Eimsbüttel

Wiederkaufsrecht bringt Hamburger Eigentümer in Not

Ein Wohnkomplex an der Bundesstraße, in dem einige Wohnungseigentümer vom Wiederkaufsrecht der Stadt betroffen sind

Ein Wohnkomplex an der Bundesstraße, in dem einige Wohnungseigentümer vom Wiederkaufsrecht der Stadt betroffen sind

Foto: Roland Magunia

Stadt kann rund 12.000 Wohnungen bald günstig kaufen – wer das nicht möchte, muss Ablöse zahlen. Das sind bis zu 250.000 Euro.

Eimsbüttel.  Familie Schmidt* traute ihren Augen nicht. Als sie vor einigen Wochen ein Schreiben der Stadt Hamburg erhielt, ahnte sie zwar, dass es teuer werden würde. Aber dass sie am Ende für ihre Eimsbütteler Eigentumswohnung zusätzlich zum Kaufpreis fast 160.000 Euro werde bezahlen müssen, damit hatte sie nicht gerechnet. Doch der Inhalt des Schreibens ist eindeutig: das Angebot zur Ablösung des sogenannten Wiederkaufsrechts gelte bis 30. Juni. Vom 1. Juli an erfolge eine Neubewertung des Grundstücks. Mit anderen Worten: Danach wird es für Familie Schmidt noch teurer.

Das Wiederkaufsrecht ist eine Hamburgensie, die in den 1920er-Jahren wurzelt. Um den Bau von Wohnungen zu befördern, gab die Stadt seinerzeit Grundstücke zu einem günstigen Preis an Investoren mit der Maßgabe ab, darauf Wohngebäude zu errichten. Um die Spekulation mit dem Boden zu verhindern, sicherte die Stadt sich das Recht, nach 100 Jahren das Grundstück zum Preis von damals zurückzukaufen. Für die auf dem Grundstück zwischenzeitlich errichtete Immobilie wollte die Stadt nicht mehr als zwei Drittel des aktuellen Wertes bezahlen.

Über viele Jahrzehnte interessierte das Thema kaum jemanden, zumal die meisten der betroffenen Wohngebäude in „Nichtverkaufsgebieten“ entstanden waren. Dort war die Umwandlung in Eigentumswohnungen untersagt. Das änderte sich 2003. Der Senat von CDU, FDP sowie Schill-Partei erklärte Hamburg zur Wachsenden Stadt und löste damit einen Boom auf dem Immobilienmarkt aus. Dazu gehörte die von der Bürgerschaft beschlossene Aufhebung der „Nichtverkaufsgebiete“ – beispielsweise der Grundstücke am Schlump, am Kaiser-Wilhelm-Ufer, der Bogen- oder der Heymannstraße.

Fortan durften dort liegende Mietwohnungen in Wohneigentum umgewandelt werden. „Davon waren auch wir als langjährige Mieter betroffen“, heißt es in einem Schreiben von Betroffenen an die Kommission für Bodenordnung. „Um mit unseren Familien weiterhin hier wohnen zu bleiben, haben wir schweren Herzens das Vorkaufsrecht in Anspruch genommen und unsere Mietwohnungen selber gekauft.“ Vielen Mietern schien das trotz ihres begrenzten finanziellen Spielraums machbar, weil die Wohnungen ohne Grundstück – also deutlich günstiger – erworben werden konnten.

Zur Vollständigkeit gehört, dass das städtische Wiederkaufsrecht kein Geheimnis war. Die Eigentümer hätten die Wohnungen „unter Übernahme der im jeweiligen Grundbuchblatt eingetragenen Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Stadt erworben“, sagt der Sprecher der Finanzbehörde, Daniel Stricker. Diese „Vormerkung“ hätte sich beim Kauf kaufpreismindernd auswirken müssen. Allerdings, so Stricker, hätten sich inzwischen vermehrt Wohnungseigentümer „in der Hinsicht geäußert, dass ihnen beim Wohnungsverkauf vom Verkäufer/Makler suggeriert wurde, dass diese Vormerkung zu vernachlässigen sei und die Stadt eh nicht davon Gebrauch machen würde“.

Noch vor zehn Jahren war die Ablösesumme sehr moderat

So manchem Kaufwilligen dürfte das Wiederkaufsrecht der Stadt auch deshalb eine zu vernachlässigende Größe gewesen sein, da die seinerzeit im Vergleich zu heute noch relativ niedrigen Grundstückspreise eine moderate Ablöse vermuten ließen. So hätte Familie Schmidt 2005 rund 40.000 Euro Ablöse zahlen müssen. Inzwischen ist der Betrag auf das Vierfache gestiegen. Für eine derartige Entwicklung könne aber nicht die Stadt in die Verantwortung genommen werden, sagt Stricker.

