Hauskauf

Was soll man tun, wenn die Zinsen steigen?

Auf reges Interesse stieß die Immobilien-Messe des Abendblattes, die im Cruise Center Altona stattfand

Auf reges Interesse stieß die Immobilien-Messe des Abendblattes, die im Cruise Center Altona stattfand

Foto: Marcelo Hernandez / HA

Bei der Baufinanzierung nie übereilt handeln, raten die Experten auf der Immobilienmesse des Abendblatts.

Der große Andrang an den Informationsständen am vergangenen Wochenende auf der Immobilien-Messe des Hamburger Abendblatts überraschte selbst manche Makler und Bauträger. Kein Zweifel: Das Interesse am Kauf einer Immobilie, sei es, um sie selbst zu bewohnen oder um sie zu vermieten, ist überaus groß. Verwunderlich ist dies nicht, sind doch Zinsen für Haus- und Wohnungskäufe weiterhin niedrig.

Doch wie lange wird dieser Zustand anhalten? Zwar hat die US-Notenbank Fed die geplante Abkehr ihrer Nullzinspolitik wegen der schwächelnden Wirtschaft gerade erst verschoben. Doch irgendwann, da sind sich die Finanzexperten einig, werden die Leitzinsen wieder Schritt für Schritt angehoben und damit auch Kredite wieder teurer. Das stellt manche Käufer vor die Frage, ob sie jetzt noch schnell investieren sollen. In der Tat kann es sich lohnen. Aber nicht für jeden.

Vor allem sollten Kaufinteressenten jetzt nicht übereilt handeln, wie Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg warnt. „Sie sollten bedenken: Die Niedrigzinspolitik hat den Preisanstieg verursacht, den wir auch in Hamburg jetzt beobachten.“ Das Blatt werde sich auch wieder drehen, wenn die Zinsen steigen. „Dann wird der Markt darauf mit einem Absinken der Kaufpreise reagieren“, versichert der Baufinanzierungsexperte. Insofern sei übereiltes Handeln völlig falsch, zumal sich Kaufinteressenten immer die Frage stellen müssen: Bekomme ich die Immobilie zu diesem Preis auch wieder verkauft, wenn ich sie in einigen Jahren abstoßen möchte oder muss?

Wilfried Jastrembski, Bereichsleiter Immobilienkunden bei der Haspa, weiß aus Erfahrung: „Es muss nur zu einer Scheidung kommen, und schon fällt das Kartenhaus bei vielen in sich zusammen.“ Generell ist er sicher: „Wir haben die besten Zeiten, was das Geldverdienen am Markt angeht, erlebt.“ So wisse er von Wohnungen in Hamburg, die wegen überteuerter Mietforderungen leerstünden. Auch komme es bereits zu ersten Rückgaben von Grundstücken, bei denen eine Anhandgabe durch die Stadt erfolgt sei. „Einfach, weil die Investoren wissen, dass sie keine höheren Preise mehr fordern können, während die Anforderungen an das Bauen stetig steigen.“ Außerdem werde trotz des postulierten Ziels des Senats, schnell viel preiswerten Wohnraum zu erstellen, nach wie vor eine hohe Duldsamkeit von Investoren verlangt. „Es dauert immer noch meist drei bis fünf Jahre, bis eine Baugenehmigung durch die Bezirke erteilt wird.“

Wer jedoch seine Traumimmobilie gefunden hat und sie kaufen will, sollte bei der Finanzierung sicherstellen, dass man sich über einen möglichst langen Zeitraum das derzeit niedrige Zinsniveau sichert. Auch sollte alles auf die persönliche Lebenssituation zugeschnitten sein, wie in einer Expertenrunde auf der Messe betont wurde. „Maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens sollten für die monatliche Rückzahlung eines Baukredits inklusive der Nebenkosten, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, einkalkuliert werden“, rät Scobel. Alles andere würde eine zu starke Einschränkung in der Lebensführung bedeuten. Auch müsse ausreichend Geld zur Verfügung stehen, um Reparaturen an der Immobilie außer der Reihe vornehmen zu können, so der Experte weiter. Er rät daher von einer zu hohen monatlichen Tilgung ab. „Besser nur ein oder zwei Prozent ansetzen und zusätzlich Sondertilgungen einplanen.“

Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen erwartet übrigens für die nächste Zeit keine allzu großen Veränderungen am Zinsmarkt. Es werde weiterhin für genug Verbraucher möglich sein, sich Immobilien zu kaufen. Daher rät er von übereilten Entscheidungen ab - nur um von den derzeit historisch niedrigen Zinsen noch zu profitieren. „Die einzige Gefahr, die wir sehen, ist, dass jetzt Menschen einen Kredit aufnehmen, die es sich nicht leisten können.“ Er will daher bereits bei maximal 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens die Grenze der Belastbarkeit ziehen. Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent sollte vorliegen.

