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Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Wohnhaus mit 30 Wohnungen. Das Kies-Flachdach kostete in der Vergangenheit laufend hohe Wartungsbeträge und soll deshalb erneuert werden. Nun besteht ein Penthauseigentümer darauf, das Dach durch ein Gründach zu ersetzen. Er verspricht sich dadurch eine bessere Deckenisolierung. Ein großer Teil der Eigentümer lehnt dies aufgrund höherer Anschaffungskosten und der laufenden Kosten für die Wartung ab. Nun meine Frage: Ist diese Umwandlung vom Kiesdach in ein Gründach eine bauliche Veränderung, und genügt für die Veränderung eine einfache Mehrheit bei der Abstimmung ?

Bauliche Veränderungen liegen gemäß § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dann vor, wenn sie über die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Das Dach ist als konstruktives Bestandteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Das Gleiche gilt für den Belag. Bei einer Beseitigung eines bestehenden Kiesbelages auf einer Dachterrasse sowie einem nachträglichen Aufbringen von Erde mit Bepflanzung liegt jedoch keine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung mehr vor, sondern vielmehr eine bauliche Veränderung (BayObLG, WuM 96, 495 = NJW-RR 96,1165). Die Beeinträchtigung liegt bereits in der erschwerten Möglichkeit festzustellen und zuzuordnen, wie sich Schäden entwickeln können. Für eine derartige bauliche Veränderung bedarf es der Zustimmung eines jeden Eigentümers, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden.

Experte: Axel Adamy, www.hohebleichen21.de

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