Berlin. Auch in Wohneigentümergemeinschaften sorgt Geld immer wieder für Diskussionen. Diese Optionen können sie für einen Kredit nutzen.
Das Dach ist undicht, der Aufzug ruckelt und die Heizung ächzt. Auch Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) stehen mitunter vor großen Investitionen. Dafür ist nur selten genug Geld im Rücklagen-Topf. Die WEG-Mitglieder haben dann zwei Optionen: Entweder schießt jeder aus eigener Tasche zu oder die Gemeinschaft nimmt den Kredit auf. Der Weg zum Darlehen ist allerdings weit.Aus rein rechtlicher Sicht dürfen WEGs Kredite aufnehmen.
Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) müssen sie dazu aber einen Beschluss fassen. „Die einfache Mehrheit reicht“, sagt Steffen Haase, Sprecher des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Um einen nicht anfechtbaren Beschluss zu erreichen, muss der Hausverwalter die Eigentümer vorab ausführlich über die Risiken informieren, befand der BGH (Az.: V ZR 244/14).
Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied im Verband Wohnen im Eigentum in Bonn, findet die Auflage richtig: „WEGs und ihre Verwaltungen sind gefordert, den Kredit kritisch zu diskutieren und Alternativen abzuwägen.“
Befristet auf zehn Jahre
Manche Verwalter sondieren die Stimmung schon mal informell im Vorfeld. Offiziell gehört das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Dann muss über die angestrebte Darlehenshöhe, Zinsen, Rückzahlungskonditionen, die Ausfallhaftung und die Laufzeit binnen derer der Kredit getilgt werden soll, gesprochen werden.
Länger als zehn Jahre darf die Finanzierung generell nicht laufen: Die Gemeinschaft soll sich nicht dauerhaft verschulden.
Mit das größte Problem beim Darlehen sind die Banken. Die überwiegende Zahl von ihnen macht bei WEG-Anfragen dicht. Grund sind die fehlenden Sicherheiten. „Die WEG hat an sich kein Gemeinschaftseigentum“, erläutert Jan Jansen, Anwalt in Andernach und Mitglied der Rechtsanwaltskammer Koblenz. „Ein Garten ist zum Beispiel keine Sicherheit.“ Also kann das Geldinstitut nicht wie bei anderen Finanzierungen ins Grundbuch gehen. Es hat oft nichts, an dem es sich schadlos halten kann, falls der Kredit platzt.Das schreckt ab und macht es für WEGs und ihre Verwalter schwierig, eine Bank zu finden.
Banken bieten entsprechende Produkte
Es gibt aber Spezialinstitute wie die Bank für Wohnungswirtschaft, die Aareal Bank, die Hausbank München und die private WEG-Bank an die man sich laut DDIV wenden kann. Auch die IFB Hamburg bietet Eigentümergemeinschaften mit dem Produkt IFB-WEGfinanz ein vereinfachtes Verfahren zur Nutzung von zinsvergünstigten KfW-Krediten (5000 bis 25.000 Euro) an.
Darüber hinaus kann es sich laut Haase lohnen, auch bei örtlichen Geldhäusern wie Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen anzuklopfen. Vor Abschluss des Vertrags wollen die Institute meistens einen Blick in die WEG-Unterlagen werfen.
Bei dieser Art Bonitätsprüfung prüfen sie, ob Wohngeldschulden bestehen oder Zahlungsausfälle. „Wenn das der Fall ist, werden die Gespräche noch komplizierter“, sagt Haase. Seinen Angaben zufolge springen mitunter auch Landesbanken und Förderbanken mit Bürgschaftsprogrammen zur Seite.
Am Markt müssen die Eigentümergemeinschaften vielfach Zinsaufschläge und Bank-Auflagen akzeptieren: „Manche fordern für die Kreditvergabe einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit.“
Hausgeld wird häufig erhöht
Den Kreditvertrag unterschreibt der Verwalter – und zwar erst, wenn der Beschluss zur Kreditaufnahme unanfechtbar geworden ist. Die einzelnen Eigentümer zahlen Zins und Tilgung des Gemeinschaftskredits über das Hausgeld. Es wird häufig erhöht, um dies zu ermöglichen.
Eigentümern, die Geld auf der hohen Kante haben, kann die Gemeinschaft per Beschluss das Recht auf Sondertilgungen einräumen. Sie dürfen dann ihren Kreditanteil – gerechnet nach Miteigentumsanteilen – auf einen Schlag bezahlen.
„Dann sind Zins- und Tilgungsleistungen nur durch die übrigen Eigentümer zu tragen“, erläutert Anwalt Jansen.
Die Pflicht nachzuschießen, falls einer der anderen das Hausgeld schuldig bleibt, besteht trotz Sonderzahlung weiter. Zumindest innerhalb der WEG. Die Haftung der Bank gegenüber kann jedoch wegfallen.
Jansen empfiehlt Sonderzahlern, beim Kreditgeber eine sogenannte Haftungsbefreiung zu beantragen. Gabriele Heinrich verweist zudem, die Option gebündelter Verträge zu erwägen. „Vielleicht findet sich ein Institut, das gebündelte Kreditanträge ohne Bonitätsprüfung einzelner Eigentümer bearbeitet.“Das käme insbesondere finanzschwächeren Eigentümern entgegen. Sie hätten sonst kaum Aussicht auf ein Darlehen, sollte die WEG auf die Idee verfallen, neues Dach und aufgehübschte Fassade Maßnahmen über Einzelkredite zu finanzieren.
Die bieten Heinrich zufolge auch einige Landesförderbanken an, damit die WEG als Verband anschließend zum Beispiel einfacher an Geld aus dem Topf der KfW-Bank kommt. Sie unterstützt unter anderem energetische Modernisierungen.