Dass viele Bundesbürger bereits sehr pragmatisch und verantwortungsbewusst die Verwirklichung ihrer Wohnträume angehen, zeigt die Wohntraumstudie 2015 der Interhyp AG: „Statt sich Luftschlösser zu erträumen, richten sie ihre Immobilienpläne an der konkreten Machbarkeit aus“, sagt Interhyp-Chef Michiel Goris.

Die Verbraucherzentrale, Kirchenallee 22, veranstaltet am 24. Oktober von 11 bis 17 Uhr ein Seminar zum Thema Baufinanzierung. Die Teilnahme kostet 50, für Paare 75 Euro. Anmeldungen unter www.vzhh.de.
Sie informiert außerdem im Rahmen des „Tags der Geldanlage“ Am 10. Oktober informiert sie kostenlos von 14 bis 14.30 Uhr über „Riestern rund um die Immobilie“.

Finanzberater Max Herbst aus Frankfurt am Main hält ein Darlehen schon für machbar, wenn die eigenen Mittel die Nebenkosten abdecken. Meist sind es 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Es lohne sich selten, das Bauvorhaben aufzuschieben, sagt Herbst. Eine Familie etwa habe häufig nicht die Chance, ausreichend zu sparen, um auf den vielfach empfohlenen Eigenanteil von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten zu kommen. Dennoch zahle sie für eine Wohnung oft 800 bis 1000 Euro Kaltmiete pro Monat. Das summiere sich im Jahr auf bis zu 12 000 Euro. Geld, das sich vielleicht besser in eine eigene Immobilie investieren lasse.

Herbst rechnet vor: Für einen Kredit von 200 000 Euro werde häufig ein Eigenkapital-Anteil von mindestens 40 000 Euro empfohlen. Wer diese Summe in fünf Jahren ansparen will, muss 660 Euro monatlich beiseitelegen. Verbraucher, die es sich leisten können, eine solche Summe zu sparen, könnten diese gleich in die Tilgung eines Kredites investieren. Wichtig dabei: Mindestens zwei Prozent Tilgung sollten sich die Käufer laut Schwarz leisten können. Wer wenig Eigenkapital habe, müsse auf eine lange Laufzeit achten, am besten 20 Jahre.

Annabel Oelmann ist vorsichtiger. Auch wenn es rein rechnerisch vielleicht sinnvoller sei, sofort in die Finanzierung einzusteigen, gibt sie zu bedenken: „Wenn sich jemand monatlich Mehrausgaben für eine hohe Rate leisten kann, es aber bisher nicht geschafft hat, Eigenkapital anzusparen, stellt sich die Frage, wofür er bislang sein Geld ausgegeben hat.“ Manchmal habe ein potenzieller Käufer zwar theoretisch genug Einkommen, um Raten zu zahlen, müsse aber erst einmal lernen, damit richtig hauszuhalten. „Daher kann es Sinn machen, erst noch einmal fünf Jahre zu sparen, sozusagen einen Probelauf zu machen, um zu sehen, ob ich die Zahlung monatlich wirklich schaffe“, sagt Oelmann.

Steigende Zinsen müssen nicht zwangsläufig zu unbezahlbaren Krediten führen, sagt Hartmut Schwarz. Er rechnet vor: Jemand nimmt ein Annuitätendarlehen über 200 000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren auf - bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent und 2 Prozent Zinsen. Am Ende hat er eine Restschuld von knapp 131 000 Euro. Bei einer Anschlussfinanzierung mit 6,5 Prozent Zinsen hat er seine Schulden nach 29 Jahren und sieben Monaten vollständig getilgt. Wer einen Kredit in derselben Höhe, aber mit 4 Prozent Sollzinsen, abschließt, hat nach Schwarz' Berechnung nach 15 Jahren eine Restschuld von knapp 118 000 Euro. Bei einer Anschlussfinanzierung mit 6,5 Prozent Zinsen könne der Verbraucher seine Schulden in insgesamt 26 Jahren und zwei Monaten tilgen. Dabei sind mögliche Sondertilgungen nicht berücksichtigt.

„Bei einem Annuitätendarlehen wirkt sich das Umschichten von Zinsen auf Tilgung bei höheren Zinsraten schneller aus“, erklärt Schwarz. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt werde, verringere sich der Zinsanteil. Deswegen werde der Tilgungsanteil höher.

Steigende Zinsen müssen einen Hauskauf also nicht unbedingt unerschwinglich werden lassen. Max Herbst gibt aber zu bedenken: Möglicherweise werden Häuser und Grundstücke in den kommenden Jahren teurer. Dann müssen Verbraucher höhere Darlehen aufnehmen.