Berlin. SPD-Justizministerin Katarina Barley möchte die Maklergebühren beim Immobilienkauf neu regeln. Die wichtigsten Fragen und Antworten.
Wer in Deutschland eine Wohnimmobilie kaufen oder verkaufen möchte, kommt meistens nicht um einen Makler herum. Je nach Gebäudepreis kann die Vermittlungsprovision schnell in die Tausende, ja Zehntausende Euro gehen und wird nicht selten vom Käufer alleine getragen. Diese Praxis möchte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) nun durch eine Gesetzesreform ändern. Künftig soll – wie schon bei Vermietungen üblich – die Bezahlung der Makler nach dem Bestellerprinzip erfolgen.
Im Klartext: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Die Sozialdemokratin will mit der Gesetzesänderung vor allem junge Menschen und Familien beim Immobilienkauf von diesen hohen Nebenkosten entlasten. Die wichtigsten Fragen und Antworten zu dem Thema:
Wer bezahlt heute die Maklergebühren bei Haus- und Wohnungskäufen?
Immobilienmakler dürfen für die Vermittlung von Kaufinteressenten eine Gebühr verlangen. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§652 BGB) geregelt. Anders als bei Notaren gibt es jedoch keine feste Gebührenordnung. Stattdessen sind die Provisionen frei verhandelbar.
Je nach Bundesland sind unterschiedlich hohe Sätze üblich. Sie variieren zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage von 7,14 Prozent paritätisch auf. Sprich: Jeder zahlt die Hälfte – also 3,57 Prozent des vereinbarten Immobilienwertes. Ausnahmen gibt es in Berlin und Brandenburg, wo die Käufer die Maklergebühr von 7,14 Prozent alleine stemmen müssen. Auch in Bremen (5,95 Prozent), Hamburg (6,25 Prozent) und Hessen (5,95 Prozent) zahlen die Käufer den Betrag alleine.
Es geht um viel Geld: Kostet ein Einfamilienhaus beispielsweise 400.000 Euro, so wird in der Regel eine Courtage für den Makler von knapp 29.000 Euro fällig. Hinzu kommen Grunderwerbsteuern von 3,5 bis 6,5 Prozent sowie Kosten für Notar und Grundbucheintrag. Makler könnten ihre Dienste auch günstiger anbieten, doch dies hängt dann vom Verhandlungsgeschick und der Marktlage ab.
Sind Maklerprovisionen steuerlich absetzbar?
Maklergebühren können in der Regel steuerlich nicht abgesetzt werden. Eine Ausnahme besteht, wenn durch den Verkauf ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn erzielt wurde – also die Immobilie zum Betriebsvermögen zählte oder innerhalb von zehn Jahren seit Erwerb verkauft wurde.
Welchen Vorteil bringt das geplante Bestellerprinzip?
Das Bundesjustizministerium rechnet damit, dass die Makleraufträge für Immobilienverkäufe pro Jahr um zehn Prozent – also 600 Millionen Euro – zurückgehen werden. Für Käufer ergäben sich damit Einsparungen von bis zu drei Milliarden Euro. Zudem könnten auch die Provisionen sinken, so das Kalkül der Ministerin. Aktuell wechseln jährlich rund 500.000 Wohnimmobilien den Eigentümer. In fast zwei Drittel aller Fälle verdient dabei ein Makler mit. Eine Gefahr bleibt: Es ist nicht auszuschließen, dass künftig die Courtage vorzeitig auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird.
Was gilt bei Vermietungen?
Bei Mietverträgen gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Die Vermieter müssen die Courtage bezahlen, sofern sie einen Makler für die Suche beauftragt haben. Allerdings kann es passieren, dass die Vermieter die Courtage über eine Mieterhöhung bei der Neuvermietung wieder hereinholen.
Was meinen die Makler dazu?
Der Immobilienverband lehnt das Bestellerprinzip ab. „Der Käufer wird nicht entlastet, sondern belastet und er erhält keine Beratungsleistung mehr“, sagt der Präsident des IVD, Jürgen Michael Schick. Gerade aus Sicht des Käufers sei eine umfassende Beratung notwendig, da ein Immobilienkauf oft die größte Investitionsentscheidung in seinem Leben darstelle. Schick empfiehlt, die Provision bundesweit zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen, wie dies in 75 Prozent der Fälle bereits geschieht.
Warum können Makler sinnvoll sein?
Makler vermarkten nicht nur für die Verkäufer bestmöglich das Objekt, sondern sind auch für Käufer vorteilhaft. Denn sie müssen umfangreiche Auskünfte über die Immobilien geben und über mögliche Mängel oder Beeinträchtigungen informieren – wie Schwammschäden. Bestehende Schäden dürfen nicht verheimlicht werden. Zudem arbeiten Makler oft die Verträge aus und begleiten die Kunden zum Notar.
Welche Gebühren werden im Ausland für Makler fällig?
Auch im Ausland sind die Courtagen meistens frei verhandelbar, liegen aber oft unter dem deutschen Niveau. In der Schweiz, den Niederlanden oder Schweden betragen sie zwischen 1,5 und drei Prozent. In Österreich darf die Maklergebühr maximal vier Prozent betragen. Dies gilt für Immobilien bis zu einem Verkaufswert von 36.336 Euro. Ist das Objekt teurer, so dürfen nur drei Prozent aufgeschlagen werden. Oft zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte.
Wie bewerten Verbraucherschützer und Parteien den Vorschlag?
Die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) begrüßt eine Gesetzesänderung. „Das Bestellerprinzip funktioniert bereits im Mietsektor sehr gut, denn dort sind die Courtagen im Durchschnitt gesunken“, sagt Franz Michel, Referent für Energieeffizienz. „Es ist höchste Zeit, dass die Bundesregierung das Abkassieren der Makler begrenzt“, sagte die Grünen-Fraktionsvorsitzende Katrin Göring-Eckardt unserer Redaktion. „Dadurch würden die meisten Käuferinnen und Käufer um einen fünfstelligen Betrag und den größten Teil ihrer Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf entlastet.“ Kritik kommt vom Koalitionspartner CDU. „Wir sind davon nicht überzeugt“, sagt Marco Wanderwitz, Staatssekretär des für Bau zuständigen Innenministeriums. Die CDU setze eher auf eine Begrenzung der Grunderwerbsteuer oder Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer.
Droht der großen Koalition neuer Streit?
Das Bestellerprinzip könnte somit für Zündstoff in der Koalition sorgen. Denn Barleys Forderung ist keineswegs neu. Schon beim Wohngipfel im vergangenen September kam das Thema zur Sprache. Während die SPD Zugeständnisse beim Baukindergeld machte, sollte die Union der SPD beim Bestellerprinzip entgegenkommen.
Aber auch für die Union gibt es Gründe, sich querzustellen. Denn schon bei der Mietpreisbremse kamen CDU/CSU der SPD entgegen. Dabei sind große Teile der Union nicht überzeugt von der Mietpreisbremse.
Ob die Union nun also erneut Zugeständnisse beim Bestellerprinzip machen wird, ist fraglich – zumal das Bestellerprinzip nicht im Koalitionsvertrag geregelt ist.