Berlin. Justizminister Heiko Maas schränkt die Möglichkeiten der Vermieter ein. Modernisierungen sollen die Mieter in Zukunft weniger belasten.

Von Explosionen ist die Rede, wenn es um die Mietpreise in Deutschland geht, von Überhitzung beim Wohnungsmarkt. Vor allem in Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München, aber auch kleineren Ballungsräumen im Süden ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Mit einer Mietrechtsreform will Justizminister Heiko Maas (SPD) nun den Mieterschutz verbessern und den rasanten Anstieg der Wohnungspreise drosseln. Beschränkt werden sollen vor allem die Möglichkeiten der Vermieter, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen. Künftig können laut Gesetzesentwurf Eigentümer Investitionen etwa für energetisches Sanieren an der Hauswand nur noch mit einem Anteil von acht Prozent an die Mieter weitergeben – statt bisher elf Prozent.

Diesen reduzierten Umlagesatz begründet Minister Maas auch mit den deutlich gesunkenen Hypothekenzinsen für private Investitionen am Haus. Wer sich Geld für Baumaßnahmen am Eigenheim leiht, zahlt derzeit beispielsweise nur etwa 1,3 Prozent bei einer zehnjährigen Laufzeit. Außerdem soll eine Obergrenze bei Modernisierungen eingeführt werden. Danach darf die Miete innerhalb von acht Jahren nach der Baumaßnahme nur um höchstens drei Euro je Quadratmeter auf die Kaltmiete angehoben werden. Zahlt ein Mieter mehr als 40 Prozent seines monatlichen Einkommens für die Wohnung, soll eine Härtefallklausel greifen.

Weniger Bürokratie für Vermieter

Das Justizministerium beklagt, dass sich „nicht selten“ Mieter nach einer Modernisierung ihre Wohnung nicht mehr leisten könnten. In begehrten Wohngegenden führt dies zu einer Verdrängung Alteingesessener.

Andererseits soll auch Vermietern der Bau am Eigentum erleichtert werden, der bürokratische Aufwand bei kleineren Modernisierungen verringert werden. Vorgesehen ist auch, dass bei Investitionen bis zu 10.000 Euro pro Wohnung die Hälfte der Ausgaben als Modernisierung anerkannt werden. 70 Prozent aller Vermieter in Deutschland sind in den Händen von Privatleuten – und nicht von Immobilienfirmen. Der Gesetzentwurf, der derzeit noch innerhalb der Ministerien abgestimmt wird und unserer Redaktion vorliegt, sieht zudem vor, den „Mietspiegel“ zu reformieren. Künftig sollen die Preise der letzten acht Jahre in die Statistik einfließen – und nicht wie bisher nur vier Jahre. Damit soll die „Dynamik“ stark steigender Mieten in nur kurzer Zeit abgefedert werden. Der Mietspiegel erfasst die „ortsübliche Miete“ einer Wohnung – je nach Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung. In laufenden Mietverhältnissen dürfen die Vermieter die Miete nur erhöhen, wenn die ortsübliche Miete nicht erreicht ist.

Kritik von der CDU: Investitionsbremse

Doch der Vorstoß von Maas stößt auf Kritik. Der Mietrechtsexperte der Union im Bundestag, Jan-Marco Luczak, wies den Gesetzentwurf als „Investitionsbremse im Wohnungsbau“ zurück. Der CDU-Politiker kritisierte vor allem, dass Eigentümer jährlich nur noch acht statt elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen dürfen. Auch eine Verdoppelung der Zeitspanne zur Errechnung des Mietspiegels lehnt Luczak ab. „Durch das Zusammenwirken mit der Mietpreisbremse wäre jeder Anreiz zum Wohnungsneubau erstickt.“ Seit Sommer 2015 darf die Miete in teuren Gegenden bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ausgenommen sind Neubauten. Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland erklärte, die nun von Maas geplante Reform sei ein „unverhältnismäßiger Eingriff in die Mietsystematik und schadet dem Wohnungsmarkt“.