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Vor dem Kauf immer erst Vereinbarungen mit Mietern prüfen

Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte bestehende Verträge auf mögliche Fallen überprüfen.

Foto: Andrea Warnecke / dpa-tmn

Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte bestehende Verträge auf mögliche Fallen überprüfen.

Wer zur Geldanlage eine Wohnung erwirbt, sollte vor Vertragsschluss die Gemeinschaftsordnung lesen. Sonst drohen böse Überraschungen.

Essen/Hamburg.  Manche Klauseln in Verträgen haben es in sich: nicht ausgefüllte Leerstellen, falsch gesetzte oder fehlende Häkchen – Fehler wie diese können unangenehme Folgen haben. Vor allem für Käufer, die mit dem Erwerb einer Wohnung auch ein bestehendes Mietverhältnis übernehmen. Vor allem die Kündigungsklauseln und die Nebenkosten können es in sich haben.

Das Problem: Käufer haben so gut wie keine Möglichkeit, einen bestehenden Mietvertrag zu ändern. "Nach dem Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete' übernimmt der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten des Vorgängers", sagt Rechtsanwalt Harald Haakshorst aus Essen. Er hat für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen einen Ratgeber für angehende Wohnungseigentümer geschrieben.

Die letzte Fassung lesen

Haakshorst empfiehlt, unbedingt die letzte Fassung des Mietvertrags anzufordern, genau zu lesen und im Zweifel nachzuhaken – und das vor der Beurkundung. "Sonst kauft man die Katze im Sack."

Welche Schwierigkeiten daraus folgen, erfuhr eine Frau aus Berlin. Sie hatte ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der wehrte sich mit Hinweis auf eine Klausel in seinem Vertrag, die eine solche Kündigung ausschloss. Die Stelle, an der im Text eine Befristung für die Gültigkeit des Kündigungsschutzes eingetragen werden konnte, hatte der frühere Eigentümer nicht ausgefüllt.

Pech für die Nachfolgerin: Weil die Jahresangabe fehlte, schloss das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 175/17) die Eigenbedarfskündigung dauerhaft aus.

Fehler gehen zulasten des Vermieters

Haakshorst überrascht das nicht. "Die meisten Vermieter verwenden Formularverträge. Diese sind wie Allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln." Deshalb würden Fehler und Unklarheiten zulasten des Verwenders, also des Vermieters, ausgelegt. Das trifft auch auf handschriftliche Zusätze zu, die im Widerspruch zu anderen Formulierungen im Dokument stehen.

Kündigungsbeschränkungen verhindern entweder für eine gewisse Zeit oder auf Dauer, dass der Mieter rausmuss. "Solche Klauseln stehen öfter in Verträgen", sagt Inka-Marie Storm, Justiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Ausschluss des Selbstbezugs denkbar

Wenn jemand die Wohnung in ein paar Jahren selbst bewohnen möchte, ist das misslich. "Ist der Selbstbezug ausgeschlossen, kann das die Finanzierung kaputtmachen", mahnt Storm. Vorsicht ist zudem bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen geboten. Dann haben die Bewohner einen Kündigungsschutz von drei Jahren. Gezählt werde vom ersten Verkauf einer Wohnung an, nicht seit der davorliegenden Umwandlung, warnt die Juristin.

In angespannten Wohnungsmärkten könne der Kündigungsschutz per Verordnung auch auf zehn Jahre ausgedehnt sein. Das ist in Hamburg der Fall, wie der Mieterverein zu Hamburg auf seiner Webseite schreibt. In der Zeit kann der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen.

Bei den Nebenkosten steht der neue Eigentümer für Versäumnisse des alten gerade. "Im Formularvertrag ist zu den Betriebskosten nichts angekreuzt? Dann wird das zugunsten des Mieters ausgelegt", sagt Rechtsanwalt Georg Jennißen. In der Konsequenz zahle der Vermieter die Ausgaben für Wasser, Heizung oder Hausmeister.

Keine Umlage der Betriebskosten

Ähnliches droht, falls der Mieter eine Warm- oder Inklusivmiete zahlt. Steigende Betriebskosten können dann nicht umgelegt werden: Der Eigentümer bleibt auf den Ausgaben sitzen. Das drückt seine Rendite, mit der Folge, dass die Investition schlimmstenfalls unwirtschaftlich wird. Beim Weiterverkauf könnten solche Klauseln ein Hindernis sein, mindestens jedoch Abschläge bringen.

Jennißen rät zudem, den Punkt Kaution zu klären. "Wenn nichts vereinbart ist, muss der Mieter beweisen, dass er sie gezahlt hat." Ansonsten ist der Käufer gut beraten, im Vorfeld zu prüfen, wo die Kaution angelegt ist, und die Dokumente dazu in die Hand zu bekommen. Denn "der Käufer schuldet die Kaution, selbst wenn er sie vom Vorbesitzer nicht bekommen hat".

Sicherheitshalber sollte der Kauf der Wohnung Zug um Zug abgewickelt werden. Das heißt: Die letzte Rate wird überwiesen, wenn alle Unterlagen da sind. Es lohnt sich zudem, den Vorbesitzer nach Abgeltungsregelungen zu fragen. Die können vereinbart sein, wenn der Mieter auf eigene Kosten Böden oder Elektrik erneuert hat.

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