls um eine Kleinreparatur handeln, für die der Mieter je nach vertraglicher Vereinbarung aufkommen müsste.

Die Reparatur von Bodenfliesen im Bad obliegt dem Vermieter. Ist dem Mieter indes ein schwerer Gegenstand aus der Hand gefallen, wodurch die Fliesen stark beschädigt wurden, dann gilt: Er hat den Schaden zu vertreten und muss daher auch zahlen.

Flur: Mitunter kommt es vor, dass eine Zimmertür nicht mehr richtig schließt. „Die Reparatur von Türverschlüssen fällt oft unter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag“, sagt Engel-Lindner.

Im Rahmen der zulässigen Kostenbegrenzung müsse der Mieter zahlen, sofern die Kleinreparaturklausel wirksam sei. Wenn nach einem Einbruch indes die Wohnungstür defekt ist, ist für die Reparatur und für deren Kosten generell der Vermieter zuständig, da der Mieter den Einbruch nicht zu verantworten hat.

Restliche Wohnung: Wenn Fenster sich nicht mehr richtig oder nur mit Mühe öffnen lassen, weil sie sich verzogen haben, dann muss der Vermieter für die Reparatur aufkommen und die entsprechende Rechnung zahlen.

„Hierbei handelt es sich regelmäßig um altersbedingte Erscheinungen, die aber nicht von der Nutzung des Mieters beeinflusst worden sind“, sagt Happ.

Was ist, wenn beim Spielen Kinder einen Ball gegen die Scheibe im Wohnzimmer geworfen haben, die daraufhin zersplittert? Der Vermieter ist zwar für die Reparatur zuständig. „Zahlen muss aber die Mietpartei, da der Schaden durch sie verursacht wurde“, erklärt Engel-Lindner.

Für Baumängel steht der Eigentümer ein

Immer Sache des Vermieters sind laut der IVD-Rechtsexpertin feuchte Decken und Wände – sofern sie nicht auf ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten der Mieter zurückzuführen sind –, unvorschriftsmäßige Elektroleistungen, undichte Wasserrohre, morsche Dielen und Türschwellen, unzureichende Beheizung, mangelnder Schallschutz sowie sonstige Baumängel.

Schönheitsreparaturen, die als Folge von Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich werden, sind dabei nicht Sache des Mieters. Entsprechendes gilt für bauliche Schäden, die vor den Schönheitsreparaturen beseitigt werden müssen wie Risse an der Wand oder Putzschäden, wie der Mieteverein zu Hamburg hinweist.