Berlin. Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung kann zum Streitthema zwischen den Vertragsparteien werden. Wir geben wichtige Tipps.
Grundsätzlich kann ein Mieter innerhalb seiner vier Wände tun und lassen, was er will. „Er darf Regale einbauen oder andere Dinge an Wänden und Decken befestigen“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. „Aber er sollte das mit Umsicht tun und die Wohnung nicht sinnlos beschädigen. Sonst muss er Schadenersatz leisten.“
Beispiel Dübellöcher: Darf ich sie in die Fliesen im Badezimmer bohren? Wenn ja, wie viele? Wer zwei Löcher für ein Regal bohrt, handelt vertragsgemäß. Schwieriger wird es bei 30 Bohrlöchern oder mehr. Aber auch das kann in Ordnung sein, wenn es nicht anders geht. „Wer Löcher in die Fliesen bohren will, sollte vorher mit dem Vermieter reden“, rät Anja Franz vom Mieterverein in München.
Besser in die Fugen und nicht in die Fliesen bohren
Wie so oft, gilt auch hier: „Es kommt häufig auf den Einzelfall an. Es gibt zwar viele Urteile zu diesem Thema, aber keine einheitliche gesetzliche Regelung“, erklärt die Expertin. Wenn möglich, sollten Mieter nicht direkt in die Fliesen, sondern in die Fugen bohren. Das lässt sich später leichter reparieren.
Auch andere Optionen der Befestigung sollte man prüfen – Ankleben zum Beispiel. Ist dies möglich, und der Mieter hat davon keinen Gebrauch gemacht, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. So urteilten die Amtsgerichte Köpenick (Az. 4 C 64/12) und Münster (Az. 28 C 3053/07).
Bohrt der Mieter ohne erkennbaren Nutzen Dübellöcher in Badfliesen, handelt es sich um eine Beschädigung. Dann ist eine Grenze überschritten. Laut Landgericht Göttingen (Az. 5 S 106/88) ist der Mieter gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig.
Beispiel Parkettboden: „Es ist ganz normal, dass ein Parkettboden mit der Zeit abgenutzt wird“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Auf den typischen Laufwegen in der Wohnung entstehen Spuren, Möbel hinterlassen auf der Oberfläche Abdrücke.
Auch Kratzer unter den Stühlen am Esstisch gehören bis zu einem gewissen Grad zur vertragsgemäßen Nutzung, erklärt sie. Das Amtsgericht Frankfurt am Main entschied, oberflächliche Kratzer sind im Alltag fast unvermeidlich (Az. 33 C 710/14 (51)). Für solche Schäden müssen Mieter beim Auszug nicht geradestehen. Auch kleine Kerben lassen sich über die Jahre kaum vermeiden.
Hintergrund: Dann darf der Vermieter in die Wohnung kommen
Besser eine Unterlage unter Stühle legen
Umsicht ist trotzdem angesagt. Bei Schreibtischstühlen mit Rollen ist zum Beispiel zu erwarten, dass sie Parkett oder Laminat zerkratzen und auch auf anderen Fußböden Schäden hinterlassen können. Zwar wird die Abnutzung des Fußbodens in der Rechtsprechung als normal bewertet, solange sie sich im Rahmen hält. Es kann aber nicht schaden, eine Unterlage unter den Stuhl zu legen.
Auch das Tragen von Straßenschuhen in der Wohnung wird von Gerichten toleriert. Es gehört zum Wohnalltag, entschied das Amtsgericht Frankfurt am Main (Az. 33 C 3259/10-26). Entstehen vermehrt im Eingangsbereich wegen der Schuhe Kratzer, ist das eine vertragsgemäße Abnutzung, so das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. I-10 U 46/03).
Wagner erklärt: „Für solche Schäden muss der Mieter nicht geradestehen. Sie sind gewissermaßen mit der Miete abgegolten.“
Für Brandlöcher und Flecken müssen Mieter oft aufkommen
Rotweinflecken auf dem Teppich oder Brandlöcher im Parkett gehören allerdings zu jenen Schäden, die über den üblichen Verschleiß hinausgehen: Hier muss der Mieter bei etwaigen Schäden aufkommen, befand das Landgericht Dortmund (Az. 21 S 110/96). Das gilt auch für Kratzer durch Tierhaltung, urteilte das Landgericht Koblenz (Az. 6 S 45/14).
Rauchen zählt als Grenzfall. Grundsätzlich dürfen Mieter in ihrer Wohnung rauchen. Wenn durch den Qualm jedoch die Teppichböden so sehr stinken, dass die Wohnung so nicht weiter vermietbar ist, muss der Mieter einen neuen Belag bezahlen, entschied das Amtsgericht Magdeburg (Az. 17 C 3320/99).
Die unerlaubte Tierhaltung oder das Betreiben eines Gewerbes mit Publikumsverkehr sind in vielen Mietwohnungen nicht zulässig. Bewohner dürfen Nachbarn zudem nicht mit ruhestörendem Lärm oder Randalieren belästigen. „Geht eine Gefahr für die Allgemeinheit aus, ist der Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigt“, sagt Heilmann.
Übergabeprotokoll mit Fotos ist wichtig
Wer schuldhaft oder fahrlässig Schäden anrichtet, kann meist davon ausgehen, dass das nicht unter die normale Wohnungsnutzung fällt. Etwa wenn die Parfümflasche fällt und einen Sprung ins Waschbecken schlägt oder der heiße Topf auf der Arbeitsfläche Brandflecken zurücklässt.
„Das kann passieren. Mit einer Haftpflichtversicherung können sich Mieter für solche Schäden wappnen“, sagt Franz. Ein Tipp der R+V-Versicherung zum Schluss: Unbedingt vorhandene Schäden in der Wohnung schon bei Einzug in einem Übergabeprotokoll mit Foto festhalten.