Wohnungsbau

Diskussion im Fontenay – der große Streit ums Wohnen

Gesprächspartner im Hotel The Fontenay: VNW-Direktor Andreas Breitner (l.) und Bürgermeister Peter Tschentscher.

Gesprächspartner im Hotel The Fontenay: VNW-Direktor Andreas Breitner (l.) und Bürgermeister Peter Tschentscher.

Foto: VNW/Bertold Fabricius

Warum die Genossenschaften damit drohen, auf städtischen Grundstücken nicht mehr zu bauen. Gefahr von Mieterhöhungen.

Hamburg.  Nach der letzten Frage schaute Peter Tschentscher im Saal des Hotels The Fontenay auf die Uhr und bat, man möge seinem nächsten Gesprächspartner ausrichten, dass er sich verspäten werde. So musste sich Hausherr Klaus-Michael Kühne noch gedulden, der Dialog mit der versammelten Wohnungswirtschaft war dem Bürgermeister zu wichtig.

Gesprächsbedarf gab es in der Tat am frühen Dienstagmorgen bei der Veranstaltung des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) reichlich. Besonders die Genossenschaften sind auf die Wohnungsbaupolitik des Senats alles andere als gut zu sprechen. Der Streit gipfelte vor zwei Wochen in einem Brandbrief der Genossenschaften an den Senat: „Unter den aktuellen Bedingungen werden die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften ihre Neubau-Aktivitäten auf städtischen Grundstücken einstellen müssen.“

Erbpacht vor hundert Jahren eingeführt

Kurioserweise dreht sich der Konflikt um ein Instrument, das vor hundert Jahren in Hamburg eingeführt wurde, um bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. In der damals grassierenden Wohnungsnot vergab der Senat städtische Grundstücke gegen eine geringe Pacht an Bauherren, damit diese sofort mit dem Bau starten konnten, ohne sich Gedanken um die Finanzierung des Grundstücks machen zu müssen.

Nun will die Stadt dieses Instrument bei der Vergabe von städtischen Grundstücken wieder verstärkt nutzen, um mögliche Spekulationsgeschäfte einzudämmen und um künftigen Generationen die Chance zu geben, nach Ablauf der Erbpacht (in der Regel 75 Jahre) das Stadtbild wieder verändern zu können.

Neuer Kurs stößt auf Kritik

Der neue Kurs Erbpacht statt Verkauf stößt bei privaten Investoren und Genossenschaften indes auf erbitterten Widerstand. „Das verträgt sich nicht mit dem Ziel, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen“, kritisierte Burkhard Pawils, Vorstand des Altonaer Spar- und Bauvereins (Altoba), unmittelbar nach der Rede Tschentschers.

Zum einen sei der Erbpachtzins von zwei Prozent viel zu hoch, zum anderen habe man ein Problem mit den Banken, wenn man nach 35 Jahren einen Kredit für eine dann fällige Sanierung brauche: „Die sagen uns dann, dass das Gebäude angesichts der Restlaufzeit der Erbpacht von nur noch 40 Jahren nicht mehr beleihbar ist.“ VNW-Direktor Andreas Breitner sagte: „Unsere Mitglieder wollen kaufen, nicht pachten.“

Konflikt wird verschärft

Verschärft wird der Konflikt dadurch, dass ausgerechnet jetzt viele alte Erbpacht-Verträge auslaufen. Das Pro­blem: Der Preis für eine Verlängerung oder für einen Verkauf richtet sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert, der in den vergangenen Jahren durch den Boom auf dem Hamburger Immobilienmarkt dramatisch gestiegen ist. So soll eine Genossenschaft nun 52 Millionen Euro Ablöse für zwölf Erbbaugrundstücke in Eimsbüttel zahlen, 2005 hätte die Ablösesumme noch bei neun Millionen Euro gelegen.

Die Genossenschaften sehen sich als Opfer eines Booms, vom dem sie als Garanten für günstige Mieten gar nicht profitieren. Die Folgen für die Mieter wären aus ihrer Sicht dramatisch: Mieterhöhungen im Monat von über vier Euro pro Quadratmeter wären mitunter notwendig, um solche Kaufpreise zu stemmen – in Einzelfällen ist sogar von sechs Euro Steigerung die Rede.

Intensive Suche nach Lösungen

Tschentscher versicherte, dass der Senat alles daran setzen werde, damit die Genossenschaften auch in Zukunft für bezahlbares Wohnen sorgen könnten. Nach Abendblatt-Informationen sucht man hinter den Kulissen intensiv nach Lösungen. Denkbar ist etwa, dass in bestimmten Fällen doch verkauft und nicht verpachtet wird. Angedacht wird auch, die Länge der Erbpacht an den Bestand der Immobilie zu knüpfen – und nicht mehr an eine feste Laufzeit.

Im The Fontenay war zu spüren, dass alle Seiten um Deeskalation bemüht sind. Tschentscher dankte den VNW-Mitgliedern für ihr Engagement für günstige Mieten. 2018 investierten sie 1,1 Milliarden Euro in Neubauten und Modernisierungen. 2100 Wohnungen wurden übergeben, 2019 sollen es 2900 werden. Breitner wiederum würdigte seinen Parteifreund als pragmatischen Politiker: „Sie suchen abseits von populistischen Forderungen nach Lösungen.“

Wohnungswirtschaft braucht Tschentscher als Verbündeten

Zudem brauchen die Genossenschaften Tschentscher als Verbündeten bei der anstehenden Reform der Grundsteuer – das Bundesverfassungsgericht verlangt bis Jahresende bekanntermaßen eine Reform. Auch dank des Hamburger Vetos konnte ein Modell abgewendet werden, das in der Hansestadt zu einer Vervielfachung der Grundsteuer geführt hätte.

Mit der jetzt vorliegenden Reform aus dem Haus seines Amtsvorgängers und heutigen Finanzministers Olaf Scholz könne man leben, sagte Tschentscher, auch wenn er sich eine unkomplizierte Lösung gewünscht hätte. Nun ginge es um die Details. Dann schritt Tschen­tscher mit deutlicher Verspätung zum Termin mit Kühne – nicht ohne ein Versprechen: „Wir bleiben im Gespräch.“