Berlin. Seit dem Sommer gilt die Mietpreisbremse, mehr als sechs Millionen Wohnungen sind davon betroffen. Doch es besteht Verbesserungsbedarf.

Die im Juni eingeführte Mietpreisbremse gilt inzwischen für nahezu jede dritte Wohnung in Deutschland. Etwa 6,5 Millionen der 22 Millionen Wohnungen seien betroffen, berichtet die „Bild“ unter Verweis auf Zahlen des Deutschen Mieterbunds. „Das entspricht ungefähr 30 Prozent des Mietwohnungsbestandes in Deutschland“, sagte Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz dem Blatt. Bislang hätten 300 Städte in zehn Bundesländern die Preisbremse eingeführt.

Die Regelung soll sprunghafte Mieterhöhungen vor allem in Großstädten verhindern. Seit Juni dürfen die Preise bei Mieterwechseln in ausgewiesenen Gegenden nur noch zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Neubauten und nach umfassender Modernisierung gilt das aber nicht; und auch nicht, wenn der Vermieter zuvor schon höhere Mieten kassiert hat. Wo die Preisbremse greift, legen die Bundesländer fest.

Aus Sicht des Mieterbunds besteht indes Nachbesserungsbedarf. „Wenn ich die Vormieter nicht kenne, weiß ich nicht, ob die Mietpreisbremse überhaupt für mich gilt“, sagte Ropertz der Zeitung. Neue Mieter müssten demnach nach Vertragsabschluss ihren Vermieter auf Verdacht rügen – und das geschehe selten. Der Vermieter habe also kein großes Risiko, wenn er sich nicht an die Mietpreisbremse halte.

Glossar: Wie setzt sich die Miete zusammen

Vor der Unterschrift unter den Mietvertrag sollten Interessenten auch überprüfen, wie genau sich ihre Miete zusammensetzt. So gibt es kleine Unterschiede zwischen Bruttomiete, Kaltmiete oder Teilinklusivmiete. Ein Glossar der wichtigsten Begriffe:

Kalt- oder Nettokaltmiete: Die meisten der in Deutschland geschlossen Wohnraummietverträge fußen auf dem Prinzip der Kalt- oder Nettokaltmiete. Gemeint ist damit der Mietzins, den ein Mieter ausschließlich für den Gebrauch der Räume bezahlt. Fachleute wie Thomas Hannemann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) sprechen deshalb von der Grundmiete. Die Betriebskosten einschließlich Heizung sind nicht enthalten.

Üblicherweise werden die Betriebskosten im Mietvertrag als eigener Punkt aufgelistet. Das Geld dafür wandert dann als Vorauszahlung zusammen mit der Grundmiete jeden Monat aufs Vermieterkonto. In der Regel erhalten Mieter am Ende des Jahres dann ihre Betriebskostenabrechnung, die Guthaben oder eine fällige Nachzahlung ausweist.

Die Kalt- oder Nettokaltmiete bildet auch die Basis für Mietererhöhung. Wollen Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, müssen sie sich am Mietspiegel orientieren. „Und der zeigt die Nettomieten“, sagt Hannemann.

Warm- oder Bruttowarmmiete: Seltener zu finden sind Mietverträge über eine Warm- oder Bruttowarmmiete. Diese Option enthält die Grundmiete und sämtliche Betriebskosten einschließlich Heizung. Alles wird in einem einzigen Betrag zusammengefasst.

Im Unterschied zur Nettomiete sind Vorauszahlung auf die Betriebskosten bereits in der Gesamtsumme enthalten. Ist eine Warmmiete vereinbart, befreit das den Vermieter in der Regel nicht davon, die Betriebskosten trotzdem abzurechnen.

Nach Ansicht von Inka-Marie Storm von Haus & Grund Deutschland bringt die Warmmiete Vermietern einen Nachteil: Sie können die stetig steigenden Nebenkosten nicht einfach erhöhen. Thomas Hannemann betrachtet das aus Mietersicht: „Der Mieter macht ein Geschäft.“ Um nicht draufzuzahlen, rät Hannemann Eigentümern, einen Erhöhungsvorbehalt in den Mietvertrag zu schreiben.

Teilinklusivmiete: Bei dieser Variante zahlt der Mieter die Nettomiete und einige Nebenkosten. Welche das sind, sprechen Mieter und Vermieter ab. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbunds (DMB) geht es dabei häufig um die kalten Nebenkosten wie Hausmeister, Grundsteuer, Versicherungen. Für diese Ausgaben zahlt der Mieter eine Pauschale. Heizung und Warmwasser werden gesondert abgerechnet. Das gilt ebenfalls für weitere Nebenkosten wie etwa Müllentsorgung.

Mieter kommen wegen der Pauschale bei Teilinklusivmieten meist gut weg. Vermieter haben hingegen ein ähnliches Problem wie bei der Warmmiete: Sie können steigende Betriebskosten nicht einfach weitergeben. Eine weitere Parallele zur Inklusivmiete: „Beide Varianten können Grundlage der Kaution sein“, sagt Hannemann.

Bruttokaltmiete: Sie beinhaltet die Grund- oder Kaltmiete und die vereinbarten Betriebskosten bis auf die Heizung. Diese Form des Mietzinses steht nur sehr selten in Verträgen. Sie spielt aber eine Rolle, wenn es um Kleinreparaturen geht. Die sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 129/91) auf maximal sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete begrenzt. (dpa)