Immobilie

Was zu beachten ist, wenn mit Architekten geplant wird

Die Zusammenarbeit mit einem Architekten lohnt sich, wenn es kompliziert wird.

Foto: MITO images / picture alliance / MITO images/d

Die Zusammenarbeit mit einem Architekten lohnt sich, wenn es kompliziert wird. Foto: MITO images / picture alliance / MITO images/d

Missverständnisse mit Architekten lassen sich durch Abstimmung und Kommunikation vermeiden. Eine stufenweise Beauftragung ist möglich.

Berlin.  Kamin, eine Sauna oder auch eine große Veranda: Viele private Baufamilien haben genaue Vorstellungen für ihr Haus. Was davon tatsächlich machbar ist, besprechen sie am besten mit einem Architekten.

Doch auch hier kann es zu Missverständnissen kommen – mit Folgen für das Bauvorhaben. Wie lässt sich das vermeiden?

„Den Architekten ihres Vertrauens können Bauherren über das Internet finden, aber auch über Empfehlungen von Freunden, Nachbarn oder Vereinen“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund. Beim ersten Treffen stelle sich meistens heraus, ob Bauherr und Architekt ein gemeinsames Verständnis für den geplanten Bau entwickeln können.

Vorplanung zwecks Kostenschätzung

Der zweite Schritt ist in der Regel das Angebot des Architekten. Wenn Konzept, Termin und Preis mit den Vorstellungen der Baufamilie übereinstimmen, wird ein Werkvertrag abgeschlossen. „Bei komplexen Bauvorhaben kann es sinnvoll sein, zunächst nur die Vorplanung in Auftrag zu geben, um eine Kostenschätzung zu erhalten“, rät Corinna Kodim.

Ein Vorteil, wenn ein Architekt beauftragt wird: Er übernimmt in der Regel auch die Kommunikation mit den Behörden. So reicht er die Pläne bei der Baubehörde ein, passt entsprechend der Genehmigung die Ausführung an und managt die Termin- und Kostenplanung.

Er hilft auch bei der Auslobung von Aufträgen und beim Vergleich der Angebote. Schließlich überwacht er in der Regel die Bauphase und begleitet die Baufamilie bei der Abnahme. So weit die Theorie.

Änderungen führen zu Mehrkosten

„Problematisch wird es, wenn Änderungen zur ursprünglichen Planung vorgenommen werden“, sagt Kodim. Dadurch verzögerten sich Planung und Bau. Außerdem können die Änderungen zu Mehrkosten führen, über die erneut verhandelt werden müsse.

Wichtig sei, dass der Architekt die Kosten rechtzeitig darstellt, betont Renate Schulz vom Bauherren-Schutzbund. „Liegt der Entwurf nicht im Rahmen des Budgets, muss umgeplant werden. Kommt die Kostenschätzung zu spät oder gar nicht, kann es zu großen Problemen kommen.“

Problematisch wird es ohne Vertrag

Grundsätzlich entstünden Konflikte zwischen den Parteien durch zu wenig Abstimmung und Kommunikation – oder auch, wenn es keine eindeutige Beauftragung oder keinen schriftlichen Vertrag gibt.

„Baufamilien können vom Architekten eine mangelfreie Planung und Überwachung verlangen“, erklärt Florian Herbst von der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der Architekt sei dazu verpflichtet, den Bauherrn während des gesamten Vorhabens über etwaige Risiken aufzuklären. Die Pläne des Architekten müssen zudem fachgerecht und genehmigungsfähig sein – also technisch umsetzbar und im Einklang mit öffentlichem Baurecht.

Da sich die Bauordnungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, kann es dabei von Vorteil sein, einen Architekten aus dem eigenen Bundesland zu beauftragen, rät Kodim.

Option auf Teilleistung

Schulz empfiehlt zudem eine stufenweise Beauftragung des Architekten. Baufamilien hätten dann die Möglichkeit, den Auftrag mit einem neuen Architekten weiterzuführen.

Sofern die Zusammenarbeit nicht passe, ende der Vertrag dann nach einer Teilleistung – zum Beispiel dem Vorentwurf.

Grundsätzlich ist der Bauherr dem Architekten gegenüber weisungsbefugt, er kann also jederzeit Änderungen bei der Planung fordern, wie Herbst betont.

Hier haben Bauherren Anspruch auf Schadensersatz

Unterlaufen dem Architekten dabei Fehler, hat der Bauherr Anspruch auf Schadenersatz. Den können Baufamilien sogar auch vom Architekten verlangen, wenn das Bauunternehmen bestimmte Leistungen mangelhaft ausgeführt hat, denn der Architekt ist für die Überwachung zuständig. „Die Planer sind aufgrund ihrer Haftpflichtversicherung ‚beliebte‘ und zahlungsfähige Anspruchsgegner“, sagt Herbst.

Baufamilien sind hingegen verpflichtet, das Honorar entsprechend der Verordnung über Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) zu leisten.

„Die Mindest- und Höchstsätze darin sind zwingend einzuhalten“, sagt Herbst. Die Höhe des Honorars richte sich dabei unter anderem nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Tätigkeit des Architekten sowie den voraussichtlichen Baukosten.

Er rät, bei der Wahl des Planers dem „Bauchgefühl“ zu vertrauen: „Eine gute Zusammenarbeit ist nur bei gegenseitigem Vertrauen möglich.“

© Hamburger Abendblatt 2018 – Alle Rechte vorbehalten.