Die Gesetzesreform gilt seit dem 1. Mai. Mietnomaden können leichter geräumt werden. Vermieter können auf die sogenannte „Berliner Räumung“ setzen, die säumige Mieter schneller und effektiver vor die Tür setzt.

Berlin. Mit der zum 1. Mai in Kraft getretenen Reform des Mietrechts will die Bundesregierung zum Klimaschutz und zur Energiewende beitragen. Vermieter sollen vor allem einen Anreiz für energetische Modernisierungen ihrer in die Jahre gekommenen Wohnhäuser bekommen. Mieterhöhungen sollen begrenzt werden, und wer mit Kautions- und Mietzahlungen im Rückstand ist, soll die Wohnung schneller räumen müssen. Drei Jahre wurde an dem Gesetz gearbeitet, um die Rechte von Vermietern und Mietern ausgewogen zu stärken.

Für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten können jetzt Mieterhöhungen gedeckelt werden: So sind in Zukunft statt der 20 Prozent in drei Jahren nur noch Erhöhungen von 15 Prozent möglich. Allerdings gilt das nicht bundesweit, sondern nur für Gebiete, die von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung als Ort mit Wohnungsnot eingestuft werden – begrenzt auf fünf Jahre. Wirklich relevant ist das nur für Bestandsmieten, die weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. „So werden Vermieter, die bisher sehr moderate Mieten genommen haben, durch diese Vorschrift bestraft“, kritisiert Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg. Bei Neuvermietungen greift das Gesetz jedoch nicht. In gefragten Lagen steigen die Mieten ungebremst weiter, allerdings auch weil in manchen attraktiven Großstädten zu wenig gebaut wird.

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind bei Baumaßnahmen die Beeinträchtigungen durch Lärm, Schmutz und Gerüste. Mieter konnten deshalb bislang die Miete mindern. Dies wird bei energetischen Maßnahmen jetzt nur noch bedingt möglich sein. Das neue Gesetz sieht vor, dass Mieter hier künftig erst nach drei Monaten eine Mietminderung durchsetzen können. Dieser Mietminderungsausschluss gilt aber nur bei energetischen Maßnahmen. Kommt es für Mieter aufgrund von normalen Modernisierungen wie einem Bad- oder Fahrstuhleinbau zu Beeinträchtigungen, kann die Miete nach wie vor für die Bauphase gemindert werden.

Eine kleine Änderung, die aber dennoch große Wirkung für beide Seiten hat, ist die Hinweispflicht bei Modernisierungsankündigungen. Künftig müssen Vermieter darauf aufmerksam machen, dass Mieter gegen diese Arbeiten Härtegründe anführen können. Vielen Betroffenen ist nach wie vor nicht klar, dass ihnen dazu nur vier Wochen nach Zugang der Ankündigung Zeit bleibt. Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen. Dabei muss er die Mieter über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme informieren. Außerdem muss er die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten angeben. Zukünftig wird allerdings erst modernisiert und dann geprüft, ob die Einwände des Mieters berechtigt sind. Dieser Vorteil für Vermieter ist ein Nachteil für Mieter: Wird ihr Härtefall nicht anerkannt, müssen sie die Mietdifferenz nachzahlen.

Nach wie vor sind grundsätzlich Mieterhöhungen möglich, wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Neu ist nun, dass energetische Modernisierungen sich zukünftig auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirken. Ist der betroffene Wohnraum nicht entsprechend saniert, fließt dieses Merkmal dennoch in die Berechnung der Miete ein. Die Vermieter können Modernisierungskosten zudem in Höhe von maximal elf Prozent jährlich in Form einer Mieterhöhung geltend machen.

Den sogenannten Mietnomaden soll es an den Kragen gehen. Denn jetzt können Vermieter auf die sogenannte „Berliner Räumung“ setzen, die säumige Mieter schneller und effektiver vor die Tür setzt. Mit einer vor Gericht erstrittenen Räumung können Gerichtsvollzieher das Urteil vollstrecken, ohne dass der Vermieter den Abtransport und die Lagerung der Wohngegenstände organisieren sowie die Kosten vorstrecken muss. Außerdem sind Mieter in Zukunft verpflichtet, während eines Mietprozesses eine Sicherheit für die ausstehende Miete zu leisten (etwa Bargeld oder Bürgschaft).

Soll ein Räumungsurteil vollstreckt werden und öffnet ein Fremder, etwa ein „unbekannter“ Untermieter, dem Gerichtsvollzieher die Tür, konnte bisher nicht geräumt werden. In Zukunft sollen Vermieter oder Gerichtsvollzieher in solchen Fällen einen ergänzenden Räumungstitel gegen den unberechtigten Untermieter bekommen. „Der Gesetzgeber hat Vermietern endlich einen Schutz vor Betrug gewährt“, so Stüven, „denn Schäden bis zu 20.000 Euro waren in der Vergangenheit keine Seltenheit.“

Das neue Gesetz schützt Vermieter künftig auch bei ausbleibenden Kautionszahlungen. Wer ab dem 1. Mai eine Kautionszahlung in Raten vereinbart und mit zwei Ratenzahlungen in Verzug gerät, muss mit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. Und beim Contracting – der Wärmelieferung durch Fremdunternehmen – benötigen Vermieter nicht mehr das Einverständnis ihrer Mieter, um eine solche Maßnahmen umsetzen zu können. Zudem können sie die Contracting-Kosten auf ihre Mieter umlegen – aber nur bei der Anschaffung einer neuen Anlage.