Nach offiziellen Angaben liegen die meisten der vom Wiederkaufsrecht betroffenen Grundstücke in den Bezirken Eimsbüttel und Nord. Die Zahl der Grundstücke beziffert Stricker mit „etwa 550“. Dabei handele es sich um rund 300 Einfamilienhaus- und etwa 250 Geschosswohnungsbaugrundstücke mit bis zu 12.000 Wohneinheiten. In den meisten betroffenen Wohnungen lebten allerdings Mieter. Lediglich rund 300 Besitzer von Eigentumswohnungen hätten noch nicht abgelöst.

Der Grund für den Anstieg der Ablösesummen liegt in den gestiegenen Preisen für Grund und Boden. Citynahe Stadtteile gelten als angesagt, Wohnraum ist dort knapp und teuer.

Die Finanzbehörde räumt ein, dass die Ablösesummen „aufgrund des direkten Zusammenhangs zu den Bodenrichtwerten in den letzten Jahren stark gestiegen“ seien. So hätten Eigentümer, die vor wenigen Jahren das Wiederkaufsrecht abgelöst haben, nicht selten nur die Hälfte des heutigen Ablösebetrages – je nach Lage und Wohnungsgröße aktuell zwischen 50.000 und 250.000 Euro – gezahlt.

Der Behördensprecher macht jenen, die vor Jahren nicht ablösten, allerdings wenig Hoffnung auf ein Entgegenkommen der Stadt. Ziel sei es stets gewesen, den Bodenwertzuwachs durch das Wiederkaufsrecht „voll zugunsten der Allgemeinheit abschöpfen zu können“. Auch aus Gründen der Gleichbehandlung gegenüber jenen, die eine Ablöse bereits bezahlt hätten, komme ein „Abweichen von den Berechnungsmodalitäten“ nicht infrage. Nicht zuletzt sitzt der Rechnungshof der Behörde im Nacken. „Eine Ablösung unterhalb des Wertes des Wiederkaufsrechts würde der Landeshaushaltsordnung widersprechen und ist gegenüber dem Steuerzahler nicht zu verantworten“, sagt Stricker.

Die Linke will, dass die Stadt vorläufig auf ihr Recht verzichtet

Um das Problem im Sinne aller zu lösen, gibt es jetzt einen Vorschlag der Linken-Abgeordneten Heike Sudmann. Die Stadt könnte auf die Ausübung ihres Wiederkaufsrechts bis zum Lebensende der jetzigen Wohnungseigentümer verzichten, sagt die Politikerin. Viele hätten die Wohnung ja als Altersvorsorge gekauft. Die Ablöse müssten später die Erben entweder aus eigener Tasche oder vom Verkaufserlös der Wohnung bezahlen.

Ähnlich sieht es Heinrich Stüven, Chef des Grundeigentümerverbandes. Er hält es ferner für denkbar, dass die Stadt einen über die 100 Jahre hinausgehenden Zeitraum für die Ablöse des Wiederkaufrechts anbietet. Die Eigentümer bekämen so zusätzlich Zeit, das nötige Kapital anzusparen.

Eine Verlängerung der Wiederkaufsfrist sei grundsätzlich möglich, sagt Stricker. Allerdings werde dann ein sogenanntes Verlängerungsentgelt fällig, das für viele Eigentümer sich im Vergleich zu einer Ablösung oftmals nicht rechne. Der Behördensprecher verweist zudem darauf, dass nicht nur die Ablösebeträge stark gestiegen seien, sondern auch der Wert der Wohnungen.

Das alles hilft den heute Betroffenen wenig. Sie müssen sich darauf einstellen, dass die Stadt – bei Familie Schmidt ist es im Jahr 2024 so weit – von dem Wiederkaufsrecht Gebrauch macht, sollten sie vorher nicht ablösen. Sorgen um ein Dach über dem Kopf müssten die (bisherigen) Eigentümer sich allerdings nicht machen, sagt Stricker. Die Wohnung werde nach dem Wiederkauf den ehemaligen Besitzern „zur Miete im Rahmen des gültigen Mietenspiegels durch das zuständige städtische Wohnungsunternehmen angeboten“.

*Der richtige Name der Familie Schmidt ist der Redaktion bekannt.

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